【正文】 ； 八、安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則 4安防管理規(guī)定； 4保安員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范； 4保安員軍體培訓(xùn)規(guī)定； 4保安值班崗工作規(guī)程； 4保安巡邏崗工作規(guī)程； 4停車場(chǎng)管理規(guī)程； 4物業(yè)管理處車輛停放與管理細(xì)則； 4摩托車、自行車停放與管理規(guī)定； 4警用器械管理規(guī)程； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 50、保安員工作考核細(xì)則； 5攜帶物品出區(qū)管理規(guī)定； 九、保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn) 5環(huán)境清潔工作程序； 5保潔工作檢查規(guī)程； 5 物業(yè)管理處保潔管理規(guī)定； 5物業(yè)管理處保潔班崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法； 十、公眾制度 5文明公約； 5業(yè)主臨時(shí)公約； 5裝修管理公約； 5治安管理公約； 60、綠化管理公約； 6環(huán)境衛(wèi)生管理公約； 6車輛管理公約； 6公共設(shè)施設(shè)備管理公約； 十一、規(guī)章制度 6員工行為規(guī)范； 6人事管理制度； 6考勤管理制度； 6獎(jiǎng)懲管理制度； 6合同管理制度； 6培訓(xùn)管理制度； 70、文件收發(fā)管理規(guī)定； 7檔案管理規(guī)定； 7考核管理制度； 7物品采購(gòu)與領(lǐng)用 規(guī)定； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 六、檔案的建立與管理 隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。 （ 2）檔案柜的開關(guān)都有嚴(yán)格的規(guī)定。 福州天承物業(yè)管理有限公司 二 00 四年十二月九日 聯(lián)系地址：福州市國(guó)貨東路 357 號(hào) 新南花園 聯(lián)系電話： 1 吉祥苑 8 吉祥苑 2 聯(lián) 系 人：鄭先生 。 （ 3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。 （一）檔案管理工作環(huán)節(jié)：資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 （ 1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由管理員分管檔案管理。 （三）工作人員的管理 管理人 員是公司最寶貴的資產(chǎn)，我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 房屋管理及維修 養(yǎng)護(hù) （ 1）房屋外觀完好、整潔、無(wú)妨礙市容和觀瞻； （ 2）建立裝修管理制度，無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛； （ 3）公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無(wú)堆放雜物及違章占用等； （ 4）無(wú)擅自改變房屋用途，棟號(hào)有明顯標(biāo)志，主要入口有引路標(biāo)識(shí)圖； （ 5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報(bào)修措施完善，建立回訪制度和回訪記錄； （ 6）房屋完好率達(dá)到 100%，維修合格率達(dá)到 100%。 —— 保修完工后，建設(shè)單位、物業(yè)公司或房屋所有人組織驗(yàn)收。 設(shè)立物業(yè)管理咨詢 在項(xiàng)目銷售期間，物業(yè)公司可配合售樓部，和購(gòu)房者溝通，明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解答購(gòu)房者物業(yè)管理方面的問(wèn)題。 E、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。 B、操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。 C、管理處是指揮、控制的樞紐。將相關(guān)的工作流程公示給業(yè)主監(jiān)督，對(duì)未按規(guī)定辦理進(jìn)行處罰，以提高業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)感到滿意。 吉祥苑 屬綜合型商住樓，在管理方式、管理手段和管理人員方面的管理模式，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。 —— 維修及時(shí)率 90%以上。 [管理措施 ]： 我們?cè)谏钊肓私猬F(xiàn)場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司在其它項(xiàng)目人力資源，制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行有針對(duì)性的日常運(yùn)作管理方案，確保有效運(yùn)作。 （ 二） 吉祥苑 的特點(diǎn)及管理措施 特 點(diǎn)之一： 由于吉祥苑項(xiàng)目受所處位置周邊住宅區(qū)物業(yè)管理狀況的影響，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定位底，收入有限， 必將給物業(yè)管理帶來(lái)難度。 —— 業(yè)主滿意率 80%以上。 （二）采用的管理方式 在總體管理方式上擬采取“標(biāo)準(zhǔn)化”管理模式。 （ 1）時(shí)效工作制 對(duì)業(yè)主關(guān)心的工作都要求規(guī)定的時(shí)間完成方為有效?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理屬管理層 ,下設(shè)全部為操作層。管理層既是房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 指揮者 ,又是監(jiān)督者 ,計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。 D、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。 提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議 物業(yè)公司在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱藏工程，機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線路的敷設(shè)及走向，及時(shí)提出整改方案，配合落實(shí)。 —— 施工單位非因特殊原因，未能在約定時(shí)限內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位應(yīng)配合再次通知施工單位限時(shí)維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。 裝修管 理 （ 1）裝修的申請(qǐng)與審批 （ 2）辦理《施工證》，施工人員出入證等； （ 3）施工期間的管理； （ 4）違章裝修的處理； （ 5）裝修施工的竣工驗(yàn)收； （四）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 綜合管理 （ 1）設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理； （ 2）設(shè)立 24 小時(shí)服務(wù)熱線電話； （ 3）設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗； （ 4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責(zé)權(quán)利明房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 確； （ 5）制訂內(nèi)部管理管理運(yùn)作制度及工作流程； （ 6）檔案資料齊全，管理完善。 四、人力資源配備及管理 （一）人力資源的配置 吉祥苑 項(xiàng)目物業(yè)管理人員的配備應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，要求管理層基本素質(zhì)高，相關(guān)崗位人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、安防、日常服務(wù)）。 C、 培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。通過(guò)檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，便于公司的工作檢查和監(jiān)督，使檔案管理真正為管理服務(wù)。檔案柜的鑰匙由專人保管，嚴(yán)防文