【正文】 .作證的證人證言優(yōu)于未作證的證人證言；.數(shù)個種類不同、內(nèi)容一致的證據(jù)優(yōu)于一個孤立的證據(jù)。證據(jù)的充分性，是對證據(jù)數(shù)量的衡量?，F(xiàn)行稅法規(guī)定的清算鑒證證據(jù)，主要包括以下內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料；（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等；（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。相關性的特征不僅指與報告使用者的經(jīng)濟決策相關，還應包括鑒證事項經(jīng)濟性質上的因果關系。土地增值稅清算鑒證的評價標準，以正式標準為主，以非正式標準為輔助標準。如：房地產(chǎn)銷售收入總額、扣除項目總額、開發(fā)銷售進度等。鑒證業(yè)務約定書有以下幾個方面的作用：．可以增進稅務師事務所與委托單位之間的了解，尤其是使被鑒證單位了解鑒證人員的鑒證責任和需要提供的合作。注冊稅務師對有關業(yè)務形成結論時，應當以充分、適當?shù)淖C據(jù)為依據(jù)，不得以其職業(yè)身份對未鑒證事項發(fā)表意見；（四）注冊稅務師的結論以書面報告形式表述，且表述形式與鑒證要求相適應。職業(yè)謹慎可從消極和積極兩個方面理解。．職業(yè)道德。．專業(yè)勝任能力。二、職業(yè)道德規(guī)范的要求獨立性和專業(yè)勝任能力，是注冊稅務師執(zhí)業(yè)中應遵守的重要職業(yè)道德規(guī)范。（二）受托方《清算準則》第三條規(guī)定，納入稅務機關行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。三、完整性完整性是指應當披露的土地增值稅清算事項，在土地增值稅申報表中得到充分披露，不存在漏申報事項。對扣除項目事項，真實性是指除稅法規(guī)定的加計扣除、房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除、核定扣除事項外，任何開發(fā)費用，除非確屬已經(jīng)真實發(fā)生，否則申報扣除就可能被認定為錯誤申報。《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》指南第一章 總則第一條 制定《清算準則》目的和依據(jù)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（以下簡稱清算準則）第一條明確了制定準則的依據(jù)和目的。對于收入事項，真實性是指已經(jīng)符合稅法規(guī)定的確認條件，就應當予以確認，除會計已經(jīng)確認收入的事項外，還包括視同銷售收入和稅法上規(guī)定的收入事項。不管房地產(chǎn)扣除項目是否實際發(fā)生或合理與否，如果是非法支出，不符合稅法的有關規(guī)定，即使按財務會計法規(guī)或制度規(guī)定可以作為開發(fā)成本費用的，也不能作為土地增值稅扣除項目。（一）委托方符合土地增值稅清算條件的從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。第六條 承接清算條件《清算準則》第五條對承接鑒證業(yè)務的條件作出明確規(guī)定，注冊稅務師對承接鑒證業(yè)務的條件，應把握以下幾個方面：一、接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件受托清算條件有兩層含義：一是納稅人委托鑒證的清算項目，應符合土地增值稅清算條件，不具備清算條件的項目不屬于鑒證范圍；二是稅務師事務所不受理不符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目。形式上做到獨立是保證實質獨立的前提。注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務過程中，應遵守一定的技術規(guī)范，有責任、有義務遵守各項準則、規(guī)范等職業(yè)規(guī)范，并合理運用會計準則、稅務會計及國家其他相關技術規(guī)范。職業(yè)謹慎要求注冊稅務師履行專業(yè)職責時除具備足夠的專業(yè)勝任能力之外，還應當有一絲不茍的責任感并保持應有的慎重態(tài)度。注冊稅務師應當按照鑒證準則的要求，認真搜集和取得充分、適當?shù)淖C據(jù)，以保證工作質量，降低執(zhí)業(yè)風險；（三）鑒證結論必須依據(jù)證據(jù)。鑒證業(yè)務約定書具有經(jīng)濟合同的性質，一經(jīng)雙方簽訂，即成為稅務師事務所與委托單位之間在法律上生效的契約，具有法定約束力。一、鑒證對象《清算準則》所稱鑒證對象或稱鑒證對象的內(nèi)容，是指土地增值稅清算的狀況，通俗地說就是土地增值稅清算的納稅申報表所列事項。正式標準是指國家法定標準和行業(yè)協(xié)會自律標準；非正式標準是指企業(yè)單位內(nèi)部制定的標準。三、法定鑒證標準與其他鑒證標準的選擇次序注冊稅務師在運用適當?shù)脑u價標準時，應堅持稅收法定性原則，稅法已做規(guī)定的事項，應以稅法規(guī)定為評價標準，避免濫用會計規(guī)范的可靠性和完整性原則。