【正文】 程設計變更通知 7]隱蔽工程驗收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質保書 11]新材料、構配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內所有設備安裝、調試、檢驗合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報告 14]管道試壓報告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊 雙方對所有設備、設施進行分段檢查管理處與籌建處制定驗收計劃 檢驗不合格，按質量問題處理、返修 跟蹤建設單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目合格 簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。3．4．2 參與驗收人員須明確自己的身份。另一方面，根據(jù)接管中的有關物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權益。另外，在房屋產(chǎn)權分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權益不受侵犯。2．10 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。2．2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內的工作進行維修檢修，并達到質量要求。1．7 做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結經(jīng)驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。8．13 特殊要求：燃氣工應持有有關部門頒發(fā)的上崗操作證。8．7 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。7．15 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的上崗證。7．8 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。6．13 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、焊接技術中級以上等級證書及體檢合格證。6．6 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。5．10 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。5．3 協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要備用量。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴密，安裝牢固。具有特殊技能可放寬至45歲以下。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。2．12 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。1．14 外語水平：中級英文水平，能看懂設備型號及操作說明。1．6 做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結經(jīng)驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。五、空水專業(yè)的崗位職責負責空調系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風系統(tǒng)的日常運行和維修保養(yǎng)。7．7 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。6．9 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設備值班工作經(jīng)驗。5．12 工作經(jīng)驗：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗，3年以上物業(yè)弱電管理工作經(jīng)驗。5．4 每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對所有個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。具有團結協(xié)作精神。4．3 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容要求，對強電設備、照明系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質量要求。3．10 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。3．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容和要求對變電設備進行維修保養(yǎng)。素質要求：2．9 基本素質：辦事認真，踏實肯干。處理一般運行、維修故障及小型改造工作。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運行報告，編寫停電的特別通告。1．4 熟悉掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。2． 完成上一個班次尚未完成的事宜。10． 負責技術檔案的整理存檔。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。素質要求：15． 基本素質：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。8． 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導技工執(zhí)行。. 工程部組織機構的設置方式工程部組織機構按專業(yè)系統(tǒng)設置，工程部在總工程師統(tǒng)一領導下，下設若干個專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。. 信息反饋和調控的原則。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領導下的總工程師負責制原則。 積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各種任務。各設備的巡視記錄依照有關表格。 做好空調系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術狀態(tài)。 監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻⒆鲌蟾婕疤岢鼋ㄔO性意見。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 解答物業(yè)管理部一切有關工程之問題及查詢，處理物業(yè)內住客之投訴，盡力為他們解決工程有關問題。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。 負責組織物業(yè)各種設備的備件確定、訂貨和供應。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內，作出適當檢修，使設備重新投入運行。 定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。 做好空調系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。 做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 負責公共范圍內的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負責公共范圍內的墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。工程部組織機構的設計，應體現(xiàn)統(tǒng)一領導、分級管理的原則。3． 全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務場所和條件。11． 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。具有高級工程師技術職稱。5． 負責工作部內部的文件、資料、通知的傳閱和回收。13． 外語水平：英語初級以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。5． 做好值班記錄，審閱各班組設備運行報表，完成維修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。12． 工作經(jīng)驗：5年以上酒店或物業(yè)設備維修管理經(jīng)驗，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔任值班調度3年以上，對工程部各個環(huán)節(jié)全面了解，有效強的動手能力。1．7 培訓下屬，督導檢查下屬工作。1．16 文化程度：具有大專以上或同等學歷。2．4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對變電設備系統(tǒng)及強電、弱電、電梯設備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃及其實施，使變電室設備始終處于良好的運行狀況。2．11 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。3．6 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。3．13 文化程度：具有技校以上學歷。4．6 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。4．13 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，2年以上強電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．7 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。6．3 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。在盡可能短的時間內恢復所有功能。素質要求：7．10 基本素質：工作認真負責，踏實肯干。檢查空調采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。1．9 提交每周/每月空調采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調或其它供應的特別通告。2 空調主管直接上級： 空水工程師直接下屬： 空調技工崗位職責：2．1 負責物業(yè)制冷、供暖、空調、送風、排風系統(tǒng)設備的維修保養(yǎng)，確保空調制冷系統(tǒng)正常運行。2．8 建立并管理好技術檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。3 空調運行技工直接上級： 空調主管直接下屬： 無崗位職責：3．1 嚴格遵守操作程序，保證冷凍機組及其它制冷設備、空調設備的正常運行。3．8 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。3．14 持有北京市勞動局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術中級以上等級證書及體檢合格證。4．7 按要求開閉設備，不私自調整設備，改變管、線路走向。5．6 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。6 給排水技工直接上級： 給排水主管直接下屬： 無崗位職責：6．1 嚴格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。素質要求：6．9 基本素質：工作認真負責，踏實肯干。7．3 按要求對各中水質根據(jù)水質情況適當調整設備的運行參數(shù)，并準確記錄水質及調整方法。素質要求：7．11 基本素質：工作認真負責，具有團結協(xié)作精神。服從主管的工作安排，保質保量的完成工作任務。具有上下溝通，團結協(xié)作的精神和良好的人際關系。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。具有上下溝通能力，為人正直，人際關系融洽。2．5 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收。 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。3．4．3 參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。這些標準應包括但不限于下列項目：4．1 主體結構：4．1．1 地基基礎的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈；4．9．2 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。接管單位在需要時用于代修。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。收取施工單位電話線按金及安裝費用。由物業(yè)工程部查驗合格后，并復印留存相關文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。 質量記錄 《二次裝修隱檢申請/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時，必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負責人簽字同意。 施工單位在改正、恢復后，必須報物業(yè)公司對其進行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進行聯(lián)合驗收。 質量記錄 《裝修押金退還申請表》 EDTB03092097. 工程結束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請，其它具體要求請參見《二次裝修手冊》。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管或工程師。按要求可以處理而未處理的不能下崗；4 交班時發(fā)生的一切故障由雙方共同處理，處理完