【正文】 新天地商鋪 湖北路 售價 8％ 1F:14000 2F:7000 3F:5000 返租、集中經(jīng)營 1F 服裝、 2F 數(shù)碼、 4F 餐飲 1F50% 2F 以上80％ 海外海商鋪 花雨路 / 11000 1F 商鋪 / 尚未開鋪 調(diào) 查總結(jié)與分析 片 區(qū)商業(yè)氛圍： 項目以西為多個建成年代較早的大型住宅區(qū)，住宅較為集中，商業(yè)分布零散、欠發(fā)達；商業(yè)業(yè)態(tài)中檔、低檔混雜，缺乏整體商業(yè)規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅裙樓空置比較嚴(yán)重，以中央花園為例， Ⅰ 、 Ⅱ 期入伙已近一年，臨街鋪位平均空置率 50%以上，絕大部分為二層及以上層的空置，一層也有相當(dāng)數(shù)量的空置，內(nèi)鋪的空置率則最少在 90%以上，而租金價格則維持在一個較低的層次。再加上雨山區(qū)政府特別給予的相關(guān)優(yōu)惠政策，未來營商空間必有更大發(fā)展； W (劣勢 )： ▼ 與團結(jié)廣場商圈因雨山湖、南湖而呈斷裂狀態(tài)，因而處于次商圈位置，不能借勢于既有成熟商圈的商業(yè)氛圍； ▼ 項目周邊商業(yè)欠發(fā)達，整體商業(yè)氛圍較差，項目介于區(qū)域型商鋪與小區(qū)型商鋪之間； ▼ 項目臨交通主干道，市政綠化帶對商鋪未來的經(jīng)營必然會有影響； ▼ 項目一層各鋪位受結(jié)構(gòu)分割明顯，且相當(dāng)部分鋪位內(nèi)部高低不平、不在同一水平線上，不利于商業(yè)經(jīng)營；二層受總平面及柱、樓梯井影響，難以規(guī)劃鋪位，限制了經(jīng)營范圍。做大商場， 由大買家購買的可能性越來越小。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建議在臨小區(qū)入口和臨湖南路市政綠化帶一側(cè)適當(dāng)增加一些休閑椅，供顧客小 憩，作為公共面積來處理，可聚集人氣，促進商業(yè)氛圍。 對于已銷售完畢，并已全面啟用的商鋪，由于當(dāng)時市道狀況、市場承接力，市 場競爭狀況和現(xiàn)在相比已有很大不同， 因此不能以當(dāng)時的銷售價格作比較，宜 采用租金倒推的方法來計算現(xiàn)在的市價。 整個區(qū)域大廈裙樓空置嚴(yán)重，供過于求，特別是新開發(fā)住宅裙樓空置較多，老街鋪供求基本平衡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 302 因為距離小區(qū)次出入口較近，沒有 2 樓部分，面積小，總價低，且有被相 鄰鋪位客戶整體購買的可能，所以權(quán)重比最 大、價值最高，相應(yīng)的價格也最高。 按揭付款 98 折 以上價格將根據(jù)市場反饋和變化再及時做進一步修改，以期能既做到充分挖掘 物業(yè)潛值又能得到馬鞍山市場和客戶的接受和認(rèn)可。 308 因為距離小區(qū)出 入 口較遠、位置居中，未來人流有可能被湖南路市政綠化帶隔離，一樓開間較小，二樓面積較大等因素，優(yōu)勢排位價值最低，價格也相應(yīng)最低。 3＃樓鋪位價目表的制訂 2＃樓鋪位按上述四個要素進行綜合打分之后，優(yōu)勢排位如下： 206﹥ 203﹥ 201﹥ 202﹥ 204﹥ 205 二層各鋪位以一層鋪位權(quán)重要素為基準(zhǔn)。根據(jù)市場比較法，結(jié)合本項目地段及項目優(yōu)劣勢，擬定 3＃樓各層均價如下： 一 層： 1,2020 元 / m2 二 層： 6,000 元 / m2 總 體銷售策略及鋪位等級劃分標(biāo)準(zhǔn) 在“國八條”出臺之后，市場的觀望氣氛逐漸趨濃，基于目前馬鞍山的市場狀 況供大于求，商用物業(yè)貸款審批 嚴(yán)格、程序復(fù)雜，且買家心理預(yù)期市場價格走 向仍有可能下調(diào)，在銷售策略上，我們應(yīng)將價目表的價格適度調(diào)高，以便于在 實際銷售中有較大的回旋余地，而較大幅度的折扣對客戶而言是非常受用的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表 5：商鋪鋪位劃分表 2樓商鋪鋪位劃分表 鋪位號 1F 面積 (m2) 2F 面積 (m2) 總面積 (m2) 201 202 203 204 205 206 36 0 36 總計 1522 3樓商鋪鋪位劃分表 鋪位號 1F 面積 (m2) 2F 面積 (m2) 總面積 (m2) 301 302 0 303 304 0 305 0 306 307 0 308 309 0 310 總計 說明如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但從市場需求上看，本區(qū)域人口密度相對較大，小區(qū)較為高檔，許多業(yè)態(tài)在區(qū)域范圍內(nèi)尚處于相對的空白狀態(tài)，存在商業(yè)需求及商業(yè)配套的運營空間； ．項目是否可做小商鋪的形式？ 區(qū)域內(nèi)許多以小商鋪形式經(jīng)營的餐飲、精品店、服裝店鋪等，經(jīng)營狀況一直不盡人意；目前住戶對商業(yè)配套的要求相對較高，小區(qū)配套中首先應(yīng)從滿足本 區(qū)客戶的需求出發(fā)。 若本項目開發(fā)大型百貨超市，僅服務(wù)于項目周邊的少量客戶，不足以維持其良好的運營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 按現(xiàn)行房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)驗，根據(jù)現(xiàn)行租金可以推算出商鋪售價，采用簡單收益還原法，以經(jīng)驗確定 7%的年收益率，在上述區(qū)域售價參差，相差較大，推算出區(qū)域臨街鋪位價格平均在￥ 4000— 25， 000 元 / M2 之 間不等，新開發(fā)住宅裙樓底商價位￥ 10000－￥ 13000 之間較為集中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國