【正文】 進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 b. 水泵電控柜保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ⑥ 凡火災(zāi)報(bào)警消防主機(jī)應(yīng)收到火警信息和設(shè)備聯(lián)動(dòng)信息。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。如有及時(shí)報(bào)修。 ③ 動(dòng)態(tài)報(bào)警時(shí)，蜂鳴器響，錄像機(jī)自動(dòng)錄像 ，有報(bào)警時(shí)間記錄。 4） 維修責(zé)任 ① 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ⑩ 保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ② 電源斷電或錯(cuò)相時(shí)，電梯不會(huì)啟動(dòng)運(yùn)行。 ⑥ 撥動(dòng)電器元件活動(dòng)部分，檢查電器動(dòng)作靈活性。 ② 按操作規(guī)程操作設(shè)備，填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行記錄表。運(yùn)行時(shí)工作電流在電動(dòng)機(jī)額定電流范圍內(nèi)；運(yùn)行時(shí)揚(yáng)程（ m ）、流量（ m3/h ）、水壓（ MPa ）滿足樓層用水要求；生活變頻供水壓力設(shè)定滿足用水要求，一般略高于樓高的壓力。 ② 按保養(yǎng)計(jì)劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。 ③ 除市電停電外，力保每天 24 小時(shí)樓宇內(nèi)用電正常。 4． 設(shè)備檔案資料管理 1） 建立小區(qū)設(shè)備檔案管理制度，實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理。 7) 溢水管防蚊網(wǎng)安裝規(guī)范，水池蓋完整無(wú)損，放置平穩(wěn)，上鎖。 7) 地面如鋪設(shè)橡膠墊，保持膠墊潔凈完好。 十、 設(shè)備管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn) 1． 設(shè)備機(jī)房管理 1) 機(jī)房排煙、通風(fēng)良好 。 ③ 有醒目的警示和防護(hù)標(biāo)識(shí)。 ⑦ 有 醒目齊全的安全警示及防護(hù)標(biāo)識(shí)。 七、 經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目安全防范管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1) 合法資格管理 經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目 必須 具有合 法、齊全的經(jīng)營(yíng)證、照；所有的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目中直接為業(yè)戶提供服務(wù)的人員持有《健康合格證》及相關(guān)崗位的上崗資格證，每年進(jìn)行一次健康檢查。 8) 兒童樂(lè)園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時(shí)更換損壞物件。 6) 各種動(dòng)力設(shè)備懸掛運(yùn)行狀態(tài)（正在運(yùn)行、正在檢修 等）標(biāo)識(shí) 。對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸止。 2． 環(huán)境安全防范 管理 1) 物業(yè) 區(qū)域的定期 投放鼠藥時(shí)，放置在 非顯眼位置的專用“鼠屋”內(nèi) ，并設(shè)置 圖文的 “ 有毒鼠餌 ” 警示標(biāo)識(shí)。 六、 防止公眾意外傷害預(yù)防管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1． 公共 作業(yè)安全防范 管理 1) 所有公共作業(yè) 均 設(shè)置 “ 正在施工 ” 等 警示標(biāo)識(shí)。 8) 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置道路（含進(jìn)出口、停車(chē)區(qū)）指示及消防疏散通道指示標(biāo)識(shí)。 四、 停車(chē)場(chǎng)及交通管理標(biāo)準(zhǔn) 1． 停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)標(biāo)線管理 1) 停車(chē)場(chǎng)設(shè)置限速標(biāo)識(shí)，限速 5 公里 /小時(shí)，設(shè)置適當(dāng)減速帶。 4. 消防安全內(nèi)部管理 1) 消防設(shè)施、器材檢查 建立消防安全三級(jí)檢查制度，每季度對(duì)消防栓、滅火器進(jìn)行一次全面檢查，并對(duì)其有效性（完好）進(jìn)行標(biāo)示封貼。在義務(wù)消防隊(duì)人員的崗位放置有 34 個(gè)防毒面具。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） 當(dāng)嗅到（或接報(bào)）公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時(shí)，立即聯(lián)系業(yè)戶或居委（片警），采取措施進(jìn)入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總閥，打開(kāi)門(mén)窗。 3) 維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告知業(yè)戶。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 7. 批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品 。 （二） 人員及物品出入管理 1. 住戶 憑 IC 卡感應(yīng)刷卡開(kāi)門(mén)進(jìn)入樓棟。 4. 公司設(shè)立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督電話、總經(jīng)理辦公電話，可以直接受理對(duì)管理層或領(lǐng)導(dǎo)的服務(wù)投訴及建議。 5. 針對(duì)業(yè)戶意見(jiàn)中涉及物業(yè)共用配套設(shè)施改造及超出本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的，與業(yè)主委員會(huì)商議處理。個(gè)性化特約有償服務(wù)，由雙方自行約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 20:00 ② 星期六： 9:00 至 20:00 ③ 公眾假日： 8:30 至 20:00 3） 對(duì)當(dāng)日 20： 00 至次日的 8： 30 期間，如發(fā)生明顯影響業(yè)戶生活的如室內(nèi)跳閘失電、水管漏水、管道嚴(yán)重堵塞等緊急情況時(shí)，由 24 小時(shí)值班保安員立即通知有關(guān)工作人員在 20 分鐘內(nèi)及時(shí)進(jìn)行處理。