【正文】 土壤疏松。 三、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 秩序維護(hù)管理措施 小區(qū)公共秩序維護(hù)管理 ? 區(qū)域內(nèi)應(yīng)按業(yè)戶(hù)分布的實(shí)際情況設(shè)置巡更敲更點(diǎn)并使各巡更點(diǎn)合理、均勻地覆蓋整個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)。 消防管理措施 ? 建立完善有效的防火工作檔案。 ? 指定車(chē)輛進(jìn)出路線和門(mén)口，登記所有出入車(chē)輛車(chē)牌號(hào)及出入門(mén)時(shí)間 ? 監(jiān)控安保利用監(jiān)控裝置協(xié)助車(chē)輛管理員調(diào)配車(chē)輛停放，門(mén)崗安保對(duì)出入車(chē)輛進(jìn)行指揮，防止通道堵塞。 ? 發(fā)現(xiàn)車(chē)輛未有鎖好，必須通知當(dāng)值領(lǐng)班，并聯(lián)絡(luò)有關(guān)車(chē)主。物業(yè)管理方案 路 緩路徑、砼道牙 次的路面、道牙人行道板進(jìn)行翻新；3)路面翻新面積應(yīng)控制在 5平方米，其他控制在 2— 3平方米，逐年遞增 自行組織專(zhuān)業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施 2 溝 渠 池 井 雨水井 1)化糞池每半年清理一次； 2)井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3)每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4)每年全面維修完善一次 由工程部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 1)化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 2) 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 3)井內(nèi)無(wú)沉積物 1)化糞池內(nèi)無(wú)沉積物； 2)井蓋正常使用； 3)流水通暢 污水井 化糞池 3 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季對(duì)綠地、樹(shù)木剪枝養(yǎng)護(hù)一次； 2）花木每半月修剪一次； 3）草坪換季修剪一次； 4）喬木每月修剪一次；循環(huán)水每周更清一次； 5）每周清理園林、雕塑一次；6）根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺； 由保潔部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)： 園 林工作標(biāo)準(zhǔn) 1)綠草叢叢，樹(shù)木青青，剪切整齊； 2)雕塑、小品完整清潔，流水清清 雕塑小品 大綠地、循環(huán)水池 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁車(chē)輛隨意進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)損壞燈具；2）燈具更新由工程部自行維修或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。物業(yè)管理方案 施 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù) 1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）； 2）每年對(duì)防盜門(mén)及信箱進(jìn)行一次堅(jiān)固維修 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng)線路正常； 3）設(shè)施美觀、整潔 7 公共 照明 1）線路的檢修維護(hù) 2）燈具的維修及更新 1）每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1）由工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施； 公用照明維修保養(yǎng)教 程 1）線路無(wú)老化； 2）燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設(shè) 施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修 3）室內(nèi)消防噴淋系統(tǒng)檢測(cè) 1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況； 2）每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)； 3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉； 4）每年對(duì)消防1）由消防、機(jī)電、維修專(zhuān)業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施； 消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)施完好率100% 28 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1）系統(tǒng)良好運(yùn)行； 2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1）每月檢修一次設(shè)施，設(shè)備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內(nèi)粉刷一次； 4）每年對(duì)其他建筑部分維護(hù)一次 由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。物業(yè)管理方案 5 停 車(chē) 場(chǎng) 地面停車(chē)場(chǎng) 每月檢查，對(duì)車(chē)場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞部位進(jìn)行修補(bǔ) 由工程部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位 1）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1）停車(chē)場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用； 2）使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)更新延長(zhǎng)其使用壽命； 3）場(chǎng)地平整，無(wú)積水 地下公共停車(chē)場(chǎng) 6 公 用 標(biāo) 志 設(shè) 施 標(biāo)識(shí)牌 1）每月清潔標(biāo)志一次； 2）每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；3）每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次 由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施 住宅區(qū)標(biāo)識(shí)，警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1）標(biāo)志清潔美觀 。 