【正文】 外表上的沉著和穩(wěn)定。 不錯(cuò)，還可以2：再次肯定和贊揚(yáng)客戶的眼光，并把握時(shí)間，適時(shí)的對(duì)客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。、為客戶做一下總結(jié)。（2）、 帶看中的準(zhǔn)備、不管我們有沒有鎖匙要進(jìn)門都必須先敲門，避免發(fā)生尷尬的情況。比如。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。逐一打電話給主要客戶，約定看房。 要求：1 通過贊美讓客戶對(duì)這次見面留下一個(gè)好印象，為下一次的交流打好基礎(chǔ)； 轉(zhuǎn)介紹。 必免讓一個(gè)同事單兵做戰(zhàn)。 可以利用泡茶的藝術(shù)，給客戶泡一杯放了茶葉的水或水溫較高的水，爭(zhēng)取把客戶留住。一般情況下，約出來看房的基本上是A級(jí)客戶。 對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)客戶，必需由具備較高的接待能力的員工接待。這兩個(gè)問題是影響他購(gòu)房能力與動(dòng)機(jī)的一個(gè)因素，但又不適于直接了當(dāng)?shù)脑儐枴Ｈ绻ㄋ┦悄愕睦峡蛻簦敲凑?qǐng)?jiān)诘谝淮尉团τ涀∷ㄋ┑拿?，?huì)使客戶有一種倍受重視的感覺，這樣他（她）就會(huì)更加信任你。（2）、如何選擇適宜的打電話時(shí)間？很多情況下，我們的業(yè)務(wù)都需要通過打電話，但是真正適合我們打電話的時(shí)間并不是很多。 揣摩客戶的性格, 他所在意的問題, 以達(dá)到通話時(shí)能避重就輕。(4)。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。商圈的要素商圈必需的要素包括：消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。（2）．消費(fèi)群體。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。（5），商業(yè)形象。了解買賣雙方的基本需求和基本情況。 了解客戶的詳細(xì)信息, 以及你所準(zhǔn)備的房源信息。 習(xí)慣于在手邊放好紙和筆，做好記錄的準(zhǔn)備?！?沒有人會(huì)拒絕贊美，如果一開始就給予客戶贊美，也許會(huì)收到事半功倍的效果； 記住客戶的名字。（2）、在電話交流的過程中，客戶比較在意哪些問題？ 對(duì)于收入和婚否的判斷。這是做為一名合格的置業(yè)顧問素質(zhì)的體現(xiàn)，同時(shí)也是公司品牌效應(yīng)的體現(xiàn)。C．通話快結(jié)束時(shí)，會(huì)遇到的情況：（1）、如何把客戶從電話中約出來？ 把握是否到了約出來的程度了。一般情況下，一旦發(fā)現(xiàn)客戶在門口停留十秒鐘，我們就應(yīng)該把他（她）引進(jìn)門。 不可以當(dāng)著客戶的面相互使眼色。（7）、如何以較好的方式結(jié)束客戶的到門來訪？ 贊美。35 2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。、 要提前到房在所在位置：最好先了解過要賣的房子再帶看熟悉周邊的環(huán)境、配套等，有多條路可以走時(shí)要選擇一條最佳的路走，不要等客戶到了以后再帶客戶跟你去找。先看一般的——再看最好的——最后看最差的；不要讓客戶感覺到你所帶看的房子一套比一套好，這樣的話客戶就會(huì)想再多看幾套會(huì)更好，不能把客戶鎖定在我們最想賣的那一套，這樣對(duì)我們銷售不利。）、及時(shí)把客戶反饋意見反饋給房東，爭(zhēng)取降價(jià)。 注意：對(duì)于還價(jià)幅度太厲害的客戶，業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。2：在得到客戶的第2個(gè)價(jià)格后，業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài)，并告訴客戶，只能先和業(yè)主溝通一下，在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候，避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通，要注意發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作用，邀請(qǐng)店長(zhǎng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶。5：此時(shí)，談判才真正進(jìn)入關(guān)鍵階段。 殺價(jià)第2步：業(yè)主此刻會(huì)護(hù)盤或試探對(duì)方的出價(jià)，作為業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)運(yùn)用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業(yè)主的價(jià)格。過戶稅費(fèi)的計(jì)算方法評(píng)估值： 評(píng)估價(jià)*建筑面積 評(píng)估費(fèi)： 評(píng)估值*% 契稅： 評(píng)估值*1% % 3%轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 面積*5元/m 土地收益金：用地面積*土地等級(jí) 權(quán)證印花： 評(píng)估值*% 房產(chǎn)證登記費(fèi)： 85元/戶 土地證登記費(fèi) 33元/戶營(yíng)業(yè)稅及附加：評(píng)估值*% 個(gè)稅： 評(píng)估值*1% 9 / 9