【正文】 ....................................... 19 拓展商品房消費(fèi)者權(quán)利種類 ............................................................... 19 明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定 ............................................... 20 完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制 ....................................................... 21 現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定 ....................................................... 21 建立商品房廣告預(yù)審制度 ................................................................... 21 消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突 ........................................................... 21 消除法律沖突的規(guī)則 ........................................................................... 22 消除法律沖突的措施 ........................................................................... 22 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善 ............................................................... 23 適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審 判 ....................................................... 23 建立集團(tuán)訴訟制度 ............................................................................... 23 增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭” ....................................... 24 確保司法獨(dú)立、避免行政介入 ........................................................... 25 商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會保護(hù)完善 ............................................................... 25 完善消費(fèi)者協(xié)會的職能 ...................................................................... 25 建立社會誠信體系 ............................................................................... 26 結(jié) 論 ................................................................................................................................ 28 參考文獻(xiàn) .......................................................................................................................... 29 致 謝 ................................................................................................................................ 30 6 引言 近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。s real estate and the indepth reform of the housing system, the real estate transactions bee more frequent, active, mercial housing consumption has bee the consumption behavior is more important in the life of many people. However, China39。南通職業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 南通職業(yè)大學(xué) 建筑工程 學(xué)院 畢 業(yè) 論 文 題目：論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù) 系 部 ： 建筑工程 系 專 業(yè) ： 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 學(xué) 號 ： 1104052124 學(xué) 生 ： 李凱 指導(dǎo)教師 ： 王 志磊 起止日期 ： 2022 年 12 月至 2022 年 3 月 南通職業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 1 中文摘要 近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費(fèi)也成為許多人一生中較為重要的消費(fèi) 行為。 關(guān)鍵詞 ： 商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善南通職業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 2 英文摘要 In recent years, with the development of China39。s allround, multilevel, threedimensional, makes against the legitimate rights and interests of consumers of mercial housing transactions in the process of decrease, even developers have damaged the legitimate rights and interests of consumers, consumers can also related to the legal basis to safeguard their legitimate rights and interests, protection so as to promote the mercial interests of consumers, and promote China39?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》 (以下簡稱《消法》 )第 2 條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。 再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 商品房質(zhì)量不過關(guān) 在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。 12 3 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因 商品房消費(fèi)者的劣勢地位 住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購買這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。 14 4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題 商品房一級市場發(fā)展過熱 自 2022 年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。為了實(shí)現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。 17 司法解釋的不足 從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。 19 7 完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議 從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實(shí)施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎勵(lì)和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。 拓展商品房消費(fèi)者權(quán)利種類 20 權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅 9 項(xiàng)權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。 明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定 《消法》第 49 條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制 現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定 我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由 廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布和審查為一體的廣告審查制度。 消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突 經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品 22 房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實(shí)踐中也出現(xiàn)了不少問題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴(yán)重的自然是相關(guān)法律沖突問題。如果該專門機(jī)構(gòu)確實(shí)能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會大大減少。因?yàn)閷?shí)踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時(shí)，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個(gè)人，而是涉及到眾多消費(fèi)者，同時(shí)這些行為甚至?xí)_亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。法院受理后，還得隨時(shí)等候庭審。因此，筆者認(rèn)為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機(jī)制上的缺陷，可以考慮建立一套消費(fèi)者權(quán)益仲裁機(jī)制，增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費(fèi)者權(quán)益糾紛。因此現(xiàn)行的管理機(jī)制和財(cái)政體制使得法院在審理商品房案件時(shí)在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業(yè)知識的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助?；谏唐贩肯M(fèi)者的弱勢地位與目前提倡的“消費(fèi)者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。 [4] 曹攀．消費(fèi)者保護(hù)法律問題研究．重慶：西南政法大學(xué)， 2022。拙作的字罩行間有著對前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會的共同努力。近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