【正文】 .......... 19 第一節(jié) 融資階段目標(biāo)設(shè)定 .............................................. 19 第二節(jié) 多渠道融資模式的選擇分析 ...................................... 22 第三節(jié) 不同階段的融資方案設(shè)計(jì) ........................................ 23 第四章 A 企業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制與后續(xù)管理 ................................ 26 第一節(jié) 不同渠道利弊對(duì)比分析 .......................................... 26 第二節(jié) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制與管理 .......................................... 30 第三節(jié) 項(xiàng) 目可能的障礙與備選方案 ...................................... 34 第五章 A 企業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目案例啟示與研究結(jié)論 ................................ 36 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問題分析 ...................................... 36 第二節(jié) A 企業(yè)投資項(xiàng)目案例一般性啟示 .................................. 38 第三節(jié) 項(xiàng)目研究結(jié)論 .................................................. 42 參考文獻(xiàn) ................................................................... 43 附錄 ....................................................................... 45 致謝 ....................................................................... 46 第 1 頁(yè) 第一章 緒論 第一節(jié) 選題背景及意義 一、選題背景 房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó) 通常 被定義為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，它的穩(wěn)定和發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有至關(guān)重要的作用 。房地產(chǎn)業(yè) 同時(shí)又 是 一個(gè) 典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，籌 措 到充足的資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān) 重 要的一環(huán)。分類號(hào) 密級(jí) U D C 編號(hào) 中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文 學(xué)位論文題目 ： A 公司 綜合地產(chǎn)投資 項(xiàng)目資金運(yùn)作方案設(shè)計(jì) 姓 名 吳俊 學(xué) 號(hào) 2020211068 學(xué) 院 MBA 教育中心 學(xué)科專業(yè) 工商管理碩士 (MBA) 研究方向 金融管理 指導(dǎo)教師 提交論文日期： 二○一 一 年 五 月 二十 日 獨(dú) 創(chuàng) 性 聲 明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)一 系 列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如建筑業(yè)、冶金業(yè)、建材業(yè)、地產(chǎn) 服務(wù)業(yè) 等40多個(gè)產(chǎn) 業(yè) 部門。 securities business, relevant policies and regulations, mon viewpoints and social amp。 我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款，在金融危機(jī)到來的同時(shí)也面臨資金鏈的斷裂的危機(jī)。包括金融 的 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法、工具、房地產(chǎn)融資決策三大部分； Brown、 Matysink(2020)所著的 《 Real Estate Investment， a Capital Market Approach》是 從投資的 角度研究房地產(chǎn)，包括貨幣的時(shí)間現(xiàn)金流、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)及房地產(chǎn)投資組合管理 等幾大部分 ； Brueggeman， Fisher(2020)對(duì)廣泛運(yùn)用的房地產(chǎn)金融工具作了 具體的 分析和總結(jié)， 重點(diǎn) 研究了房地產(chǎn)融資中的法律因素。 第 3 頁(yè) 二、 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)融資的研究主要集中于金融工具的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新研究。 