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱： 中海錦苑 小區(qū)； 物業(yè)類型： 住宅、會(huì)所及停車(chē)場(chǎng) ； 座落位置： 廣州市海珠區(qū)濱江東路 957 號(hào)、 959 號(hào)、 961 號(hào)及小區(qū)地下停 車(chē)場(chǎng)； 本物業(yè)服務(wù)范圍 —— 主體建筑物描述： A A A3 共 3 棟高層、會(huì)所、以及地下共二層停車(chē)場(chǎng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 第二章 乙方的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括： 一、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 二、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 三、 物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通； 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車(chē)輛行駛及停泊秩序的管理； 五、 公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理（法律法規(guī)所明確的管理責(zé)任）； 六、 裝飾裝修管 理服務(wù)； 七、 物業(yè)檔案資料管理； 八、 組織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)的文化娛樂(lè)活動(dòng)； 九、 物業(yè)檔案、資料的管理，包括工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料及法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的資料； 十、 在業(yè)戶提出委托時(shí)，乙方可接受委托對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)并按明示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)。 5） 接待咨詢、投訴受理。 （四） 業(yè)戶滿意度管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （六） 投訴管理 1. 設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。 （七） 公共辦事指引清晰 1. 管理處收集業(yè)主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門(mén)辦事程序明示公布，提供需『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮?duì)現(xiàn)場(chǎng)處置情況做簡(jiǎn)要記錄。 （三） 公共安全應(yīng)急服務(wù) 1. 二十四小時(shí)緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有 24 小時(shí)人工接聽(tīng)直線電話，派員處理如室內(nèi)停電故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助服務(wù)。 4) 故障停電情況，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)到位處理，服務(wù)追加時(shí)段 20 分鐘內(nèi)到位處理。 8. 爆管（水浸）事故應(yīng)急處理服務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）爆管（水浸）信息，在 10 分鐘內(nèi)派員到現(xiàn)場(chǎng)處理。 12. 醉酒及精神病人鬧事的應(yīng)急服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在 5 分鐘內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，隔離、勸阻他人接近，并視情況報(bào) 110 處理。 3) 落實(shí)消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進(jìn)行巡視、檢查、監(jiān)督管理。 6) 應(yīng)急照明燈（手提式） 消防監(jiān)控中 心配置兩盞。 ② 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。 3) 停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口設(shè)置限制高度標(biāo)志。 2) 車(chē)輛刷卡計(jì)時(shí)收費(fèi)，出、入攝像刷卡圖象對(duì)照一致放行。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機(jī)的操作）現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，下方『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4) 園區(qū)中的景觀水池保持水深不超過(guò) 40cm，并設(shè)置提醒標(biāo)識(shí)。 2) 二次供水水箱 （池） 加蓋 加網(wǎng) 加鎖， 指定 管理處 專人負(fù)責(zé)管理 鑰匙，由專業(yè)清洗水池公司進(jìn)行 清洗水池 時(shí)，由管理處派人開(kāi)啟、關(guān)閉水池鎖 。 3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置 “ 小心摔傷 ” 警示標(biāo)識(shí)。 11) 物業(yè)內(nèi)有網(wǎng)欄的地方設(shè)置 “ 禁止攀爬 ” 標(biāo)識(shí)。 ② 有明顯的深、淺水區(qū)的劃分及標(biāo)識(shí)。 ③ 室內(nèi)設(shè)施不得直接傷害人體。 需要時(shí)，對(duì)某一時(shí)間段的錄像可以提取長(zhǎng)期保存。 3) 地面平整，潔凈。 2) 柜門(mén)閉合良好，開(kāi)關(guān)、按鈕、指示燈完好。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3） 對(duì)大型、重要的設(shè)備要建立技術(shù)檔案，一機(jī)一檔，內(nèi)容含：裝箱單、說(shuō)明書(shū)、圖紙、設(shè)備出廠合格證、開(kāi)箱驗(yàn)收單、設(shè)備安裝移交驗(yàn)收單、設(shè)備中修大修次數(shù)、時(shí)間、主要備件的更換、大修完工報(bào)告書(shū)等。 ② 電柜外表每周清抹一次；電柜內(nèi)不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時(shí)清除。 ④ 確保電器動(dòng)作干脆利落、無(wú)異響、工作狀態(tài)及指示正常。 ④ 水池、水箱浮球或水位開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，控制準(zhǔn)確可靠，無(wú)誤動(dòng)作現(xiàn)象；滿水位能使泵停轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動(dòng)；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池（箱）狀態(tài)，超水『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按照保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。 4） 維修責(zé)任 ① 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ⑤ 安全觸防板夾人功能正常。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。 ⑥ 圖像回放清晰。 ③ 線路及器件如有破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則檢修或更換。 ② 破玻報(bào)警，消防栓泵啟動(dòng)。 ⑧ 滅火器在正常使用時(shí)限內(nèi)。 ⑦ 定期清掃主機(jī)、廣播系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜的灰塵。 e. 消防主機(jī)保養(yǎng)。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。 3） 每月檢查清理 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等。 ② 保持無(wú)亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。 ⑥ 定期檢查陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿，并對(duì)出現(xiàn)銹蝕情況的進(jìn)行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) （三） 公共區(qū)域油漆粉飾 1. 狀態(tài)要求 1） 墻面平整、無(wú)明顯污漬。管理處督促施工安裝單位按規(guī)定要求進(jìn)行必要防護(hù)，防止發(fā)生污損事件發(fā)生。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 器正常閉合。 2） 保持公共通道暢通，路面平坦整齊，排水暢通。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 2） 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任 。 2） 每周巡查，制定有效維護(hù)、報(bào)修制度，力求公共照明系統(tǒng)正常。 2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1) 制訂停車(chē)場(chǎng)及其設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行、崗位責(zé) 任制及定期巡檢、維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?jiǎn)易維 修或裝修的，及時(shí)辦理施工手續(xù)。 4. 電梯廳 1） 天花板、燈具無(wú)蜘蛛網(wǎng)及積塵； 2） 地腳線干凈無(wú)積塵； 3） 大理石地面干凈無(wú)灰塵，有光澤； 4） 瓷磚地面干凈無(wú)雜物、污跡； 5） 地毯無(wú)積塵及污漬。 5. 石材地面 每月對(duì)公共場(chǎng)所地面石材打蠟一次或其他效果更好地拋光處理。 4） 每月徹底清洗地庫(kù)地面一次。 2. 垃圾箱：擺放在園區(qū)公共場(chǎng)所、大堂、樓層，定期清潔。 5. 每天用消毒藥水對(duì)大門(mén)按鈕、公共常用扶手等設(shè)施消毒一次。 2. 每日收集垃圾 4 次。 3. 有特殊情況時(shí)，及時(shí)增加水池清洗。 ② 夏季：每天澆水二次。 2） 草坪保持 6cm 高度，適時(shí)修剪。 ② 保持葉色、大小正常，無(wú)非正常落葉、黃葉現(xiàn)象發(fā)生； ③ 保持株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美，無(wú)干枝、斷枝。 4. 布置標(biāo)準(zhǔn)： 1) 主題突出，色彩得當(dāng)，視覺(jué)感受良好； 2) 品種新穎，有較長(zhǎng)的觀賞期； 3) 花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀； 4) 花材有時(shí)令感，花材擺放其間達(dá)到最佳觀賞效果； 5) 場(chǎng)地布置與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 2） 保持樹(shù)木枝干無(wú)機(jī)械損傷，葉片顏色、厚度正常，無(wú)非正常落葉現(xiàn)象。 4. 園區(qū)照明：一般夏季晚 7： 00次日早 6： 00開(kāi)啟；冬季晚 6： 30次日早 7： 00開(kāi)啟?？捎蓸I(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面計(jì)劃，與管理處友好協(xié)商共同舉辦。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 47 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 1） 房屋使用功能限制 。 4） 攜帶體積超過(guò) 60CM 60CM 60CM 的物品或需由兩人以上合力方可搬動(dòng)的物品及大件貴重的物品離開(kāi)管理區(qū)域，須由業(yè)主或業(yè)主委托授權(quán)人同意 方可搬離管理區(qū)域。 b) 油漆施工及其他產(chǎn)生異味污染性氣體施工要注意通風(fēng)，盡量排向空 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ǖ幌抻谙铝行袨椋? ① 不 得隨意打開(kāi)消火栓，動(dòng)用消防用水； ② 不挪用或移動(dòng)消防斧、滅火器、消防服； ③ 不得隨意揭去管理區(qū)域內(nèi)消防栓檢查封條； ④ 不得損壞煙感、噴淋頭及消防安全警示標(biāo)志； ⑤ 不得在疏散樓梯和通道內(nèi)堆放物品。包括但不限于下列事項(xiàng)： ① 遵循先下后上秩序； ② 禁止亂按選層按鍵； ③ 禁止自行車(chē)（不含童車(chē)）進(jìn)入升降客梯； ④ 可能引起他人恐懼不安的寵物（如狗只等），應(yīng)避開(kāi)在電梯繁忙期（上下班或上學(xué)放學(xué)）攜帶出入。要采用高強(qiáng)度防銹蝕的架材，遇有松動(dòng)或銹蝕要及時(shí)維修。包括但不限于： ① 不得大音量播放電視、音響； ② 22： 00— 次日 06： 00 不得舉行喧鬧的聚會(huì)、舞會(huì)等； ③ 22： 00— 次日 06： 00 不得在公共區(qū)域大聲說(shuō)話