【正文】 ......................... 2 第 2 章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分析 ......................... 3 平頂山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況分析 ........................... 3 GDP/人均 GDP ............................................ 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ................................................ 3 固定資產(chǎn)投資 ............................................ 5 社會消費(fèi)品零售總額 ....................................... 7 人口結(jié)構(gòu) ................................................ 9 人均可支配收入與消費(fèi)支出 ................................. 9 平頂山市城市發(fā)展規(guī)劃分析 ............................. 11 城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標(biāo) ....................... 11 城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略 .............................. 11 城市近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃 ............................ 12 本章小結(jié) ............................................. 13 第 3 章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 ........................ 14 平頂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 ............................ 14 供求狀況 ............................................... 14 價(jià)格走勢 ............................................... 15 近期房地產(chǎn)政策 ......................................... 16 平頂山市物業(yè)市場調(diào)研分析 ............................. 18 物業(yè)布局 ............................................... 18 客戶分析 ............................................... 19 產(chǎn)品分析 ............................................... 19 銷售情況分析 ........................................... 20 未來供應(yīng)項(xiàng)目分析 ....................................... 21 XXX 項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 目錄 II 本章小結(jié) ............................................. 22 第 4 章 項(xiàng)目本體分析 ............................... 23 項(xiàng)目區(qū)位分析 ......................................... 23 項(xiàng)目地塊分析 ......................................... 23 項(xiàng)目交通條件分析 ..................................... 24 項(xiàng)目資源條件分析 ..................................... 24 項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................ 25 本章小結(jié) ............................................. 25 第 5 章 項(xiàng)目定位與發(fā)展建議 ......................... 27 項(xiàng)目主題定位 ......................................... 27 項(xiàng)目客戶定位 ......................................... 27 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 ......................................... 28 項(xiàng)目價(jià)格建議 ......................................... 28 本章小結(jié) ............................................. 29 第 6 章 項(xiàng)目營銷推廣方案 ........................... 30 項(xiàng)目廣告策劃 ......................................... 30 項(xiàng)目促銷策劃 ......................................... 33 第 7 章 總結(jié) ...................................... 35 附件 平頂山市房地產(chǎn)市場調(diào)研表 ...................... 37 XXX 項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 1 章 項(xiàng)目概況 1 第 1章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：藍(lán)灣新城 項(xiàng)目屬性：住宅（底層商鋪） 區(qū)域地段：新城區(qū)長安大道與未來路東南 開 發(fā) 商：華城榮邦地產(chǎn)股份有限公司 物管公司 : 開發(fā)商旗下的物業(yè)管理公司 產(chǎn)品特色：杭州設(shè)計(jì)院斥資 3000 萬建設(shè)小區(qū)獨(dú)有活水系、超大樓間距、無障礙設(shè)施 戶型結(jié)構(gòu) : 三室兩廳兩衛(wèi)、創(chuàng)新 2+1 主力戶型：三室兩廳兩位 銷售熱線： 2611111 開發(fā)商簡介 平頂山市華誠房地產(chǎn)有限公司成立于 1998 年 2 月，為國家二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。放心房” 單位、 “重合同守信用企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)，憑借良好的信譽(yù)與卓越的品質(zhì)，華誠早已成為鷹城房地產(chǎn)界的一面旗幟。 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu) XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 4 年份 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2021 2021 270 2021 2021 328 2021 372 2021 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析： 2021 年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 2021 年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 372 億元，增長 %。 