董文華認(rèn)為 我國(guó)當(dāng)前 的 融 資模式存在制度上的缺陷，必須大力開發(fā)新 的融資工具，建議推行 典當(dāng)和房地產(chǎn)融資租賃方式。這個(gè)過程包括 了 資金的融入和融出兩個(gè)過程，即 指 資金的供給者融出和資金的需求者融入， 指明了 融資是資金雙向互動(dòng)的過程。房地產(chǎn)業(yè)是資 金 密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目 動(dòng)輒 就數(shù)億，甚至幾十億的資金需求，僅依靠企業(yè) 的 自有資金，根本不可能完成 整個(gè) 項(xiàng)目 的 開發(fā)。 由于 我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)， 第 5 頁(yè) 金融結(jié)構(gòu)單一，再加上房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng) 目開發(fā)中巨額的營(yíng)運(yùn)資本需求，必須要求企業(yè)進(jìn) 行負(fù)債融資，因此我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率 普遍較 高， 所面臨的 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大 。通過對(duì)應(yīng)收賬款科學(xué)有效的管理，既節(jié)省了企業(yè)的資金占用，也擴(kuò)大了企業(yè)的資金來源。 第 6 頁(yè) 我國(guó)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)狀 ： 目前我國(guó)房地產(chǎn)公司直接上市的企業(yè)不多，相當(dāng)一部分企業(yè)是通過兼并收購(gòu)，即買殼上市實(shí)現(xiàn)間接上市的。由于我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模小，國(guó)家更愿意那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，注定大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法通過債券融資。許多實(shí)力雄厚的典當(dāng)行已經(jīng)開始將服務(wù)的中心轉(zhuǎn)移到中小企業(yè)的融資上，并且將房地產(chǎn)典當(dāng)作為主要業(yè)務(wù)的典當(dāng)也不在少數(shù)。這里的財(cái)產(chǎn)權(quán)是指以財(cái)產(chǎn)上的利益為標(biāo)的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)，以及其他 除身份權(quán)、名譽(yù)權(quán)、姓名權(quán)以外的無形財(cái)產(chǎn)。 通過對(duì) 地產(chǎn)項(xiàng)目 的調(diào)研分析，找出了 地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資 方面存在的問題，從而使 對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式的探討 有了堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。 與 此同時(shí)，企業(yè)自身也存在許多問題，怎樣能用一個(gè)具體案例將問題、解決途徑都通過整個(gè)操作過程清楚明白的展現(xiàn)出來是要認(rèn)真考慮的。真正找到一條有中國(guó)特色的融資路徑、符合中國(guó)國(guó)情的融資渠道，從根本上解決企業(yè)所面臨的問題。 2. 項(xiàng)目位置 某圍墾新區(qū)位于某省 J 市 H 縣內(nèi) （如圖 1 所示 ） ，總面積為 平方公里，屬圈海造地而成，內(nèi)地勢(shì)平坦，海岸 線總長(zhǎng) 約 12 公里 ，有相當(dāng)?shù)慕煌ū憷偷鼐墐?yōu)勢(shì)。建議精心組織、有條件的實(shí)施收購(gòu)。 項(xiàng)目公司現(xiàn)狀摘要： 第一， 項(xiàng)目所有者 C 公司的設(shè)立及歷次變更合法有效； 第二， 合作方提供書面說明，除本項(xiàng)目之外無其它對(duì)外投資， K 公司 及 C 公司目前無法律糾紛及債務(wù)糾紛； 第三， 截至 08 年 4 月 C 公司資產(chǎn)總額 億元，所有者權(quán)益 億元，負(fù)債 2 億元， C 公司無股東借款， 某 圍墾工程資金 主要 來源于資本金及境內(nèi)借貸。合計(jì)支付現(xiàn)金2 億元原股東K 公司C 公司S 公司A 公司 B V I 公司％K 公司關(guān)聯(lián)公司工程費(fèi)用分紅方式支付 分紅方式支付增資方式支付三期支付現(xiàn)金 2 億元前提：控規(guī)批復(fù)落實(shí) 09 年土地指標(biāo)方式：以銀行貸款支付工程款金融機(jī)構(gòu)境外 境內(nèi)現(xiàn) C 公司注冊(cè)資本金為 3 . 2 6 億元現(xiàn)金支付 2 億元，股利分紅 4 億元交易后凱東發(fā)展黃金海岸上海盛江A 公司A 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％H 公司46 ％ 54 ％首期支付現(xiàn)金 億元前提：簽署正式協(xié)議100 ％ 100 ％二期支付現(xiàn)金 億元前提：工程竣工驗(yàn)收通過補(bǔ)充協(xié)議簽訂合計(jì)支付現(xiàn)金2 億元原股東K 公司C 公司S 公司A 公司 B V I 公司％K 公司關(guān)聯(lián)公司工程費(fèi)用分紅方式支付 分紅方式支付增資方式支付三期支付現(xiàn)金 1 億元（股利分紅）前提：控規(guī)批復(fù)落實(shí) 09 年土地指標(biāo)凱東發(fā)展黃金海岸上海盛江公司公司％ ％ ％％公司％ ％首期支付現(xiàn)金 億元前提：簽署正式協(xié)議％ ％二期支付現(xiàn)金 億元前提：工程竣工驗(yàn)收通過補(bǔ)充協(xié)議簽訂合計(jì)支付現(xiàn)金億元原股東公司公司公司公司 公司％公司關(guān)聯(lián)公司工程費(fèi)用分紅方式支付 分紅方式支付增資方式支付三期支付現(xiàn)金 億元（股利分紅）前提：控規(guī)批復(fù)落實(shí) 年土地指標(biāo) 第 15 頁(yè) 第三節(jié) 項(xiàng)目 資金運(yùn)作 方案 設(shè)想 一、融資渠道 （一） 境外融資 1． 