【正文】 新建高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時,可以設立物業(yè)維修基金。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。第二十一條 物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會每屆任期兩年。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。第三條 本條例所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設施。 接待員：熱情主動，登記準確，處置及時，件件落實。維修要及時，急修項目2小時內(nèi)到現(xiàn)場，24小時修復；如不能在規(guī)定時間完成，須對居民作出限時修復的承諾。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務達標的共同標準） l、態(tài)度和藹講文明。物業(yè)管理企業(yè)還應在強化企業(yè)管理和提高市場競爭力中，提出高于本《行業(yè)規(guī)范》的企業(yè)規(guī)范和服務承諾?！〉谒恼?法律責任 第三十二條 房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的兩個月內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記后的１個月內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權屬證書。 （三）房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權屬注銷登記的； （一）屬于違章建筑的； 第二十二條 有下列情形之一的，經(jīng)權利人（申請人）申請可以準予暫緩登記： 第二十條房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。 （三）房屋翻建的； （三）公告； （二）初始登記； 本辦法所稱房屋權利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。 第三條 本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。 第一條 為加強城市房屋權屬管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，制定本辦法。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。第十七條 補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。第十四條 主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用?！菊旅?第三章 成本和費用共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。 第一章 總 則共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。第九條 企業(yè)經(jīng)營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本?！菊旅?第四章 營業(yè)收入及利潤第十三條 營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。第十六條 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。第二十條 其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出?！〉诙?房屋權屬登記 第十條 房屋權屬登記依以下程序進行： 本條第（三）項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效證件外，還應當向登記機關提交權利人（申請人）的書面委托書。 （四）受理申請地點；集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當自事實發(fā)生之日起３０日內(nèi)向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。 第十八條權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權利人應當自事實發(fā)生之日起３０日內(nèi)申請變更登記： 申請變更登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件。 （一）依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋； 第二十五條 有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書： 注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，并送達權利人。 第二十七條 登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發(fā)，由登記機關作出補發(fā)公告，經(jīng)６個月無異議的，予以補發(fā)。　第五章 附則現(xiàn)就執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》提出如下要求： 一、各物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)《行業(yè)規(guī)范》加強自律、自查、自糾，不斷提高服務水平 在執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》的基礎上，進一步提高一門式業(yè)務受理中、維修應急中的工作質量，盡可能簡化手續(xù)，方便住戶，不斷提高服務、維修水平。 附件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 附件： 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務受理中心、應急維修中心、維修服務站等） 周一至周六全天業(yè)務接待； 24小時受理居民房屋報修，365大有維修服務； 公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準； 辦公場所整潔、有序。 4．遵章辦事不違規(guī)。 崗位規(guī)范： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務，善于協(xié)調，管理有序。第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理。建設、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本條例。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。使用人應當遵守業(yè)主公約。第十八條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作。物業(yè)管理服務貨用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過三個月。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。第五章 物業(yè)的維修第三十五條 公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時，應當設立物業(yè)維修基金。依照本條例設立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。第四十條 業(yè)主轉讓住宅時，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。第四十六條 自前期物業(yè)管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。投訴人對區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的答復有異議，可以向市房地局提出復核要求。第五十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定予以處罰：（一）違反第十七條第一款、第三款，第十八條第五款，第二十條，第二十六條，第二十九條第二款規(guī)定的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款；（二）違反第二十三條，第二十四條第一款、第三款，第二十五條第一款，第四十七條規(guī)定的，由物價部門按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。第 37 頁 共 37 頁