【正文】 ，社會(huì)誠(chéng)信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開(kāi)發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費(fèi)者的權(quán)益來(lái)牟取暴利。消費(fèi)者協(xié)會(huì)不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開(kāi)發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的宗旨。通過(guò)以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢(qián)影響，確保商品房糾紛案 件得到公正審理，從而更好的維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機(jī)關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國(guó)家權(quán)力關(guān)系上的獨(dú)立。 這樣一來(lái)，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能下來(lái)。在購(gòu)房糾紛問(wèn)題上，只要有共同的“事實(shí)問(wèn)題或法律問(wèn)題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無(wú)須取得全體購(gòu)房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭” 《消法》第 34 條規(guī)定了消費(fèi)糾紛的 5 種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，與強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)者相比，商品房消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機(jī)會(huì)和能力就合同條款與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費(fèi)主體實(shí)質(zhì)上的不平等?，F(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門(mén)規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門(mén)地方性法規(guī)作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對(duì)屬于地 方性事務(wù)的事項(xiàng)作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門(mén)規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門(mén)規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門(mén)規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門(mén)規(guī)章對(duì)國(guó)務(wù)院決定命令授權(quán)的事項(xiàng)或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項(xiàng)需要制訂全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則及對(duì)外貿(mào)易和外商投資事項(xiàng)作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門(mén)規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授 權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況作出的具體規(guī)定，對(duì)屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)作出的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；部門(mén)規(guī)章之間、部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時(shí)，由制定機(jī)關(guān)裁決； 消除法律沖突的措施 加強(qiáng)法律的修訂，確保法律的時(shí)效性。 建立商品房廣告預(yù)審制度 商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假?gòu)V告的一個(gè)重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假?gòu)V告將會(huì)大大減少。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購(gòu)房者作為一 方主體，購(gòu)買(mǎi)商品房以滿足自己“住 的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營(yíng)者，所以商品房買(mǎi)賣(mài)雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房買(mǎi)賣(mài)屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對(duì)相關(guān)知識(shí)十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開(kāi)發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來(lái)了無(wú)窮的后患 調(diào)整一級(jí)市場(chǎng)的法規(guī)較多，規(guī)范二級(jí)三級(jí)市場(chǎng)的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。 商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過(guò)窄 消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問(wèn)題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會(huì)的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)地位，近幾年消費(fèi)者對(duì)商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國(guó)消費(fèi)者保護(hù)的一個(gè)新課題。相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó) 98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。 商品房質(zhì)量使用檢驗(yàn)周期長(zhǎng) 一般而言，消費(fèi)者看房，對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要 是看房屋有無(wú)裂縫、有無(wú)傾斜、有無(wú)滲漏等等。 房地產(chǎn)商追逐暴利 商品房?jī)r(jià)格過(guò)高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因是多方面的，但其中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過(guò)度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。 房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)難辦理 房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)于消費(fèi)者而言極其重要。 商品房銷(xiāo)售廣告不真實(shí) 商品房銷(xiāo)售廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有 11 關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說(shuō)明。 10 2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象 近年來(lái)，隨著商品房市場(chǎng)持續(xù)升溫，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長(zhǎng)，人民群眾的住房條件也迅速改善。 在商品房買(mǎi)賣(mài)中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn) 商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利 商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損 害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，因缺乏有關(guān)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性知識(shí)、信息以及受開(kāi)發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。 商品房消費(fèi)者的具體權(quán)利 首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法 ，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問(wèn)題解決率低，以至于開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢(shì)，甚至維權(quán)過(guò)程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。s rights and interests, and then through the study of specific phenomena against the interests of consumers of mercial housing in the sale process, analyzes the cause of impaired mercial housing consumers39。因此加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。本文首先研究商品房消費(fèi)者的權(quán)益，分析了商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵和特點(diǎn)，然后通過(guò)考察在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中侵害消費(fèi)者權(quán)益的具體現(xiàn)象，分析導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的 原因，即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下消費(fèi)者的弱者地位、立法不完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力以及商品房自身特點(diǎn)等，進(jìn)而提出了對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性。 rights and interests, namely the market economy form under the weak position of consumers, the legislation is imperfect, the supervision of the real estate market the poor and the mercial housing its characteristics, and then put forward the necessity to protect the mercial interests of consumers. The article then points out the problems of China39。目前我國(guó)已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存 在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)；法律規(guī)制不完善等等。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商品和接受服務(wù)時(shí)主要享有如下權(quán)利： (1)安全權(quán)； (2)知情權(quán)； (3)選擇權(quán)； (4)公平交易權(quán)； (5)求償權(quán)； (6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)； (8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)； (9)監(jiān)督批評(píng)權(quán)。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 從 1996 年起，城鄉(xiāng)每年建房超過(guò) 10 億平方米，折合 100萬(wàn)套住宅，與此同時(shí)，商品房消費(fèi)市場(chǎng)中也暴露出不少問(wèn)題。在商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不能通過(guò)實(shí)物，而只能通過(guò)售樓廣告了解所購(gòu)房的狀況。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。搞房地產(chǎn)一定賺大錢(qián)是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱(chēng)為“暴利戶、“房老虎”。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能 13 發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。 官商結(jié)合，幕后操作 承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方 官員又很容易在金錢(qián)面前迷失自我。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋 ，以達(dá) 致社會(huì)的公平、正義、和諧。商品房消費(fèi)者作為一類(lèi)特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對(duì)商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。目前我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問(wèn)題為中心的立法，比如房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等方面的立法卻相對(duì)較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)、房屋出租、房屋抵押等方 面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。 明確購(gòu)房者屬于消費(fèi)者 任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國(guó)家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的專(zhuān)門(mén)法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對(duì)消費(fèi)者的界定。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專(zhuān)門(mén)設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒(méi)有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺(tái)，年年有新法，年年有更改，舊法沒(méi)廢除，新法已出臺(tái)的現(xiàn)象 較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。其實(shí)在現(xiàn)代社會(huì)，由于在經(jīng)濟(jì) 力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無(wú)法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意 或“不同意”兩者之間。但實(shí)踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“ 向有關(guān)行政部門(mén)申訴 缺乏力度、仲裁沒(méi)有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來(lái)就處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動(dòng)放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營(yíng)者得不到應(yīng)有的懲罰，這對(duì)保護(hù)消費(fèi)者的弱勢(shì)地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。三是費(fèi)用昂貴。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。 商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會(huì)保護(hù)完善 完善消費(fèi)者協(xié)會(huì)的職能 消費(fèi)者協(xié)會(huì) (以下簡(jiǎn)稱(chēng)消協(xié) )是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有 26 獨(dú)立法人資格的社會(huì)團(tuán)體 L1J。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費(fèi)者活動(dòng)外，還可以增加定期通過(guò)新聞媒體曝光不法房地