【正文】 公共作業(yè)造成人員、車輛通行不便的除設(shè)置警示標識外，加 設(shè) 護欄（高度80— 100CM、間隔 30CM）防護，進行下挖作業(yè)時進行封閉式防護。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機的操作）現(xiàn)場要設(shè)置警示標識，下方『學習改變?nèi)松? 4) 對正在進行的有帶電體裸露、低位的公共作業(yè)區(qū)域，設(shè)置警示標識外，做隔離防護 ，施工人員離場前斷開電源。 6) 對業(yè)戶聘請來的裝空調(diào)、加雪種等高空作業(yè)納入管理，要求業(yè)戶督促做好安全工作。 2) 綠化、衛(wèi)生消殺選用 環(huán) 保 的低殘留藥品。 4) 園區(qū)中的景觀水池保持水深不超過 40cm，并設(shè)置提醒標識。設(shè)置雷雨天禁止停留的警示牌。 7) 要求溜寵物狗的業(yè)戶在晚上 10 點之后至次日 6： 30 之前進行，并且有狗鏈牽行、戴口護套。 8) 其他有關(guān)的環(huán)境安全隱患的處理，如在陽臺外養(yǎng)花等等。 2) 二次供水水箱 （池） 加蓋 加網(wǎng) 加鎖， 指定 管理處 專人負責管理 鑰匙，由專業(yè)清洗水池公司進行 清洗水池 時，由管理處派人開啟、關(guān)閉水池鎖 。 4) 物業(yè)樓宇的天臺 門、消防通道疏散戶門 加裝 門磁 報警 器，開啟信號與各大 堂『學習改變?nèi)松? 5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)置樓座號、樓層號、電梯號、物業(yè)管理處位置、道路方向、各個經(jīng)營服務項目位置、停車場及進出口等指示標識。 4． 公共設(shè)施意外傷害防范管理 1) 低矮（ 米以下）易碰撞的部位設(shè)置 “ 小心碰頭 ” 警示標識。 3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置 “ 小心摔傷 ” 警示標識。 5) 非工作人員不宜進入的場所設(shè)置 “ 禁止入內(nèi) ” 的警示標識。 7) 兒童游樂場所 沒有 低矮（ 1 米以下）的尖銳物體外露。 9) 門禁開門按鈕燈、正 門廣場石墩照明燈等 兒童易接觸的節(jié)慶燈飾等使用 36 伏以下 安全電源 ，其他低矮的照明燈保持設(shè)施本身防護裝置完好。 11) 物業(yè)內(nèi)有網(wǎng)欄的地方設(shè)置 “ 禁止攀爬 ” 標識。 13) 兒童 游 樂場所設(shè)置 安全須知標識，如 “ 兒童游玩必須有大人陪同 ” 的標識。對泳池按照安全防范要求進行標識、警示、非開放時間進行鎖閉等管理控制。 『學習改變?nèi)松? ② 有明顯的深、淺水區(qū)的劃分及標識。 ④ 有合格的供泳客存放物品、消毒、沖洗的設(shè)施。 ⑥ 有配套的水質(zhì)檢測設(shè)備，每周對水質(zhì)檢測不少于二次，保持池水 氯 含量在 。 3) 桑拿管理 ① 桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、性病患者進入的規(guī)定。 ③ 室內(nèi)設(shè)施不得直接傷害人體。 ⑤ 禁止兒童進入及使用的警示標示。 ② 明示有關(guān)設(shè)施使用注意事項等有關(guān)安全防范的內(nèi)容。 ④ 有合理的消防疏散通道和按規(guī)定配備消防器材。 需要時，對某一時間段的錄像可以提取長期保存。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 九、 公共安全輔助設(shè)施設(shè)置及管理標準 對經(jīng)公共地方進入業(yè)戶私家住宅單位進行必要的阻隔和布置防控報警裝置，包括保持門禁完好、固定消防走道窗戶的開啟程度和增加分隔欄，在易攀爬處設(shè)置紅外對射報警裝置、天臺門磁報警等措施，使外部人員不能輕易進入到業(yè)戶家中。做好安全防范。保持溫度、濕度符合設(shè)備運行溫、濕度要求。 3) 地面平整，潔凈。 4) 工具擺放整齊，高壓工具按規(guī)定送檢并保持安全有效。 6) 照明燈具完好，照度符合使用要求。 8) 如設(shè)置安全保護柵欄，保持柵欄貼近地面黃線擺放，且完整無損。 2) 柜門閉合良好，開關(guān)、按鈕、指示燈完好。 4) 設(shè)備如有煙道、廢氣排放等管道，則包裝密封完好，排放通暢。 6) 設(shè)備聯(lián)軸器罩（套）安裝良好，保護功能完善；不變形、不生銹。 8) 設(shè)備各種部件、管道安裝牢固，基本不擺動。 『學習改變?nèi)松? 2) 各類指示、警告牌掛放（貼）在指定處。 4) 管道涂漆顏色正確；箭頭和文字清晰，噴印距離符合規(guī)定。 2） 各個系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)立臺帳和卡片，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、編號、原值、使用年限、生產(chǎn)廠家、安裝位置等，要求帳、物、卡一致，并輸入電腦保存。 3） 對大型、重要的設(shè)備要建立技術(shù)檔案，一機一檔，內(nèi)容含：裝箱單、說明書、圖紙、設(shè)備出廠合格證、開箱驗收單、設(shè)備安裝移交驗收單、設(shè)備中修大修次數(shù)、時間、主要備件的更換、大修完工報告書等。 （二） 設(shè)備管理標準 1. 供配電系統(tǒng)管理標準 1)系統(tǒng)狀態(tài)目標及 供應標準 ① 低壓開關(guān)柜出線電壓 380V；運行時，指示燈亮，各類指示儀表均有指示，讀數(shù)清晰可靠。 ② 電容補償柜功率因數(shù) COSφ≥ ；能自動投入運行或手動投入運行。 ④ 市電停電或故障停電，備用發(fā)電機能自動投運，提供電梯、供水泵、消防設(shè)備等一類用電。 ② 電柜外表每周清抹一次；電柜內(nèi)不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時清除。