【正文】 進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔維修責任。 b. 水泵電控柜保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ⑥ 凡火災(zāi)報警消防主機應(yīng)收到火警信息和設(shè)備聯(lián)動信息。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達到使用說明書的技術(shù)指標、性能。如有及時報修。 ③ 動態(tài)報警時，蜂鳴器響，錄像機自動錄像 ，有報警時間記錄。 4） 維修責任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔維修責任。 ⑩ 保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運轉(zhuǎn)。 ② 電源斷電或錯相時，電梯不會啟動運行。 ⑥ 撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。 ② 按操作規(guī)程操作設(shè)備，填寫設(shè)備運行記錄表。運行時工作電流在電動機額定電流范圍內(nèi)；運行時揚程（ m ）、流量（ m3/h ）、水壓（ MPa ）滿足樓層用水要求；生活變頻供水壓力設(shè)定滿足用水要求，一般略高于樓高的壓力。 ② 按保養(yǎng)計劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。 ③ 除市電停電外，力保每天 24 小時樓宇內(nèi)用電正常。 4． 設(shè)備檔案資料管理 1） 建立小區(qū)設(shè)備檔案管理制度，實行專業(yè)化統(tǒng)一管理。 7) 溢水管防蚊網(wǎng)安裝規(guī)范，水池蓋完整無損，放置平穩(wěn)，上鎖。 7) 地面如鋪設(shè)橡膠墊，保持膠墊潔凈完好。 十、 設(shè)備管理服務(wù)標準 （一） 設(shè)備綜合管理標準 1． 設(shè)備機房管理 1) 機房排煙、通風良好 。 ③ 有醒目的警示和防護標識。 ⑦ 有 醒目齊全的安全警示及防護標識。 七、 經(jīng)營性服務(wù)項目安全防范管理服務(wù)標準 1) 合法資格管理 經(jīng)營服務(wù)項目 必須 具有合 法、齊全的經(jīng)營證、照；所有的經(jīng)營服務(wù)項目中直接為業(yè)戶提供服務(wù)的人員持有《健康合格證》及相關(guān)崗位的上崗資格證，每年進行一次健康檢查。 8) 兒童樂園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時更換損壞物件。 6) 各種動力設(shè)備懸掛運行狀態(tài)（正在運行、正在檢修 等）標識 。對違規(guī)行為進行勸止。 2． 環(huán)境安全防范 管理 1) 物業(yè) 區(qū)域的定期 投放鼠藥時，放置在 非顯眼位置的專用“鼠屋”內(nèi) ，并設(shè)置 圖文的 “ 有毒鼠餌 ” 警示標識。 六、 防止公眾意外傷害預(yù)防管理服務(wù)標準 1． 公共 作業(yè)安全防范 管理 1) 所有公共作業(yè) 均 設(shè)置 “ 正在施工 ” 等 警示標識。 8) 停車場內(nèi)設(shè)置道路（含進出口、停車區(qū)）指示及消防疏散通道指示標識。 四、 停車場及交通管理標準 1． 停車場標識標線管理 1) 停車場設(shè)置限速標識，限速 5 公里 /小時，設(shè)置適當減速帶。 4. 消防安全內(nèi)部管理 1) 消防設(shè)施、器材檢查 建立消防安全三級檢查制度，每季度對消防栓、滅火器進行一次全面檢查，并對其有效性（完好）進行標示封貼。在義務(wù)消防隊人員的崗位放置有 34 個防毒面具。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） 當嗅到（或接報）公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時，立即聯(lián)系業(yè)戶或居委（片警），采取措施進入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總閥，打開門窗。 3) 維護現(xiàn)場秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進行搶救。情況嚴重時，及時告知業(yè)戶。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 7. 批量物品進入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品 。 （二） 人員及物品出入管理 1. 住戶 憑 IC 卡感應(yīng)刷卡開門進入樓棟。 4. 公司設(shè)立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督電話、總經(jīng)理辦公電話，可以直接受理對管理層或領(lǐng)導(dǎo)的服務(wù)投訴及建議。 5. 針對業(yè)戶意見中涉及物業(yè)共用配套設(shè)施改造及超出本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)事項的，與業(yè)主委員會商議處理。個性化特約有償服務(wù)，由雙方自行約定收費標準。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 20:00 ② 星期六： 9:00 至 20:00 ③ 公眾假日： 8:30 至 20:00 3） 對當日 20： 00 至次日的 8： 30 期間，如發(fā)生明顯影響業(yè)戶生活的如室內(nèi)跳閘失電、水管漏水、管道嚴重堵塞等緊急情況時，由 24 小時值班保安員立即通知有關(guān)工作人員在 20 分鐘內(nèi)及時進行處理。