二、土地增值稅清算鑒證證據(jù)清算鑒證的證據(jù)，是指鑒證人員在實施清算鑒證過程中根據(jù)職業(yè)判斷所搜集的，為自己發(fā)表鑒證意見、出具鑒證報告提供證明的一系列事實憑據(jù)和資料。五、證據(jù)的取得與分析評價（一）鑒證證據(jù)的充分性和適當性注冊稅務師從事涉稅鑒證業(yè)務，應獲取與鑒證事項相關的充分、適當?shù)淖C據(jù)。（二）鑒證證據(jù)的來源根據(jù)土地增值稅清算的有關文件規(guī)定，獲取土地增值稅清算鑒證證據(jù)的渠道有三個：．司法機關、公安機關、行政機關、專業(yè)技術鑒定部門等具有行政職能的機關事業(yè)單位；．具有法定資質的社會中介機構；．被鑒證單位。．控制測試控制測試，是指為證實被鑒證單位內(nèi)部控制政策和程序設計是否適當，運行是否有效而實施的鑒證程序。．實質性測試實質性測試，是指對賬戶余額進行檢查和評價而實施的鑒證程序。由于土地增值稅清算鑒證業(yè)務，鑒證人員對被鑒證單位的內(nèi)部控制應持職業(yè)懷疑態(tài)度，一般情況下應省略內(nèi)部控制的控制測試，而直接進入實質性測試。土地增值稅清算鑒證的實質性測試，應收集、評價稅法規(guī)定應提交的證據(jù)和鑒證中需要補充的證據(jù)。（九）納稅調整證據(jù)的收集與鑒證收集納稅調整證據(jù)，一是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。這項規(guī)定，強調依據(jù)《清算準則》出具的鑒證報告，是稅務機關受理的前提條件。第十四條 會計核算數(shù)據(jù)不準確的處理方法《清算準則》第十四條、第十五條，分別對不能準確核算成本費用支出和不能準確核算收入總額的兩種情況，規(guī)定了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證時的處理原則。第十七條 應稅主體的認定條件房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務土地增值稅納稅主體的認定條件，一是形式條件，是指土地使用權出讓協(xié)議、付款結算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；二是實質條件，是指受讓人對土地使用權取得直接支配的物權。第二十一條 清算單位的認定一、清算單位的定義對于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項目開發(fā)情況劃分的，應作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。凡應獨立辦理有關部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。第二十三條 清算條件的認定一、注冊稅務師判斷一個項目是否具備稅法規(guī)定的清算條件，應關注以下三個方面內(nèi)容:（一）項目施工進度和項目的清算單位類型；（二）評價哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；（三）按照稅務機關有關土地增值稅清算申請的要求，對符合清算條件的清算單位，分別做出說明，并填寫有關土地增值稅清算申請文書。注冊稅務師執(zhí)行清算項目收入的審核時，應執(zhí)行《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定的程序事項。五、清算收入的確認時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，應以具備了應清算條件的時間或稅務機關要求清算的時間，作為房地產(chǎn)轉讓收入的確認時間。注冊稅務師執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應執(zhí)行《清算準則》“第四章扣除項目的審核”第二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序事項。（三）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。七、本次允許扣除項目金額的計算方法計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分攤：.將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。視同銷售商品房所對應的扣除金額視同銷售商品房的面積單位扣除標準第三十五條 特殊交易事項扣除項目的認定注冊稅務師對特殊交易事項扣除項目進行鑒證，應依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標準，對下列扣除項目的合法性進行判斷評價。二、不征稅項目和免征項目的確認在稅款計算與繳納當中，劃分不征稅項目和免征項目，是為了避免把不征稅或免稅項目做為征稅項目對待，還要避免把已停止免征的項目，繼續(xù)按免稅項目對待。一、第四十一條，規(guī)定了鑒證報告的定義；二、第四十二條，規(guī)定了鑒證報告的基本內(nèi)容；三、第四十三條，規(guī)定了出具鑒證報告的要求并明確規(guī)定了四種報告類型；四、第四十四條，規(guī)定了出具無保留意見鑒證報告的條件；五、第四十五條，規(guī)定了出具保留意見鑒證報告的條件；六、第四十六條，規(guī)定了出具無法表明意見鑒證報告的條件；七、第四十七條，規(guī)定了出具否定意見鑒證報告的條件。