【正文】 響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。 ⑶市內(nèi) 公務(wù)、商務(wù)客人。 ⑵通過與 省內(nèi) 外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。 ⑵交通工具：如的士 、 公交、 巴士上的介紹和宣傳。 ⑶散客客源 散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。 酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。設(shè)置具有與 半島 酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。根據(jù)酒店經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。 . 遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（ GB/T143082021）及 《飯店星級的劃分與評定》按照不低于四 星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于 四 星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 表 內(nèi)部接待年住宿收入估算表 項(xiàng)目 處以下 縣處級 副地級 地廳級以上 合計(jì) 收入 (元 ) 500000 300000 100000 60000 960000 標(biāo)準(zhǔn) (元 /人 ) 90 110 130 200 住宿量 (人夜 ) 5000 1666 714 125 7505 住宿量 (間夜 ) 2500 833 714 125 4172 房間類別 標(biāo)準(zhǔn)間床 標(biāo)準(zhǔn)間 套間 ⑵外部接待住宿收入預(yù)測 根據(jù) 經(jīng)濟(jì)型 酒店的一般情況，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為 98％、75％和 55％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計(jì)套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為 90％、 60％和 35％。 7. 投資與財(cái)務(wù)評價(jià) . 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 目前項(xiàng)目 正處于物業(yè)的洽談當(dāng)中 ，計(jì)劃 啟動(dòng)資金到位后， 項(xiàng)目在 2021 年 8－ 11 月進(jìn)行 裝修，開始試營業(yè)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。包括工程 保障設(shè)施，如變、配電 設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。客房內(nèi)將配有與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有 液晶電視機(jī)并接通數(shù)字電視 IPTV 系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖 、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。 ②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。具體計(jì)劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以 訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來 散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對散客，實(shí)行客房、餐飲 、景點(diǎn)門票 捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受 不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間報(bào) 價(jià)套餐（含客房、餐飲 、景點(diǎn)門票 ）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。 ⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還將有酒店位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。 . 間接渠道 通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。 . 產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供高性價(jià)比的 住宿服務(wù) ，以經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格 (會員約 138RMB/間 /晚，散客約 158RMB/間 /晚 )享受四星級酒店的硬件設(shè)施及服務(wù) 。 以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到 本，而項(xiàng)目地段位市繁華中心 ，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良 好配合，提高經(jīng)營效率。 ⑷威脅 ①酒店業(yè)激烈的市場競爭 酒店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。 而對于經(jīng)濟(jì)型酒店僅需投入中低檔 家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)，這成為 半島 酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。 平湖浦京大酒店擁有設(shè)計(jì)豪華、獨(dú)具個(gè)性的各類客房，入住賓客將體驗(yàn)到細(xì)致周到的酒店全程式管家服務(wù)，感受舒適和尊貴；酒店餐飲設(shè)施齊全，提供豐富的美食享受。根據(jù) 本市 酒店業(yè)人士估計(jì)， 本市經(jīng)濟(jì)型 酒店出租率應(yīng)在 70％－ 76％左右，其中在 9 三個(gè)月旺季酒店出租率在 95％左右，在 10三個(gè)月平季中酒店出租率約在 70％左右，在 11－ 4 月六個(gè)月淡季中出租率約在 56％左右。 而在平湖本地的經(jīng)濟(jì)型酒店，像如家、漢庭等連鎖還尚未進(jìn)入，存在巨大的市場潛力，而市場本身對經(jīng)濟(jì)型酒店的需求量非常大。 4. 市場、競爭和項(xiàng)目定位 . 本地 酒店市場分析預(yù)測 . 本地 旅游業(yè)基本情況 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入實(shí)施接軌上海首位戰(zhàn)略，緊緊抓住上海世博會有利時(shí)機(jī)，以 “ 接軌上海、服務(wù)世博、互動(dòng)平湖 ” 為工作重點(diǎn)，充分發(fā)揮我市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、深厚的人文底蘊(yùn)和豐富的 旅游 資源，突出 旅游 產(chǎn)業(yè)接軌，加大 旅游 接軌力度，努力實(shí)現(xiàn) 旅游 服務(wù)設(shè)施、 旅游 服務(wù)品質(zhì)、 旅游 服務(wù)水平、 旅游 消費(fèi)環(huán)境、 旅游 從業(yè)人員素質(zhì) “ 五個(gè)一流 ” ，實(shí)現(xiàn)全市 旅游 經(jīng)濟(jì)新發(fā)展 。多年來，積累了大量寶貴的酒店管理經(jīng)驗(yàn)。海鹽縣陸地面積 507 平方公里，海灣面積 565平方公里，海岸線全長 公里，人口 萬。累計(jì)實(shí)現(xiàn) 合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，引進(jìn)市外內(nèi)資 億元。