【正文】 新建高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時,可以設(shè)立物業(yè)維修基金。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應(yīng)當(dāng)公布。第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會每屆任期兩年。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。第三條 本條例所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。 接待員：熱情主動，登記準確，處置及時，件件落實。維修要及時，急修項目2小時內(nèi)到現(xiàn)場，24小時修復(fù)；如不能在規(guī)定時間完成，須對居民作出限時修復(fù)的承諾。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達標的共同標準） l、態(tài)度和藹講文明。物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)在強化企業(yè)管理和提高市場競爭力中，提出高于本《行業(yè)規(guī)范》的企業(yè)規(guī)范和服務(wù)承諾?！〉谒恼?法律責(zé)任 第三十二條 房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的兩個月內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的１個月內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。 （三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的； （一）屬于違章建筑的； 第二十二條 有下列情形之一的，經(jīng)權(quán)利人（申請人）申請可以準予暫緩登記： 第二十條房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記。 （三）房屋翻建的； （三）公告； （二）初始登記； 本辦法所稱房屋權(quán)利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。 第三條 本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 第一條 為加強城市房屋權(quán)屬管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，制定本辦法。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。第十七條 補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。第十四條 主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用?！菊旅?第三章 成本和費用共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。 第一章 總 則共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第九條 企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本?！菊旅?第四章 營業(yè)收入及利潤第十三條 營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第十六條 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。第二十條 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出?！〉诙?房屋權(quán)屬登記 第十條 房屋權(quán)屬登記依以下程序進行： 本條第（三）項適用于登記機關(guān)認為有必要進行公告的登記。代理人申請登記時，除向登記機關(guān)交驗代理人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提交權(quán)利人（申請人）的書面委托書。 （四）受理申請地點；集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起３０日內(nèi)向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。 第十八條權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起３０日內(nèi)申請變更登記： 申請變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。 （一）依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋； 第二十五條 有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書： 注銷房屋權(quán)屬證書，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書面決定，并送達權(quán)利人。 第二十七條 登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人（申請人）的申請進行審查。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)６個月無異議的，予以補發(fā)?！〉谖逭?附則現(xiàn)就執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》提出如下要求： 一、各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)《行業(yè)規(guī)范》加強自律、自查、自糾，不斷提高服務(wù)水平 在執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，進一步提高一門式業(yè)務(wù)受理中、維修應(yīng)急中的工作質(zhì)量，盡可能簡化手續(xù)，方便住戶，不斷提高服務(wù)、維修水平。 附件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 附件： 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、應(yīng)急維修中心、維修服務(wù)站等） 周一至周六全天業(yè)務(wù)接待； 24小時受理居民房屋報修，365大有維修服務(wù)； 公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準； 辦公場所整潔、有序。 4．遵章辦事不違規(guī)。 崗位規(guī)范： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理。建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物價、工商等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本條例。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。第十八條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。物業(yè)管理服務(wù)貨用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。第五章 物業(yè)的維修第三十五條 公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。第四十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。第四十六條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。投訴人對區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的答復(fù)有異議，可以向市房地局提出復(fù)核要求。第五十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定予以處罰：（一）違反第十七條第一款、第三款，第十八條第五款，第二十條，第二十六條，第二十九條第二款規(guī)定的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款；（二）違反第二十三條，第二十四條第一款、第三款，第二十五條第一款，第四十七條規(guī)定的，由物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。第 37 頁 共 37 頁