成立境外 BVI 公司 通過在英屬維爾京群島注冊(cè)境外 BVI 公司，以 BVI 公司收購(gòu)方式入股目標(biāo)公司，建立境外資金進(jìn)入渠道。 4． 政策支持 ： 與政府簽訂協(xié)議，獲取優(yōu)惠政策支持，通過返點(diǎn)、收益分成等途徑獲得資金彌補(bǔ)。此階段土地出讓和政府補(bǔ)助不足以支付的，需要通過銀行借款、 A 企業(yè)自有資金、戰(zhàn)略投資者等多方籌集，在滿足收購(gòu)條件的基礎(chǔ)上還要滿足項(xiàng)目的基本運(yùn)營(yíng)要求。 在前期引進(jìn)海洋公園、大型游樂園項(xiàng)目之后，同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地價(jià)值會(huì)有所提升，伴隨開發(fā)的休閑娛樂中心、旅游度假村、商務(wù)大酒店等也會(huì)創(chuàng)造更多的收益；后期開發(fā)的高科技、新能源產(chǎn)業(yè)區(qū)，打造新的舒適宜居環(huán)保的生活社區(qū)，既解決了相關(guān)配套的居住問題，同時(shí)也改善了綜合的居住環(huán)境。 在此 基礎(chǔ)上計(jì)算出所需融資的規(guī)模， B 項(xiàng)目為例，此階段融資規(guī)模 扣除 A 企業(yè)部分自由資金外， 包括除以 A 企業(yè)收購(gòu) C 公司需要支付 三期收購(gòu)款 之外，還包括項(xiàng)目開發(fā)階段的基本運(yùn)營(yíng)資金 及項(xiàng)目前期土地整理的相關(guān)費(fèi)用。 第一節(jié) 融資階段目標(biāo)設(shè)定 一、確定總體融資目標(biāo) 圖 7： 某 融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分解 圖 1 根據(jù)前期要少量支付現(xiàn)金，并且要保持境內(nèi)、外兩個(gè)通道都暢通的原則決定了交易后的結(jié)構(gòu)。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 首先， 沿海在完成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊(cè)資本金， 8200 萬元人民幣 ； 其次，在收到 8200 萬元后，合作方應(yīng)按照我方建議重組境內(nèi)外公司，完成股權(quán)變更 ；最后， 收到正式工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、與政府簽訂補(bǔ)充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。其中， 首付款分兩次支付 。因此，除了企業(yè)基本的運(yùn)營(yíng)成本之外，尚有一定的資金缺口，根據(jù)企業(yè)的具體情況在不同階段，將會(huì)有不同的融資方案設(shè)計(jì)。上市發(fā)行股票融資可以為房地產(chǎn)企業(yè)籌得 較大 資金，并且籌措的資本具有長(zhǎng) 期 性 的特點(diǎn) ，它發(fā)揮的融資功能就是可以補(bǔ)信貸、銀行融資的時(shí) 間 空缺。一方面能滿足保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的龐大需求，另一方面也解決了城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。 通過在境外成立公司打通境外融資渠道引進(jìn)境外戰(zhàn)略合作者，同時(shí)在境內(nèi)與多家金融機(jī)構(gòu)商談合作事宜。 三 、 綜合地產(chǎn)項(xiàng)目 部分項(xiàng)目成熟階段 融資方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 第一， 確定持有部分開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，有持續(xù)穩(wěn)定的租金收益 ； 第二， 確定環(huán)境、時(shí)間均適合發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品 ； 第三， 項(xiàng)目本身已進(jìn)入資金回流階段， 有 穩(wěn)定 的 現(xiàn)金流 能 滿足項(xiàng)目 自身 開發(fā)需求； 第四， 與各大金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)相關(guān)發(fā)行事宜，確定發(fā)行規(guī)模、期限，所募集的資金用于開發(fā)新的項(xiàng)目 。 綜上所述，在整個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)作過程中，不同的階段所面對(duì)的資金需求不一樣，可選取的最適合的融資工具組合也不一樣，從企業(yè)的角度，對(duì)上述幾個(gè)階段資金運(yùn)作模式、資本結(jié)構(gòu)整合簡(jiǎn)化能得到（如圖 12 所示）一個(gè)簡(jiǎn)易的運(yùn)作結(jié)構(gòu)圖。 二、外源性融資 （一）銀行貸款融資 ：由于我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，目 前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是銀行貸 款。 （三） 發(fā)行企業(yè)債券融資 ： 債券融資是金融業(yè)中的 重要組成部分，能在短時(shí)期內(nèi)迅速籌集大量資