【正文】 ．室外消防用水由城市自來(lái)水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池（ 72立方米）供給。 萬(wàn)科城市花園大一期物業(yè)管理服務(wù)方案 第 8 頁(yè) 共 19 頁(yè) 武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 D．電氣規(guī)劃指標(biāo)： (一 )、供電 為了保證供電可靠， 采用兩路 10KV 高壓 供電電纜將目前大一期分成兩個(gè) 獨(dú)立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計(jì)， 開(kāi)環(huán)運(yùn)行， 1小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電 (二 )通信及智能化 住宅每戶按語(yǔ)音通 信 2門市話 、 數(shù)據(jù)通信 一個(gè)點(diǎn) ；每戶考慮 2～ 3個(gè)有線電視插座 ；住宅 設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視 (非可視 )對(duì)講 、 監(jiān)控安防 、 報(bào)警求助 、 物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。 二、 顧客群特點(diǎn)及需求分析（董咀良） 該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征： ? 年齡方面， 客戶以 3140歲的中青年為主，這部分人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運(yùn)動(dòng)的時(shí)間會(huì)比較少。 社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點(diǎn)，引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。 設(shè)置在會(huì)所位置，使用面積約 50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授 IC 卡（含設(shè)備）、洽談室 親善大使制 7： 00— 9： 00， 17： 30— 19： 00 在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜； 熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯集服務(wù)中心； 組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。 萬(wàn)科城市花園大一期物業(yè)管理服務(wù)方案 第 12 頁(yè) 共 19 頁(yè) 武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 安全管理 治安管理 城花的安全管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。 小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異?，F(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。 針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)的車 輛進(jìn)行管理。 小區(qū)安全管理隊(duì)伍分三班，每班設(shè)班長(zhǎng)一人，副班長(zhǎng)一人。 7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設(shè)備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。 每位技術(shù)員都有自己的專門責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。 萬(wàn)科城 市花園社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 第 17 頁(yè) 共 19 頁(yè) 武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 共計(jì)： 223 人部門經(jīng)理（ 1 人） 安全主辦 2 人 安全一班 28人 安全二班 28人 安全三班 28人 控制中心 6人 技術(shù)主管 1 人 家政維修 8人 設(shè)施維護(hù) 8人 客戶服務(wù)主管 1 人 司機(jī)兼采購(gòu) 1人 食堂 6人 人事行政主管 1 人 經(jīng)理助理（ 1 人） 經(jīng)理助理（ 1 人） 保潔主辦 1 人 安全主管 1 人 環(huán)境綠化主管 1人 環(huán)境管理58人 綠化管理18人 家政服務(wù)10人 倉(cāng)庫(kù)兼CI1人 品質(zhì)文檔1人 客戶接待 4人 投訴受理2人 親善大使 3人 出納 1人 會(huì)計(jì)1人 東海岸管理費(fèi)用的構(gòu)成 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) 武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 四、財(cái)務(wù)分析方案 經(jīng)測(cè)算及結(jié)合市場(chǎng)情況，確定住宅管理費(fèi)為： 情景花園： /平方米； 多層住宅： /平方米； 小高層： /平方米； 聯(lián)排別墅： ； 商鋪： ； 車位租賃費(fèi)： 150元 /月 具體測(cè)算見(jiàn)盈虧測(cè)算模型： 以上測(cè)算背景為 大一期全部入伙后的成熟物業(yè)管理階段，主要指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 單方主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 /平方米 單方主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 /平方米 （測(cè)算中已考慮年終獎(jiǎng)金） 單方主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金 /平方米 單方主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) （持平） 人均管理面積 /人 計(jì)劃管理費(fèi)收繳率 95％ 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) /年 城花周物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查情況表 序 號(hào) 物業(yè) 名稱 物業(yè)類型 房 價(jià) 開(kāi)發(fā)商 物業(yè) 公司 管理費(fèi) 備 注 1 金地 格林小城 還 未 確 定 深 圳 金 地 自己的 公司 未 定 2020 年上半年開(kāi)始售房 2 半島 玫瑰園 小高 層 2800 元（復(fù)式） 2750 元（平層） 深圳物業(yè)管理公司 0． 8 復(fù)式 2800 元 左右 3 關(guān)山春曉 2300 元 元 四月份購(gòu) VP 東海岸管理費(fèi)用的構(gòu)成 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 左右 （平層） 元（小高層） 卡可享受 折 4 陽(yáng)光海岸 2200 元 每高一層加 30元 自己的 公司 元左右 只剩小高層 5 東林外廬 2500 元至 2700元不等 武漢康迪物業(yè) 元 2020 年 8 月份交 房 6 光谷 待定 元 7 銀河灣 多層2020 元 至 別墅2500—— 3200元 多層 1 元 別墅 元 —— 完 ——