裝機(jī)容量 500 萬千瓦的嘉興發(fā)電廠座落在本市境內(nèi)，一期工程 60 萬千瓦、二期工程 240 萬千瓦并網(wǎng)發(fā)電，三期工程 200 萬千瓦正在建設(shè)中。 交通情況 基礎(chǔ)設(shè)施完善。 2021 年，不含嘉興港區(qū) ,全市完成合同外資 億美元、實(shí)到外資 億美元；引進(jìn)內(nèi)資 億元，增長 %，其中 服務(wù)業(yè) 引進(jìn)內(nèi)資 億元。近幾年來，日本川電、日本電產(chǎn)等世界 500 強(qiáng)企業(yè)和世界著名跨國公司落戶平湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，使光機(jī)電產(chǎn)業(yè)一躍成為全市第二大特色產(chǎn)業(yè)。 1988 年被國務(wù)院列為沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)， 1992年跨入全國 農(nóng)村 經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市）行列， 1995 年被浙江省委、省政府命名為首批小康縣（市）。 酒店嚴(yán)格依照法律、法規(guī)、規(guī)章，制定酒店 的財(cái)務(wù) 。 – 銷售重要 , 留住客人更重要 . 酒店運(yùn)營穩(wěn)定后 ,酒店的營銷以主動(dòng)完善的服務(wù)讓客人留住為主題。 . 營銷 策略 半島 商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、 商務(wù)活動(dòng)，外省市來本地 旅游的人員。 中國旅游研究院認(rèn)為，從總體上看，目前我國旅游經(jīng)濟(jì)正處于加快發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期，特別是《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》的出臺為旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，我國旅游經(jīng)濟(jì)在 2021 年有望實(shí)現(xiàn)更好更快的增長。如家、七天、漢庭、錦江之星、格林豪泰、莫泰、速 8 等品牌紛紛搶占市場。 ： . 商務(wù)旅游客人 . 觀光 旅游客人 . 休閑客人 . 商務(wù)出差 ： . 中小公司商務(wù)散客 . 大型公司一般人員 . 國企事業(yè)單位人員 . 小型私營企業(yè)主 . 會展散客 . 會議團(tuán)隊(duì) . 境外背包旅行者 . 旅游散客 . 旅游團(tuán)隊(duì) . 本地休閑客人 . 本地鐘點(diǎn)客人 . 公司 VIP 客人 . 公司員工 . 員工家屬 酒店全體員工承擔(dān)銷售職責(zé)，只要面臨銷售機(jī)會，即宣傳半島公司和產(chǎn)品，提高酒店出租率，提高酒店收益。 . 營運(yùn)與管理 酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（ GB/T143082021）及 《飯店星級的劃分與評定》按照不低于四星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于四 星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 并在官方網(wǎng)站 (和運(yùn)行情況。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。不含嘉興港區(qū)，全年完成工業(yè)生產(chǎn)性投資 億元，增長 13%，其中光機(jī)電、臨港工業(yè)生產(chǎn)性投資占全市的 57%。浙江大陸總面積 萬平方公里，境內(nèi)地形起伏較大，浙江西南、西北部地區(qū)群山峻嶺，中部、東南地區(qū)以丘陵和盆地為主，東北地區(qū)地勢較低，以平原為主；全省大陸面積中，山地丘陵占 ％，平原占 ％，河流湖泊占 ％。滬杭甬高速公路在我市西、北設(shè)有兩個(gè)出入口，乍嘉蘇高速公路穿境而過。 . 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 近年來，平湖工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁。平湖市工業(yè)已形成了服裝、光機(jī)電、箱包、紙業(yè)四大特色支柱產(chǎn)業(yè)，榮獲 “ 中國出口服裝制造名城 ” 稱號，是省級光機(jī)電特色產(chǎn)業(yè)基地、中國包裝紙生產(chǎn)基地和中國軟箱包出口生產(chǎn)基地。在確定投資前，分割股份，確定股東，股東根據(jù)自己意愿入股。 城市半島酒店管理有限公司現(xiàn)有門店：德清店、海 寧店、桐鄉(xiāng)店、東陽店。中國經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的發(fā)展可謂火爆。 圖 5 . 4 國外游客住宿目的游覽 、 觀光 、 度假 探親 、 訪友 商務(wù) 會議健康 、 療養(yǎng) 宗教朝拜 文化 、 體育 、 技術(shù)交流 其他 資料來源： 國家統(tǒng)計(jì)局、國際旅游局 2021年抽樣調(diào)查資料 本 市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。 . 競爭分析 . 競爭對手基本情況 由于同星級酒店的客源基本相同，因此，每一家三星級酒店都將是 半島 商務(wù)酒店的競爭對手，同 半島 商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與 半島 商務(wù)酒店距離較近的三星級酒店基本情況為： ⑴ 平湖卓庭酒店 平湖卓庭酒店位于浙江省平湖市市區(qū)，東臨上海，南瀕杭 州灣，緊連嘉興港，滬杭高速，乍嘉蘇高速和杭州灣跨海大橋 。 半島 商務(wù)酒店 (平湖店 )與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。 ②酒店星級尚未評定 半島酒店屬經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店 ，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。 . 競爭分析結(jié)論 根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施酒店項(xiàng)目，使酒店能夠在 國內(nèi)大品牌連鎖尚未到來之前 正式投入運(yùn)營 ，搶占優(yōu)勢資源 。 5. 市場營銷 . 目標(biāo)市場 參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)， 外省市來平湖 旅游的人員。 表 2021 年計(jì)劃房價(jià)表（單位：人民幣元） 項(xiàng)目 主 樓 后樓 備注 標(biāo)準(zhǔn)間 單人間 電腦 間 三人間 棋牌 套間 旺季 208 198 228 198 258 9 月 平季 168 158 198 188 238 10 月 淡季 148 138 168 178 218 11－來年 4 月 年均價(jià)格 175 164 198 188 238 上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。另外有 %的用戶選擇了直接去賓館訂房。為保證在與競爭對手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù) 量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。 ⑤商場服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。 ④娛樂服務(wù)設(shè)施。 ⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。 . 收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測 . 住宿收入預(yù)測 ⑴平湖市 內(nèi)部接待住宿收入預(yù)測 根據(jù)內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營權(quán)的 15 年中仍然將按照協(xié)議價(jià)格接待 平湖市公務(wù)