【正文】 大市政配套 周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。 規(guī)劃手續(xù) 規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等 。 2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 項(xiàng)目資金預(yù)測 資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。 2 評審內(nèi)容要點(diǎn) 項(xiàng)目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性； 2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。 項(xiàng)目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認(rèn)等。 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進(jìn)行審查。 景觀環(huán)境方案設(shè)計（概念方案及深入方案） 項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報總經(jīng)理辦公會審查。 景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計計劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計。 6 設(shè)計更改 所有變更申請及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對質(zhì)量、工期、成本的影響。 車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃 表達(dá)要求： 停車量及停車方式（設(shè)計車位測算、各種停車組織方式的分配比例）。 2 客觀資料部分 （說明：本部分為設(shè)計工作提供客觀理性的背景資料。 1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設(shè)計） 32 2）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問題） 3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對水系資源的利用方式） 4）城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等 地形地貌分析 表達(dá)要求： 資料來源于規(guī)劃國土部門 提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場踏勘。 景觀與生態(tài)資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀，以及利用方式。 6 成果要求 成果類型及規(guī)格。（此時投標(biāo)單位應(yīng)不在會場） 由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出 20 分鐘左右的提問時間。 評審會一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。 流線設(shè)計 1）建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性； 2）電梯廳與樓梯間位置的合理性； 3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。 設(shè)計單位在修改后經(jīng)總工程師認(rèn)可后，報總經(jīng)理辦公會審批。 43 4 設(shè)計依據(jù) 由甲方提供或政 府政策文件。 3 設(shè)計要求 總體構(gòu)思要求 僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求景觀設(shè)計師就下述各項(xiàng)作細(xì)致說明： 1）對項(xiàng)目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問題及操作難點(diǎn)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 重點(diǎn)審查建筑方案在結(jié)構(gòu)設(shè)計上是否可行、經(jīng)濟(jì)、合理。 與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于建筑方案評審要點(diǎn)中所列的條款，以利充分識別建筑方案完善的需要。 規(guī)劃方案通過后，由總工辦負(fù)責(zé)發(fā)出通知，知會規(guī)劃設(shè)計單位。 2 評審方式及要求 項(xiàng)目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制定評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。 公建配套用地規(guī)劃設(shè)計要求 1）關(guān)于公建的配套設(shè)計和功能分配是整個規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。 出行可達(dá)性分析 表達(dá)要求： 1）基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性 2）經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度 3）地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析 33 4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑 表達(dá)要求： 1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的 建設(shè)情況。 風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。 豎向規(guī)劃 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 生態(tài)與節(jié)能設(shè)計 表達(dá)要求： 對生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。 最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效 7 日以內(nèi)，復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的現(xiàn)場施工、工程造價和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。 工程技術(shù)部應(yīng)及時掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。 設(shè)計單位提交的各階段方案必須按《景觀環(huán)境方案設(shè)計》作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行方案評審；方案評審會由總工辦組織進(jìn)行，評審委員會人員由總經(jīng)理、工程副總、工程造價部、工程 技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實(shí)施方案報總經(jīng)理辦公會審批。規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會審批。 設(shè)計過程跟進(jìn) 總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。 22 第二 部分 規(guī)劃設(shè)計管理 第 一章 項(xiàng)目設(shè)計管理制度 1 總則 項(xiàng)目設(shè)計管理是實(shí)現(xiàn)顧客價值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。 資 源能力評價 1）開發(fā)項(xiàng)目對近期經(jīng)營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力； 4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。 結(jié)論和建議 附表 1 開發(fā)成本測算 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 一、土地價款支 出 二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi) 四、主體安裝工程費(fèi) 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六、智能化系統(tǒng)費(fèi) 七、園林環(huán)境工程費(fèi) 八、配套設(shè)施費(fèi) 九、其它建設(shè)工程支出 十、管理費(fèi)用 十一、銷售費(fèi)用 十二、財務(wù)費(fèi)用 十三、各項(xiàng)稅金 十四、預(yù)備費(fèi) 十五、總計 在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。 經(jīng)濟(jì)效益分析 1）項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn) 個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。 3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 （附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 4 法律及政策性風(fēng)險分析 土地使用權(quán)歸 屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。 項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。 2 項(xiàng)目投資建議 計劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。 《項(xiàng)目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。 3 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。 2 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分 經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 14 5）控高； 6）綠化率等。 土地手續(xù) 征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。 4 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。 3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 8 綜合分析與建議 優(yōu)勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次； 6）目標(biāo)客戶選擇。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和 評審結(jié)論。 23 設(shè)計要求 總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。 各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴(kuò)初設(shè)計須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計任務(wù)書。 出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù) 部門進(jìn)行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。 在施工圖設(shè)計及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價和營銷管理部門，并且報工程副總審批。 步行系統(tǒng)規(guī)劃 表達(dá)要求： 純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機(jī)動車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。） 城市背景分析 （說明：節(jié)錄《項(xiàng)目可行性研究報告》之相關(guān)內(nèi)容。 1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì) 2）保護(hù)保留植被、樹木明細(xì)與定位圖 3）保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖 4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級 基地內(nèi)市政設(shè)施 表達(dá)要求： 資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實(shí)。 用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況 34 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點(diǎn) 1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計指引） 1）城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2）主要銷售對象與需求人群分析 3）市場潛力與隱性商機(jī)分析 4）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析 5）市民居住模式和出行方式分析 6）建筑文脈分 析 2 項(xiàng)目用地概況（詳見規(guī)劃設(shè)計指引） 1）自然環(huán)境調(diào)查報告 ? 空氣質(zhì)量 ? 噪聲水平 ? 水文情況 ? 地形地貌分析 ? 基地