2021 年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成投資 億元， 增長 %，民間投資完成 億元，增長 %；港澳臺投資 億元，下降 %。 2021 年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，其中 500 萬元及以上固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %，民間投資完成 億元，增長%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %?？h以下零售額 億元，增長 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %； 鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。全年人口自然增長率控制在 ‰。 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11715 元，比上年增長 %；人均消費(fèi)性支出 8261 元，增長 %。每百戶農(nóng)民擁有彩電 102臺，冰箱 34 臺，空調(diào)器 25臺，洗衣機(jī) 91 臺，摩托車 52 輛。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18348 元，同比增長 %，人均消費(fèi)性支出 13192 元，增長 %；全市在崗職工平均工資 35810 元，增長 %；農(nóng)民人均XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 11 純收入 6578 元，增長 %。是中南地區(qū)最大的煤炭基地又是 河南省中部的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。目前的居民主要以行政機(jī)關(guān)家屬院和看中新區(qū)發(fā)展趨勢或居住環(huán)境的富裕人士，居民收入水平在各區(qū)中最高。二要進(jìn)一步加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。 整體上看，平頂山市城市規(guī)劃向西發(fā)展，新城區(qū)和老城區(qū)中的新華區(qū)是最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由 1978 年的 平方米提高到目前的 30 平方米，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高。特別是當(dāng)年 4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動，投資投機(jī)性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進(jìn)展順利。 平頂山市房地產(chǎn)政策： 《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理的通知》 經(jīng)適房簽訂購房合同 5 年后方可交易 《通知》首次明確了我市經(jīng)濟(jì)適用住房交易的范圍和條件。差價(jià)款按交易時(shí)市場評估價(jià)的 8％繳納、按市場評估價(jià)繳納超標(biāo)款，簽訂合同時(shí)未繳納超標(biāo)款的，按購買完全產(chǎn)權(quán)或上市交易時(shí)市場評估價(jià)繳納。 平頂山市商業(yè)用房市場整體發(fā)展水平較低，歷年 供應(yīng)量波動較大，近幾年的年XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 20 均銷售面積約為 5萬㎡。 市場均價(jià)水平由 2021年之前的約 2021元 /㎡，到目前實(shí)際均價(jià) 4000元 /㎡的水平，年復(fù)合增長率約為 10％。 建中板塊 建中指建設(shè)路中段和中興路為中心輻射的大部分老城區(qū)區(qū)域，目前此區(qū)域又以鷹城廣場為核心的凌云路附近最為活躍，代表樓盤為九天城、聯(lián)盟鑫城、派德廣場等，區(qū)域均價(jià)保持在 4500元 /㎡ — 6000元 /㎡區(qū)間。 盛世華庭、龍騰國際、豫森時(shí)代新城等，樓盤均價(jià)在 4000元 /㎡ 4500元 /㎡區(qū)間。受全國整體市場調(diào)控的影響，市場價(jià)格水平持續(xù)上漲，近幾年房價(jià)漲幅明顯加快；如目前已經(jīng)達(dá)到 4500元 /㎡以上的項(xiàng)目有：金玉花園、一品瀾山、常綠 隨著大型棚戶區(qū)改造、舊城改造和城中村改造項(xiàng)目的成片開發(fā)，市場的構(gòu)成主體逐漸由中小樓盤向大盤發(fā)展。 根據(jù)該項(xiàng)目所處地理位置分析是比較優(yōu)越的 項(xiàng)目地塊分析 藍(lán)灣新城及附近地塊控制性規(guī)劃 地塊規(guī)劃控制要點(diǎn) 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 綠化率 土地利用兼容性規(guī)定 居住類用 207 畝 40% 商業(yè)用地 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 4章 項(xiàng)目本體分析 24 項(xiàng)目交通條件分析 周邊交通便捷，項(xiàng)目北側(cè)為城市主干道長安大道，西側(cè)為未來路，現(xiàn)時(shí)未來打通工作已經(jīng)展開，打通后未來路將直達(dá)姚孟電廠，可以說項(xiàng)目周邊便捷。 商業(yè)配套： 對于一個(gè) 42萬平米建筑體量的小區(qū)，商業(yè)配套是必須的。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 4章 項(xiàng)目本體分析 25 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 地理優(yōu)勢：位于新城區(qū)板塊核心區(qū)域，城市未來發(fā)展橋頭堡。 劣勢： 所在新城區(qū)板塊雖然在今后有較大發(fā)展空間，但目前無論是生活配套完善還是區(qū)域人氣聚集都不高，整體仍是處于一個(gè)有待發(fā)展的趨勢。 威脅： 由于區(qū)域正處于一個(gè)發(fā)展的階段，市場對于本區(qū)域的認(rèn)可度有待提高。 大悅城、億嘉 這部分客戶群主要指近年來經(jīng)濟(jì)上有一定積累的商人、企業(yè)主和其他富裕起來的原農(nóng)村居民。 國 家公務(wù)員 包括政府官員、醫(yī)生、教師和機(jī)關(guān)工作人員。同時(shí)，這部分居民有比較謹(jǐn)慎的置業(yè)心理，看重項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢和升值發(fā)展?jié)摿?，并對社區(qū)的設(shè)施配套程度比較注重，一般該類客戶群體主要購置多層住宅。將其塑造為人居品質(zhì)高、性價(jià)比高、生活理念特到的經(jīng)典樓盤。在營銷準(zhǔn)備階段做好科學(xué)的分層分戶價(jià)格表。 第二步：按照租金還原價(jià)格反推法， 公式：銷售單價(jià) =租金 3/5（即月供）247。就是在最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，以強(qiáng)烈的廣告表現(xiàn)、有效的媒介組合，獨(dú)特的廣告風(fēng)格迅速沖擊市場，達(dá)到預(yù)期廣告宣傳效果，最終促成銷售目的的實(shí)現(xiàn)。 氣派大堂： 米高的入戶大堂，氣勢雄偉，彰顯貴族身份。 公關(guān)促銷 VIP 卡發(fā)行、物業(yè)管理公司公開簽約儀式 銷售通道 現(xiàn)場集中銷售； VIP 卡預(yù)售 （ 4）開盤強(qiáng)銷期 銷售階段 開盤強(qiáng)銷期 宣傳策略 重點(diǎn)利用報(bào)紙媒體硬廣告配合主題活動進(jìn)行新聞炒作宣傳和