【正文】 [6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)．吉林：吉林大學(xué)， 2022。 建立社會誠信體系 市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。 要想確保司法獨(dú)立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例如建立司法經(jīng)費(fèi)的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機(jī)關(guān)保持獨(dú)立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在 6 個月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在 3 個月內(nèi)結(jié)案。 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善 我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進(jìn)行完善： 適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判 目前我國對侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法 律規(guī)范?？墒悄壳熬哂袡?quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。 相關(guān)法律制度存在沖突 我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。 綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違 規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯，其也會想方設(shè)法逃脫。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為 1： 300～ 1： 200。 9 商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性 首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大 ，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。 1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計了我國的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對消費(fèi) 者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。s mercial housing market in the various nonstandard phenomenon resulting in mercial housing consumer life property safety, even bargain rights by direct damage, the real estate market disorder has not been fundamentally resolved,seriously affects the realization of the basic survival rights of consumers, limiting the further improvement of our people39。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護(hù)、司法保護(hù)、社會保護(hù)以及政府保護(hù)等方面加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，使得商品房交 易過程中侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，消費(fèi)者也能夠以明確的相關(guān)法律為依據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而促進(jìn)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。 7 1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn) 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵 探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者。 商品房消費(fèi)者 的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一 近年來，我國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。 商品房價格虛高 對于我國的房價是否有泡沫的問 題，自 2022 年以來就一直是爭論的熱點(diǎn)，對房價是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用 30 個指標(biāo)作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、空置率等。 商品房價值巨大 商品房與人民群眾 生活密切相關(guān)而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費(fèi)者來講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。 總之，隨著時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。這些特殊性下說明了對消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對商品房消費(fèi)者的保護(hù)。將商品 21 買賣中的欺詐行為納入《消法》第 49 條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會共識。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨(dú)立。 作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長一定程度上關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補(bǔ)充。 [3] 范麗紅．消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)， 2022。首先，要感謝我的 指導(dǎo) 老師 對我的幫助 以及指導(dǎo) 。因?yàn)樵谑袌鰴C(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的 誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。 商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會保護(hù)完善 完善消費(fèi)者協(xié)會的職能 消費(fèi)者協(xié)會 (以下簡稱消協(xié) )是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有 26 獨(dú)立法人資格的社會團(tuán)體 L1J。三是費(fèi)用昂貴。其實(shí)在現(xiàn)代社會，由于在經(jīng)濟(jì) 力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意 或“不同意”兩者之間。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方 面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。中共十六屆四中全會提出構(gòu)建社會主義和諧社會，其中一個非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋 ，以達(dá) 致社會的公平、正義、和諧。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時能 13 發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。據(jù)統(tǒng)計， 從 1996 年起，城鄉(xiāng)每年建房超過 10 億平方米，折合 100萬套住宅，與此同時，商品房消費(fèi)市場中也暴露出不少問題。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時主要享有如下權(quán)利： (1)安全權(quán)； (2)知情權(quán)； (3)選擇權(quán)； (4)公平交易權(quán)； (5)求償權(quán)； (6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識權(quán)； (8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)； (9)監(jiān)督批評權(quán)。 rights and interests, namely the market economy form under the weak position of consumers, the legislation is imperfect, the supervision of the real estate market the poor and the mercial housing its characteristics, and then put forward the necessity to protect the mercial interests of consumers. The article then points out the problems of China39。因此加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會的和諧穩(wěn)定。 在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn) 商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利 商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損 害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購買商品房的過程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。 商品房銷售廣告不真實(shí) 商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有 11 關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。 房地產(chǎn)商追逐暴利 商品房價格過高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。相關(guān)調(diào)查顯示，我國 98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房價已經(jīng)對消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。 商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過窄 消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一 方主體，購買商品房以滿足自己“住 的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整?，F(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對屬于地 方性事務(wù)的事項(xiàng)作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對國務(wù)院決定命令授權(quán)的事項(xiàng)或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項(xiàng)需要制訂全國統(tǒng)一的市場活動規(guī)則及對外貿(mào)易和外商投資事項(xiàng)作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授 權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況作出的具體規(guī)定，對屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)作出的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機(jī)關(guān)裁決； 消除法律沖突的措施