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ③ 按照操作規(guī)程操作設(shè)備，嚴格執(zhí)行倒閘操作 規(guī)定，如實填寫操作票，并做好運行記錄。 3)保養(yǎng)職責 ① 按照保養(yǎng)計劃，實施月度、季度、半年項目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 ③ 按保養(yǎng)計劃定期撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。 ④ 確保電器動作干脆利落、無異響、工作狀態(tài)及指示正常。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量 問題造成供配電系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關(guān)責任方承擔法律責任及經(jīng)濟賠償責任。 2. 給排水系統(tǒng)管理標準 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標及標準 ① 水泵電動機轉(zhuǎn)動靈活，無異聲；機械密封完好，無漏水，運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，不失轉(zhuǎn)。 ② 管道閥門打開、關(guān)閉轉(zhuǎn)動靈 活；止回閥封閉良好。 ④ 水池、水箱浮球或水位開關(guān)動作靈活，控制準確可靠，無誤動作現(xiàn)象；滿水位能使泵停轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池（箱）狀態(tài)，超水『學習改變?nèi)松? ⑤ 集水井浮球或水位開關(guān)動作靈活，滿水位能使泵啟動，低水位能使泵停轉(zhuǎn)；監(jiān)視模塊能正常監(jiān)視水井狀態(tài)。 2） 操作職責 ① 每天巡查 3 次，檢查設(shè)備清潔、機房環(huán)境、標牌標識是否符合標準。 ③ 每周定期巡檢浮球（或水位開關(guān)）有無卡死引發(fā)溢流跑水；生活變頻供水觸摸屏顯示狀態(tài)是否正常。 3） 保養(yǎng)職責 ① 按照保養(yǎng)計劃實施月度、季度、半年項目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 ③ 給水泵、閥門閥桿加潤滑油。 ⑤ 檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無變形。 ⑦ 檢查電器及線路如有 破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則更換或修理。 4） 維修責任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔維修責任。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，及時檢修或更換新的線路或元件。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 3. 電梯系統(tǒng)管理標準 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標及供應標準 ① 電梯停層準確，平 層度在規(guī)定的數(shù)值內(nèi)。 ③ 限速器、安全鉗可靠聯(lián)動并制停電梯。 ⑤ 安全觸防板夾人功能正常。 ⑦ 安全設(shè)施完好齊全；通風、照明等附屬設(shè)施完好，能提供舒適的乘搭環(huán)境。 ⑨ 電梯轎廂內(nèi)不得展示商業(yè)性廣告牌。 2） 操作職責 ① 記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。 3） 保養(yǎng)職責 ① 按月度、季度保養(yǎng)計劃實施保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 ③ 電梯及其安全設(shè)施每周不少于 1 次進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)。 ⑤ 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢限速器檢測和電梯準用證。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成電梯系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事 故，及由『學習改變?nèi)松? ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責范圍內(nèi)及時檢修或更換新的線路或元件。 ⑤ 因使用不當或人為過失造成 電梯系統(tǒng)設(shè)備及零部件 損壞的，由責任人負責修復或負賠償責任 。 ② 云臺轉(zhuǎn)動、鏡頭、光圈調(diào)節(jié)、調(diào)焦、放大 /縮小、圖像切換畫面分割等功能正常。 ④ 視頻丟失報警。 ⑥ 圖像回放清晰。 2） 操作職責 ① 保持設(shè)備清潔 、機房環(huán)境、標牌標識符合管理標準。 ③ 檢查攝像機（含云臺）是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。 3） 保養(yǎng)職責 ① 按月度、季度保養(yǎng)計劃實施保養(yǎng)并填寫保養(yǎng)記錄。 ③ 線路及器件如有破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則檢修或更換。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 務進行現(xiàn)場監(jiān)管 ，并對甲方承擔維修責任。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責范圍內(nèi)及時檢修或更換新的線路或元件。 ⑤ 因使用不當或人為過失造成 保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及零部件 損壞的，由責任人負責修復或負賠償責任 。 ② 破玻報警，消防栓泵啟動。 ④ 地下室上述報警時，除了電梯不迫降外，其余與上面的相同。 ⑤ 凡火災報警切斷非消防電源。在 CRT 上顯示這些信息。 ⑧ 滅火器在正常使用時限內(nèi)。 ② 保持消防設(shè)備、機房環(huán)境、標牌標識符合標準。 ④ 定期巡檢探頭、模塊的狀態(tài)是否正常。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ⑤ 定期抹擦警鈴、喇叭、破玻的灰塵、污漬。 ⑦ 定期清掃主機、廣播系統(tǒng)、聯(lián)動柜的灰塵。 ⑨ 定期檢查滅火器，必要時稱重。 a. 消防栓泵和噴淋泵保養(yǎng)。 c. 消防管道、閥門保養(yǎng)。 e. 消防主機保養(yǎng)。 g. 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)。 ② 定期進行系統(tǒng)聯(lián)動測試，檢測 系統(tǒng)的功能。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成消防報警系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關(guān)責任方承擔法律責任及經(jīng)濟賠償責任。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達到使用說明書的技術(shù)指標、性能。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 復或負 賠償責任 。由相應單位負責。 十一、 公共設(shè)施維修管理服務標準 一、 建筑物維護保養(yǎng) （一） 房屋建筑結(jié)構(gòu) 1. 保養(yǎng)和管理責任 1） 每年巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，觀察情況有無異常，進行安全確認（需要時，報政府專業(yè)機構(gòu)檢測）。 3） 每月檢查清理 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等。 5） 對室內(nèi)裝修進行檢查，防止對樓體承重結(jié)構(gòu)進行改動或打、鑿等行為。 2） 房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生損壞，乙方有責任及時向開發(fā)商通報，并積極組織開展有關(guān)維修工作，但不限于下列情況： ① 因設(shè)計或施工原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開裂、變形、破損； ② 因設(shè)計、施工或防水材料的質(zhì)量問題，造成天面滲水、滴漏； ③ 非因乙方保養(yǎng)責任造成的房屋結(jié)構(gòu)的其它損壞。 『學習改變?nèi)松? ② 保持無亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。 2） 維修責任 ① 對瓷片脫落及時修復。 ③ 定期對房屋外墻進行目視查看，對外墻面磚有脫落或大面積污損的，對脫落的較大區(qū)域進行圍閉，并及時安排進行全面檢查處理，稍后即安排修復。 ④ 因施工等原因致使建筑物 、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，及時進行清洗、粉飾。 ⑥ 定期檢查陽臺鐵欄桿，并對出現(xiàn)銹蝕情況的進行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。 2） 建立防水、滲漏維修工程檔案，對出現(xiàn)滲漏的部位進行維修登記，便于日后查閱。 2） 屬過了保修期，而又發(fā)生在業(yè)戶室內(nèi)（包括上下樓層之間及業(yè)戶衛(wèi)生間沉箱滲水出墻外而滴入他人窗臺）的滲漏維修責任由業(yè)戶負責。 3） 外墻滲水入室內(nèi)的（不包括窗戶本體滲漏入室內(nèi)），管理處安排處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （三） 公共區(qū)域油漆粉飾 1. 狀態(tài)要求 1） 墻面平整、無明顯污漬。 2. 保養(yǎng)和管理責任 1） 每月對公共區(qū)域油漆粉飾部件進行巡檢，發(fā)現(xiàn)飾面污漬、銹跡及脫漆等現(xiàn)象及時處理。有污損情況及時安排粉刷。對于一些高空作 業(yè)的，需要聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔維修責任。管理處督促施工安裝單位按規(guī)定要求進行必要防護，防止發(fā)生污損事件發(fā)生。其他公共區(qū)域的設(shè)施由管理處及時維修，保持良好狀態(tài)。 二、 公共設(shè)施維修保養(yǎng) （一） 樓內(nèi)公共場所及其設(shè)施 1. 狀態(tài)要求 1） 樓內(nèi)公共場所及其設(shè)施包括大堂、樓梯、走廊之地面、天花、墻面、消防門、閉門器、門栓、合頁、燈具、裝飾、垃圾筒等。 3） 地面平整，無塌陷，瓷片完好，個別有小的崩角，進行填補處理，顏色近似，不明顯影響觀瞻，瓷片有大部份破損的，及時更換。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 47 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 器正常閉合。 2. 保養(yǎng)和管理責任 1） 每周巡查 1 次樓內(nèi)公共場所的門窗、消防門、閉 門器、門栓、垃圾筒，保持無污漬、無破損，能正常使用。保持地面無壞損及嚴重污漬，地面、地磚破損有影響的必須進行修補與更換；墻面、頂面無起皮、污跡和劃痕，無明顯裂縫；地腳線無脫落及損壞；天花無缺少及嚴重污染，天花板有污染和殘缺的進行修繕養(yǎng)護，完好率達到 98%以上。 2） 因使用不當或人為過失造成房屋損壞的，由責任人負責修復或負賠償責任 。