崗位責(zé)任描述 項(xiàng)目 內(nèi)容 做法 頻次 要求與標(biāo)準(zhǔn) 門(mén)崗 盤(pán)查、記錄 隨時(shí) 24 小時(shí)在崗，不使外來(lái)人員隨意進(jìn)出，做好每位訪客的記錄工作，禮貌待人。當(dāng)車(chē)輛進(jìn)入項(xiàng)目時(shí)，必須仔細(xì)驗(yàn)明核對(duì)車(chē)號(hào)是否為業(yè)戶(hù)車(chē)輛。 ? 定期檢查各消防設(shè)施設(shè)備，并做好記錄。物業(yè)管理方案 ? 物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)明確制訂巡邏的時(shí)間、部位、頻次和路線。 病蟲(chóng)害防治 防治結(jié)合，及時(shí)滅治，年適時(shí)防治 3— 4次，主要病蟲(chóng)害發(fā)生低于防治指標(biāo)。 清雜草 常年清除雜草 7遍以上，雜草面積少于 5％，成片雜草不超過(guò) 1 cm2。 請(qǐng)綠化部門(mén)每年對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)定，提出整改意見(jiàn)。物業(yè)管理方案 消防樓梯 扶手、梯 級(jí)及平臺(tái)、墻面、天花、燈罩、外露設(shè)施喉管、門(mén)、垃圾箱、消防箱、玻璃 /鐵護(hù)欄 首層外圍 墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門(mén)、照明燈、探頭、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌、植物套盆、煙灰盅等 公共道路 沖洗 水景、河道 打撈、清理，定期噴灑藥水 公共走道、車(chē)道、停車(chē)位 指示牌、燈具、煙灰盅、植物套盆、道磚地坪、室外擺設(shè)、固定休閑椅、探頭、雨水井、噴水池 綠化帶 各類(lèi)道路燈、陰井蓋、水龍盒、指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、各類(lèi)雕塑 設(shè)備用房、水箱 清掃地坪、門(mén)窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外 垃圾房 地坪、 墻面、頂燈、垃圾桶、水斗、門(mén) 室外娛樂(lè)區(qū) 各類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施、涼棚 門(mén)前外圍 大門(mén)、邊門(mén)、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門(mén)牌 公共區(qū)域清潔周期表 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 公共走道 車(chē)道 停車(chē)位 每天一次 所有走道、車(chē)道、停車(chē)區(qū)域徹底清掃 每周一次 2米以上 3米以下的指示牌、燈具的抹塵 每周一次 噴水池內(nèi)部清洗 電梯轎廂 循環(huán)保潔 如有地毯每日換洗一次 每周一次 門(mén)壁上光 草坪 每天一次 2米以下草坪燈、指示牌的抹塵和草坪上垃圾的徹底清理 每周一次 3米以下的指示牌、燈具抹塵 每周一次 陰井蓋、水龍盒清洗 設(shè)備用房 每天一次 清除廢物 垃圾房 每天一次 2米以下的墻面、頂燈、門(mén)框、門(mén)及地坪等的清洗 室外娛樂(lè)區(qū) 每天一次 各類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施、涼棚 2米以上部位的抹塵 水景 每周一次 打撈漂浮物、清理池底、噴灑藥水 19 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理方案 ? 小區(qū)的基本特點(diǎn)、情況、重點(diǎn)、注意事項(xiàng) —— 專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 財(cái)務(wù)部： ? 會(huì)計(jì)手冊(cè) ? 預(yù)算制訂 ? 保險(xiǎn)的種類(lèi) ? 財(cái)務(wù)保險(xiǎn)索賠 ? 物業(yè)管理預(yù)決算 ? 物業(yè)管理報(bào)表 客戶(hù)服務(wù)部： ? 接待人員的基本禮節(jié) ? 重要人員的接待程序 ? 各種不同的習(xí)俗和禮儀 ? 客人投訴的處理辦法和程序 ? 辦公設(shè)備的使用常識(shí) ? 物業(yè)管理 ? 業(yè)戶(hù)手冊(cè) ? 電話用語(yǔ)及禮貌培訓(xùn) ? 小區(qū)概況 ? 檔案資料 工程部： ? 工程部工作整體要求 ? 工程人員三級(jí)安全教育 ? 本項(xiàng)目給排水、消防、供配電、智能化、 ? 電梯、空調(diào)等重大設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)要求 ? 上門(mén)維修程序 ? 業(yè)戶(hù)裝修管理程序 ? 物業(yè)設(shè)備交接、產(chǎn)品保護(hù) 16 漢斯國(guó)際公寓物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理方案 序號(hào) 文件名稱(chēng) 1 保潔主管崗位職責(zé) 2 保潔領(lǐng)班崗位職責(zé) 3 保潔員崗位職責(zé) 4 綠化養(yǎng)護(hù)工崗位職責(zé) 5 保潔工作計(jì)劃 6 常用保潔工具配置一覽表 7 保潔工具使用規(guī)定 8 保潔作業(yè)規(guī)程 9 公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理制度 10 每日清潔工作檢查表 11 清潔服務(wù)質(zhì)量檢查考核規(guī)定 12 清潔服務(wù)質(zhì)量檢查評(píng)分表 13 水域、水景水面清潔作業(yè)規(guī)程 14 滅蟲(chóng)害注意事項(xiàng) 15 藥劑存放管理規(guī)定 16 藥劑使用管理制度 17 綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 18 綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 19 垃圾處理管理規(guī)定 20 垃圾清運(yùn)管理規(guī)定 公眾制度 物業(yè)管理服務(wù)面對(duì)業(yè)戶(hù)、面對(duì)社會(huì)各階層，所以工作報(bào)告公示制度的建立非常重要，我們將擬訂公眾制度如下： 七 、人員培訓(xùn)及考核 序號(hào) 文件名稱(chēng) 1 公示物業(yè)管理處的管理承諾、目標(biāo)方針 2 每年度公布管理處下年度的工作計(jì)劃及費(fèi)用測(cè)算 3 每季度公布物業(yè)管理費(fèi)的使用情況 4 在宣傳欄和顯著位置公開(kāi)監(jiān)督電話 5 管理服務(wù)人員的照片、姓名、工號(hào)上墻公示 6 公示物業(yè)管理和特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 7 小區(qū)水域、水景管理制度 8 公共綠地管理規(guī)定