【正文】 產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營(yíng)者，代表消費(fèi)者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。因?yàn)樵谑袌?chǎng)機(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營(yíng)的 誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的侵權(quán)成本的。 29 參考文獻(xiàn) [l] 楊以生．淺論商晶房消費(fèi)的法律保護(hù)．上海：華爾政法學(xué) 院， 2022。首先，要感謝我的 指導(dǎo) 老師 對(duì)我的幫助 以及指導(dǎo) 。同時(shí)感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識(shí)，也提高了自身素質(zhì)。 [3] 范麗紅．消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)， 2022。 28 結(jié) 論 我國的商品房市場(chǎng)近些年才得到較快發(fā)展，因而對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作 的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益， 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家不可回避的問題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求。 作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長(zhǎng)一定程度上關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會(huì)矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對(duì)政府職能的有益補(bǔ)充。從消協(xié)大事務(wù)的決策 過程看，有 10． 6％的社團(tuán)沒有正式的決策機(jī)構(gòu)。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨(dú)立。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。啟動(dòng)訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀?！? 建立集團(tuán)訴訟制度 24 目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個(gè)人提起，而且沒有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng) 消費(fèi)者維權(quán)的實(shí)踐需要。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個(gè)專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效。因此，必須進(jìn)一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假廣告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費(fèi)者上當(dāng)受騙的幾率，以切實(shí)保護(hù)市場(chǎng)環(huán)境中處于弱勢(shì)地位的商品房消費(fèi)者的利益。將商品 21 買賣中的欺詐行為納入《消法》第 49 條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會(huì)共識(shí)。同時(shí)，對(duì)開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠信的一種方式，還將是一個(gè)吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)手段。這些特殊性下說明了對(duì)消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)?？傊?，對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《 消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。 總之，隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多 個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。 商品房?jī)r(jià)值巨大 商品房與人民群眾 生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的 案例屢見不鮮。 商品房?jī)r(jià)格虛高 對(duì)于我國的房?jī)r(jià)是否有泡沫的問 題，自 2022 年以來就一直是爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用 30 個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、空置率等。從 2022 年以 來，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降 ， 但是消費(fèi)者對(duì)商品房仍有眾多的抱怨和不滿。 商品房消費(fèi)者 的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一 近年來，我國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大 ，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù) 8 雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。 7 1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn) 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵 探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者。 between mercial housing consumer protection laws, regulations, rules and regulations,there are still many serious legal conflict. In view of this situation, the article finally proposed to strengthen the protection of consumer rights and interests 3 protection from legislation, judicial protection, social protection and government protection and other aspects, in order to establish protection system covering the whole society39。針對(duì)這些情況，文章最后提出了要從立法保護(hù)、司法保護(hù)、社會(huì)保護(hù)以及政府保護(hù)等方面加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，以期建立覆蓋全社會(huì)的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，使得商品房交 易過程中侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，消費(fèi)者也能夠以明確的相關(guān)法律為依據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而促進(jìn)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。然而我國商品房市場(chǎng)中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。s mercial housing market in the various nonstandard phenomenon resulting in mercial housing consumer life property safety, even bargain rights by direct damage, the real estate market disorder has not been fundamentally resolved,seriously affects the realization of the basic survival rights of consumers, limiting the further improvement of our people39。消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個(gè)人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。 1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了我國的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督管理、對(duì)消費(fèi) 者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭(zhēng)議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn) 用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時(shí)涉及標(biāo)的價(jià)值巨大，社會(huì)影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化。 9 商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性 首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大 ，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。 商品房面積縮水 商品房的銷售面積是指 購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為 1： 300～ 1： 200。首先，從力量對(duì)比上看，商品房消費(fèi)者是個(gè)人，而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。的確，面對(duì)商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資 額不斷提高， 2022年僅為 0． 63 萬億元，到 2022 年底己增加到 1． 94 萬 億元，每年均保持 20％以上的增長(zhǎng)率。 綜上，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違 規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)范比較欠缺，對(duì)商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 商品房消費(fèi)者主體地位不明確 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對(duì)象，商品房買賣合同和作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價(jià)值的高低來確定一件物品是不是商品。 相關(guān)法律制度存在沖突 我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，以法律保護(hù)為主同時(shí)又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、道 德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢(shì)，并成為商家的一種競(jìng)爭(zhēng)手段。不難看出，該條的適用條件有兩個(gè)，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)有欺詐行為?？墒悄壳熬哂袡?quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。 消除法律沖突的規(guī)則 消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級(jí)。 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善 我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善： 適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判 目前我國對(duì)侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時(shí)經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法 律規(guī)范。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢(shì)在必行。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在 6 個(gè)月內(nèi)結(jié)案，簡(jiǎn)易案件應(yīng)在 3 個(gè)月內(nèi)結(jié)案。其二，對(duì)司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機(jī)關(guān)相對(duì)應(yīng)。 要想確保司法獨(dú)立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對(duì)現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例如建立司法經(jīng)費(fèi)的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財(cái)政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級(jí)司法機(jī)關(guān)保持獨(dú)立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。在社會(huì)轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時(shí)代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實(shí)現(xiàn)社團(tuán)的民問化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨(dú)立性，真正成為保護(hù)消費(fèi)者利益的民間組織。 建立社會(huì)誠信體系 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。同時(shí)，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突。 [6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)．吉林：吉林大學(xué)， 2022。