【正文】 售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。財(cái)稅[2006]21號：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠財(cái)稅字[1995]048號第一條：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的（函單位及個人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。例：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算?！?開發(fā)費(fèi)用的對象化。國稅發(fā)（2009）31號——按照直接成本法分配。房地產(chǎn)類型 竣工年代 核定單位成本（元/平方米）多層住宅及底商 2001及以前 1386 2002 1402 2003 1469 2004 1502 2005 1486 2006 1512 2007 1586 2008 1798高層住宅及底商 2001及以前 2425 2002 2435 2003 2621 2004 2807 2005 2769 2006 2790 2007 2987 2008 2997北京市分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算：1.《細(xì)則》規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：①是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。例、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差，為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)校，建設(shè)總投資3000萬元，市財(cái)政局同意用教育經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)償2400萬元，補(bǔ)償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（3）多個（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。三、扣除項(xiàng)目內(nèi)容：扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（三）征稅范圍的界定：1．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。建立考核問責(zé)機(jī)制，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。這意味著，維護(hù)房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。土地增值稅清算指南與納稅籌劃推薦開征土地增值稅的目的（1）為了增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場。（二）首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，通知強(qiáng)調(diào)：“對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”，并且讓監(jiān)察部介入。（四）以問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力《國十條》指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。國稅發(fā)（2009）91號文是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。（六種）國稅發(fā)[2006]187號，國稅函（2009）3號，財(cái)企（2009）242號（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。提示：國稅發(fā)[2006]31號： 　　企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。—— 屬于彈性較大的費(fèi)用項(xiàng)目。簡稱“按照建造成本的10％扣除”。（意味著不足6個月的不計(jì)算扣除額）國稅函[2010]220號第一節(jié) 土地增值稅概述（下）四、扣除項(xiàng)目的具體要求（一）對原始憑證的要求：清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。（京地稅地[2009]245號）《清算管理程序》第25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。—— 計(jì)算土地增值稅時，將利息支出“從開發(fā)成本”中剔除②分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。扣除?xiàng)目的計(jì)算公式：（1） 企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額＝（建造成本－已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ＝不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加（2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額＝（不含息建造成本 ＋營業(yè)稅及附加）＋實(shí)際支付的利息 金融機(jī)構(gòu)利息支出 ＞ 5%建造成本 據(jù)實(shí)扣除法 金融機(jī)構(gòu)利息支出 ≤ 5%建造成本 比例扣除法（四）開發(fā)成本計(jì)算和費(fèi)用分?jǐn)偟囊? 國稅發(fā)[2009]31號：是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用?？煞皲N售原則（3）功能區(qū)分原則。例如，商鋪與住宅，結(jié)構(gòu)、層高、室內(nèi)設(shè)備、裝飾都不同。②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配；然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。自2008年11月1日起對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的征收管理《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。三、土地增值稅的前期管理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。六、收到清算資料后的處理方式《清算管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治?？鄢?xiàng)目金額的審查（1）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。5%國稅發(fā)[2010]53號：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。1983. 2 = %建造成本5 、應(yīng)交土地增值稅： 30% － 0 = 獲利金額＝收入－成本－費(fèi)用－利息－稅金 ＝2400－324－1100－100－132－125 ＝ 619萬假設(shè)：降價到1975/平方米增值額＝2370－ ＝ ；增值率＝247。用圖表示如下：不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤少 相對稅負(fù)輕、利潤高 （免稅臨界點(diǎn)定價系數(shù)）（高收益最低定價系數(shù)）上例建造總成本1424萬元，免稅臨界點(diǎn)定價＝＝高收益最低定價＝＝計(jì)算驗(yàn)證：（1） ， 扣除項(xiàng)目金額＝1424＋%＝ 增值額＝－＝ 增值率＝247。利潤控制在6％（四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率 ?以下“建造成本”均為不含息建造成本。應(yīng)交土地增值稅＝322240%－63785%＝－＝(萬元)方案2：改賣毛坯房為賣裝修房，對房屋進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用1,200萬元,裝修之后，每平方米售價為3,700元,銷售收入總額11,100萬元,無其他變動因素。建造總成本＝4000＋9000＝13,000（萬元）不含息建造成本＝13,000－1,000＝12,000（萬元）銀行借款費(fèi)用/建造成本＝1000247。財(cái)稅（2003）16號扣除項(xiàng)目金額＝3,000＋（8,000－3,000）%＝3275（萬元）增值額＝8,000－3,275＝4,725（萬元）增值率＝4,725247。實(shí)收資本3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積100 000平方米，支付出讓金3000萬元，隨后進(jìn)行了房產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費(fèi)用2000萬元,發(fā)生期間費(fèi)用100萬元；現(xiàn)在，因金融危機(jī)再無力開發(fā)，德隆房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備用10000萬元收購這項(xiàng)在建項(xiàng)目。（1）營業(yè)稅及附加=30,000 %＝1650(萬元)（2）土地增值稅:扣除項(xiàng)目金額＝12,000130%＋30,000%＝17,250(萬元)增值額＝30,000－17,250＝12,750(萬元)增值率＝12,750247。工程經(jīng)過一年的施工，于2007年9月竣工。（八）增加土地開發(fā)成本,降低土地增值稅例、鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年以2000萬元拍得一塊土地,沒有進(jìn)行土地開發(fā)，2008年3月,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,評估價5000萬元，由于取得土地后，沒有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開發(fā)，計(jì)算土地增值稅時不得加計(jì)扣除，稅負(fù)較重。經(jīng)過董事會會議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，并決定，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店。土地出讓金返還不屬于財(cái)政撥款，應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