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱： 中海錦苑 小區(qū)； 物業(yè)類型： 住宅、會所及停車場 ； 座落位置： 廣州市海珠區(qū)濱江東路 957 號、 959 號、 961 號及小區(qū)地下停 車場； 本物業(yè)服務(wù)范圍 —— 主體建筑物描述： A A A3 共 3 棟高層、會所、以及地下共二層停車場。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第二章 乙方的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準 第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括： 一、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理； 二、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理； 三、 物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通； 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛及停泊秩序的管理； 五、 公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理（法律法規(guī)所明確的管理責任）； 六、 裝飾裝修管 理服務(wù)； 七、 物業(yè)檔案資料管理； 八、 組織開展轄區(qū)內(nèi)的文化娛樂活動； 九、 物業(yè)檔案、資料的管理，包括工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料及法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責管理的資料； 十、 在業(yè)戶提出委托時，乙方可接受委托對業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備進行維修、養(yǎng)護并按明示的收費標準收取服務(wù)費。 5） 接待咨詢、投訴受理。 （四） 業(yè)戶滿意度管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （六） 投訴管理 1. 設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。 （七） 公共辦事指引清晰 1. 管理處收集業(yè)主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門辦事程序明示公布，提供需『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮ΜF(xiàn)場處置情況做簡要記錄。 （三） 公共安全應(yīng)急服務(wù) 1. 二十四小時緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有 24 小時人工接聽直線電話，派員處理如室內(nèi)停電故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助服務(wù)。 4) 故障停電情況，接報后 10 分鐘內(nèi)到位處理，服務(wù)追加時段 20 分鐘內(nèi)到位處理。 8. 爆管（水浸）事故應(yīng)急處理服務(wù)：當發(fā)現(xiàn)（或接報）爆管（水浸）信息，在 10 分鐘內(nèi)派員到現(xiàn)場處理。 12. 醉酒及精神病人鬧事的應(yīng)急服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在 5 分鐘內(nèi) 到達現(xiàn)場，隔離、勸阻他人接近，并視情況報 110 處理。 3) 落實消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進行巡視、檢查、監(jiān)督管理。 6) 應(yīng)急照明燈（手提式） 消防監(jiān)控中 心配置兩盞。 ② 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責任，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防預(yù)防措施。 3) 停車場進出口設(shè)置限制高度標志。 2) 車輛刷卡計時收費，出、入攝像刷卡圖象對照一致放行。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機的操作）現(xiàn)場要設(shè)置警示標識，下方『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4) 園區(qū)中的景觀水池保持水深不超過 40cm，并設(shè)置提醒標識。 2) 二次供水水箱 （池） 加蓋 加網(wǎng) 加鎖， 指定 管理處 專人負責管理 鑰匙，由專業(yè)清洗水池公司進行 清洗水池 時，由管理處派人開啟、關(guān)閉水池鎖 。 3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置 “ 小心摔傷 ” 警示標識。 11) 物業(yè)內(nèi)有網(wǎng)欄的地方設(shè)置 “ 禁止攀爬 ” 標識。 ② 有明顯的深、淺水區(qū)的劃分及標識。 ③ 室內(nèi)設(shè)施不得直接傷害人體。 需要時，對某一時間段的錄像可以提取長期保存。 3) 地面平整，潔凈。 2) 柜門閉合良好，開關(guān)、按鈕、指示燈完好。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3） 對大型、重要的設(shè)備要建立技術(shù)檔案，一機一檔，內(nèi)容含：裝箱單、說明書、圖紙、設(shè)備出廠合格證、開箱驗收單、設(shè)備安裝移交驗收單、設(shè)備中修大修次數(shù)、時間、主要備件的更換、大修完工報告書等。 ② 電柜外表每周清抹一次；電柜內(nèi)不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時清除。 ④ 確保電器動作干脆利落、無異響、工作狀態(tài)及指示正常。 ④ 水池、水箱浮球或水位開關(guān)動作靈活，控制準確可靠，無誤動作現(xiàn)象；滿水位能使泵停轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池（箱）狀態(tài)，超水『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3） 保養(yǎng)職責 ① 按照保養(yǎng)計劃實施月度、季度、半年項目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 4） 維修責任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔維修責任。 ⑤ 安全觸防板夾人功能正常。 3） 保養(yǎng)職責 ① 按月度、季度保養(yǎng)計劃實施保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責范圍內(nèi)及時檢修或更換新的線路或元件。 ⑥ 圖像回放清晰。 ③ 線路及器件如有破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則檢修或更換。 ② 破玻報警，消防栓泵啟動。 ⑧ 滅火器在正常使用時限內(nèi)。 ⑦ 定期清掃主機、廣播系統(tǒng)、聯(lián)動柜的灰塵。 e. 消防主機保養(yǎng)。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達到使用說明書的技術(shù)指標、性能。 3） 每月檢查清理 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等。 ② 保持無亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。 ⑥ 定期檢查陽臺鐵欄桿，并對出現(xiàn)銹蝕情況的進行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （三） 公共區(qū)域油漆粉飾 1. 狀態(tài)要求 1） 墻面平整、無明顯污漬。管理處督促施工安裝單位按規(guī)定要求進行必要防護，防止發(fā)生污損事件發(fā)生。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 器正常閉合。 2） 保持公共通道暢通，路面平坦整齊，排水暢通。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 2） 因使用不當或人為過失造成房屋損壞的，由責任人負責修復(fù)或負賠償責任 。 2） 每周巡查，制定有效維護、報修制度，力求公共照明系統(tǒng)正常。 2. 保養(yǎng)和管理責任 1) 制訂停車場及其設(shè)備設(shè)施安全運行、崗位責 任制及定期巡檢、維修保養(yǎng)制度，并嚴『學(xué)習(xí)改變?nèi)松喴拙S 修或裝修的，及時辦理施工手續(xù)。 4. 電梯廳 1） 天花板、燈具無蜘蛛網(wǎng)及積塵； 2） 地腳線干凈無積塵； 3） 大理石地面干凈無灰塵，有光澤； 4） 瓷磚地面干凈無雜物、污跡； 5） 地毯無積塵及污漬。 5. 石材地面 每月對公共場所地面石材打蠟一次或其他效果更好地拋光處理。 4） 每月徹底清洗地庫地面一次。 2. 垃圾箱：擺放在園區(qū)公共場所、大堂、樓層，定期清潔。 5. 每天用消毒藥水對大門按鈕、公共常用扶手等設(shè)施消毒一次。 2. 每日收集垃圾 4 次。 3. 有特殊情況時，及時增加水池清洗。 ② 夏季：每天澆水二次。 2） 草坪保持 6cm 高度，適時修剪。 ② 保持葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉現(xiàn)象發(fā)生； ③ 保持株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美，無干枝、斷枝。 4. 布置標準： 1) 主題突出，色彩得當，視覺感受良好； 2) 品種新穎，有較長的觀賞期； 3) 花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀； 4) 花材有時令感，花材擺放其間達到最佳觀賞效果； 5) 場地布置與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2） 保持樹木枝干無機械損傷，葉片顏色、厚度正常，無非正常落葉現(xiàn)象。 4. 園區(qū)照明：一般夏季晚 7： 00次日早 6： 00開啟；冬季晚 6： 30次日早 7： 00開啟。可由業(yè)主委員會提出書面計劃，與管理處友好協(xié)商共同舉辦。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 1） 房屋使用功能限制 。 4） 攜帶體積超過 60CM 60CM 60CM 的物品或需由兩人以上合力方可搬動的物品及大件貴重的物品離開管理區(qū)域，須由業(yè)主或業(yè)主委托授權(quán)人同意 方可搬離管理區(qū)域。 b) 油漆施工及其他產(chǎn)生異味污染性氣體施工要注意通風，盡量排向空 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ǖ幌抻谙铝行袨椋? ① 不 得隨意打開消火栓，動用消防用水； ② 不挪用或移動消防斧、滅火器、消防服； ③ 不得隨意揭去管理區(qū)域內(nèi)消防栓檢查封條； ④ 不得損壞煙感、噴淋頭及消防安全警示標志； ⑤ 不得在疏散樓梯和通道內(nèi)堆放物品。包括但不限于下列事項： ① 遵循先下后上秩序； ② 禁止亂按選層按鍵； ③ 禁止自行車（不含童車）進入升降客梯； ④ 可能引起他人恐懼不安的寵物（如狗只等），應(yīng)避開在電梯繁忙期（上下班或上學(xué)放學(xué)）攜帶出入。要采用高強度防銹蝕的架材，遇有松動或銹蝕要及時維修。包括但不限于： ① 不得大音量播放電視、音響； ② 22： 00— 次日 06： 00 不得舉行喧鬧的聚會、舞會等； ③ 22： 00— 次日 06： 00 不得在公共區(qū)域大聲說話