【正文】 ，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報(bào)告稱 – 2021年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資金額已達(dá)280億人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成。 企業(yè)債券管理 ? 我國(guó)早在 1987年就頒布了 – 《 企業(yè)債券管理暫行條例 》 – 但企業(yè)債市場(chǎng)一直停滯不前 ? 長(zhǎng)期以來(lái) – 中國(guó)企業(yè)債余額占年債券市場(chǎng)余額的比例低于 6% – 房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分 – 近二十年來(lái)，發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)也是屈指可數(shù) 企業(yè)債券管理 ? 我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年 ? 1993~1998年上半年 – 政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票和債券融資 – 受政策限制，其間房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資 ? 銀行貸款要求： – 借款人有信用擔(dān)保，或請(qǐng)第三人信用擔(dān)保。 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 資產(chǎn)收益率是指 – 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 – 說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平 ? 其計(jì)算公式為： – 資產(chǎn)收益率 ? =凈營(yíng)業(yè)收益 /資產(chǎn)價(jià)值 ? =（營(yíng)業(yè)收益 — 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用） /資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 權(quán)益收益率 – 是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平 – 在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 – 其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值 ? 即： – 權(quán)益收益率 – =稅前收益 /自有資金 – =（凈營(yíng)業(yè)收入 — 年還款額） /自有資金 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 這里 必須注意 的是： ? 權(quán)益收益率是逐年變化的主要原因： – 不是稅前收入的變化，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以用下圖來(lái)作簡(jiǎn)單描述 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式 資金來(lái)源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場(chǎng) 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 用戶定金、預(yù)收款 國(guó)營(yíng)公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 廣義房地產(chǎn)金融和狹義房地產(chǎn)金融 ? 房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分： ? 廣義的房地產(chǎn)金融 – 是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng) ? 狹義的房地產(chǎn)金融 – 表現(xiàn)為一些具體的金融形式 – 如： ? 對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券、成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)； ? 安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市、成立按揭類的證券公司； ? 抵押貸款證券化等等。 房地產(chǎn)融資 兩條腿走路 ? 從銀行取得貸款 – 即間接貸款 ? 從資本市場(chǎng)直接融資 – 房地產(chǎn)金融： ? 貸款和債券 ? 房地產(chǎn)投資基金 ? 信托計(jì)劃 ? REITs 房地產(chǎn) 融資渠道 ? 清科研究中心分析認(rèn)為： – 作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也對(duì)資金需求提出了較高的要求。 – 房產(chǎn)金融包括住房金融與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) ? 住房金融是 – 以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過(guò)住房券、住房抵押貸款、按揭貸款等。 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 有效收益率 是指 – 能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 ? 企業(yè)債券 – 代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系 – 債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人 – 與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。 企業(yè)債券管理 ? 根據(jù)中國(guó)央行的數(shù)據(jù) – 2021年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的 12%。 – 交易性金融資產(chǎn)是指以公允價(jià)值計(jì)量且變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)買殼賣殼上市 ? 收購(gòu)上市公司股權(quán)（買殼公司再進(jìn)行增發(fā)） –通過(guò)收購(gòu) ST或 SP上市公司的股權(quán)，從而達(dá)到房地產(chǎn)公司上市融資的目的。 博商管理科學(xué)研究院 簡(jiǎn)介 ? 博商管理科學(xué)研究院 (Bosum Institute of Management Science)成立于 2021年，是我國(guó)專門從事管理科學(xué)研究、理論轉(zhuǎn)化及咨詢輔導(dǎo)的綜合性研發(fā)教育機(jī)構(gòu)。