對于不準備信賴的內(nèi)部控制制度，不實施控制測試；對于準備信賴的下列內(nèi)部控制制度，經(jīng)實施控制測試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹的證據(jù)?？梢圆捎靡韵挛淖直硎觯河捎诖嬖谝韵虑樾危悇諑熓聞账鶝Q定，出具……（無保留、保留、無法表明、否定）意見的鑒證報告。本欄目設置與表內(nèi)邏輯關系：“扣除項目總金額”欄取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本＋房地產(chǎn)開發(fā)費用＋與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金＋從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除數(shù)的合計數(shù)據(jù)填寫。二、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關系及與附件有關系的口徑應一致的原則，對其他以下項目欄審核的方法依此類推。如果對某些事項難以進行判斷，注冊稅務師還應當記錄得出結論時已知悉的有關事實，主要包括法律事件和法律行為。三、復核清算鑒證工作底稿的編制要求編制完成的清算鑒證工作底稿必須進行復核。第四十九條 根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》國稅發(fā)〔〕號文件規(guī)定，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》于年月日起施行。三、清算單位（一）常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的鑒證說明.說明按“五證”確認的開發(fā)項目構成情況；.每個開發(fā)項目，按單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況；.說明開發(fā)項目自定名稱與“五證”登記名稱的核實情況，說明是否一致；.對于有多個開發(fā)項目的納稅人，以開發(fā)項目作為一級分類標準，以各清算單位作為二級分類標準，編制納稅人清算單位明細表。若有，應作記錄，并進行納稅調整。視同銷售收入的鑒證證據(jù)屬于納稅調整證據(jù)，對于這類證據(jù)，應從交易性質認定和交易金額計算等兩個方面進行鑒證，所涉及的證據(jù)來源科目包括：開發(fā)產(chǎn)品和長期投資科目，涉及抵債的應付款項賬戶，記入非貨幣性交易的有關賬戶。土地增值稅清算鑒證業(yè)務，不執(zhí)行《注冊會計師鑒證準則》規(guī)定的有關成本費用的鑒證程序。20 / 86附件：工作底稿索 引委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號項目名稱頁碼索引號項目名稱頁碼一、綜合類扣除項目鑒證說明表鑒證工作計劃數(shù)據(jù)來源有關科目鑒證說明表三級復核工作底稿憑證抽查表重大問題請示報告四、申報鑒證類交換意見記錄土地增值稅納稅鑒證表客戶提供資料清單土地增值稅項目登記表企業(yè)基本情況表土地增值稅繳款情況匯總表二、清算項目情況鑒證類申報鑒證說明表常規(guī)開發(fā)項目“五證”鑒證表非常規(guī)開發(fā)項目鑒證表轉讓行為鑒證表常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位鑒證表非常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位鑒證表普通標準住宅鑒證表清算條件鑒證表三、收入總額和扣除項目鑒證類房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表視同銷售收入鑒證表房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表(北京市)收入總額鑒證說明表扣除項目匯總表取得土地使用權所支付的金額鑒證表土地征用及拆遷補償費鑒證表前期工程費鑒證表建筑安裝工程費鑒證表基礎設施費鑒證表開發(fā)間接費用鑒證表公共配套設施費鑒證表利息支出鑒證表與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金鑒證表注：（附）表示此表已作為土地增值稅報告的附件綜合類 鑒證工作計劃索引號：—頁次委托單位名稱會計期間編制人日期一、鑒證項目二、鑒證目標三、計劃工作時間約定工作日開始日 年 月 日外勤工作日自 年 月 日至 年 月 日 共計 日 人次 編寫報告自 年 月 日至 年 月 日鑒證截止日期 年 月 日四、鑒證小組組成及人員分工：姓名職務或名稱分工備注所領導意見： 三級復核工作底稿索引號— 頁次：委托單位名稱：編制人納稅所屬年度：日 期復核人復核要點復核與否復核意見處理情況項目負責人.預定審計程序完成是否適當；.審計證據(jù)是否充分、適當；.審計工作底稿的記錄、審計標識是否清晰；.審計工作底稿的記錄、審計標識是否清晰；.審計工作底稿的勾稽關系是否清晰；.審計工作底稿的歸類整理是否適當；.審計結論是否明