【正文】 ，間間為沿街商鋪，孕育商機(jī)無限。快速占領(lǐng)臨近周邊市縣的市場份額，通過強(qiáng)大的宣傳造勢，使當(dāng)?shù)乜蛻魧ξ翼?xiàng)目價位、軟硬件設(shè)施等諸多方面的賣點(diǎn)宣傳表示接受并認(rèn)同，這必將成為本樓盤多條銷售渠道聯(lián)動出擊、并最終達(dá)成銷售目標(biāo)的重要推廣銷售手段。 顛覆傳統(tǒng)購物模式——開封首家休閑購物主題商業(yè)物業(yè)，創(chuàng)造更豐富生動的“逛街”體驗(yàn)；休閑、餐飲、健身、娛樂、……風(fēng)情與格調(diào)相得益彰，購物與休閑兩相皆宜。二、三層：知名量販（家樂福諾瑪特、丹尼斯、）四層：連鎖家電超市 （通利、國美、八方、蘇寧）通訊器材、音響制品※※六、營銷推廣策略（一）案名的確立鑒于本案的商業(yè)特性，以及上文關(guān)于定位的闡述，我們認(rèn)為一個房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣過程中，必然要有一個適合于自身項(xiàng)目特點(diǎn)、易于進(jìn)行推廣銷售、并可在短期內(nèi)為廣大客戶所接受和認(rèn)同的案名和推廣語，從而能夠有效地沿著案名及推廣主題所派生出來的一整套推廣思路順利地進(jìn)行下去，為未來的銷售和推廣打下一個良好的開端。 “Shopping Mall”，設(shè)置大量不同行業(yè)各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化娛樂廣場、餐飲等，以覆蓋男女老少各個不同年齡層次、不同檔次的顧客需要，是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂和觀光為一體的“一站式”購物消費(fèi)和“一站式”享受。我們對本項(xiàng)目提出以下建議：1．雕塑、小品在環(huán)境布置上應(yīng)提供雕塑、小品，增添消費(fèi)者休閑情趣，制造一種雅致、舒適的購物環(huán)境，雕塑在設(shè)計(jì)理念上可以突出濃郁的開封歷史及民俗文化。 在商鋪投資中追求低總價，并渴望從中獲得較好的租金收益。 在購物過程中追求商品檔次與品質(zhì)的消費(fèi)人群。我們對于開封人的消費(fèi)心理進(jìn)行分析表明：由于開封經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及收入水平的長期低迷，消費(fèi)者對于自身未來的生活保障懷有極強(qiáng)烈的危機(jī)感，儲蓄大于投資消費(fèi)觀念仍是目前開封的主流消費(fèi)觀念。開封市生產(chǎn)總值完成348億元，比上年增長11%；%，%，%；%；%；內(nèi)資到位36億元，增長43%，實(shí)際利用外商直接投資增長34%，%；%，%；%，%。鼓樓商城位于鼓樓商圈核心，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但周邊對手同樣不容忽視，如今，鼓樓新天地的銷售尚未結(jié)束，比肩而立的愷撒廣場卻結(jié)束了上一階段的沉寂，從競爭起跑線上開始發(fā)力，大戰(zhàn)一觸即發(fā)?！　∩虉龀小⒉叫薪?，連鎖、專賣、精品店，構(gòu)成了目前鼓樓商圈的基本商業(yè)形態(tài)。新的市場環(huán)境下，開封商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景如何？開封商業(yè)的中心——鼓樓商圈又怎樣實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)定位，成為開封乃至豫東地區(qū)名副其實(shí)的購物天堂？鼓樓商城怎樣才能成為為古城開封商業(yè)地標(biāo)，為開封的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形象提升增光添彩？挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在，風(fēng)險與希望同在，商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展給開封帶來了前所未有的機(jī)遇，鼓樓商圈的競爭硝煙也從未象現(xiàn)在這樣濃，鼓樓商城在開封這場新時代的商業(yè)風(fēng)暴中如何成為商業(yè)龍頭？我們將在方案中詳細(xì)闡述。雖然開封的商業(yè)經(jīng)過前幾年的迅速發(fā)展，目前已經(jīng)出現(xiàn)相對均衡之勢，但商業(yè)氣象略顯沉悶，輻射半徑偏小，對本地商業(yè)的支持力度不夠。城市名片開創(chuàng)全民投資新時代致：開封房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目 錄前言：大環(huán)境分析——機(jī)遇與風(fēng)險并存一、區(qū)域市場分析二、消費(fèi)群體分析三、目標(biāo)顧客分析四、項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目定位六、推廣策略七、價格策略八、銷售策略前 言——大環(huán)境：機(jī)遇與風(fēng)險并存開封作為七朝古都，有其獨(dú)特的文化韻味、商業(yè)內(nèi)涵和消費(fèi)習(xí)慣，歷史上曾經(jīng)是“人口逾百萬，貨物集南北”繁華帝都所在地；然而，曾經(jīng)的繁華和悠久的歷史已經(jīng)成為過去，但這種皇城子民遺風(fēng)在開封人民身上留下了深深的烙印。開封的發(fā)展呈現(xiàn)出一種異于其它城市的特征，旅游特色鮮明，地方特色濃郁。對于開封這樣一座歷史文化名城和旅游強(qiáng)市來講，這無疑是一個桎梏，但同時，也是一個潛在的市場機(jī)遇?！　≡谑袇^(qū)商業(yè)重心西移的過程中，中山路北段商業(yè)帶目前已經(jīng)形成氣候。如何借鑒先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)和做法（如步行街上有音樂，有雕塑、盆景，有休閑椅，等等），如何完善硬件配套，適當(dāng)增加一些休閑娛樂的設(shè)施，如何更好的做好清潔、保養(yǎng)工作，能否早日擁有一個更優(yōu)雅、更別致、更美觀，更高檔次的購物商業(yè)街區(qū)成為開封開封人民的商家和消費(fèi)者的共同期盼。與中原城市群8城市比，有4個指標(biāo)位列最末，2個指標(biāo)位列倒數(shù)第二，1個指標(biāo)列第5。消費(fèi)能力的提升呼喚新的更高檔次的商業(yè)設(shè)施來滿足人們的消費(fèi)欲望，滿足他們提高生活水平的切實(shí)需求。開封人民習(xí)慣于短期投資，缺少長線投資經(jīng)驗(yàn)。（二）目標(biāo)客戶群特征 有較為豐厚的收入來源，擁有較為充裕的閑散資金。4．配套優(yōu)勢：商場內(nèi)有寬敞的步行走廊、觀光電梯、自動扶梯、休閑中庭等完善的硬件配套設(shè)施，營造出濃郁的商場高檔次購物環(huán)境。 ※※五、項(xiàng)目定位我公司經(jīng)過多年的商業(yè)項(xiàng)目操作實(shí)踐，并通過操作興和時代廣場對于本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目有了深刻了解，對于本項(xiàng)目進(jìn)行了深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好。時尚潮流的室內(nèi)步行街，主要引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌，名人名品，讓人真正體驗(yàn)到逛街的樂趣。所以結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，圍繞推廣主題，充分考慮項(xiàng)目宣傳的系列連續(xù)性及本區(qū)域人文因素，確立我項(xiàng)目的推廣案名為——鼓樓商城（二）推廣主題分解推廣主題的最終確定，就需要有以下主要賣點(diǎn)進(jìn)行支撐： 顛覆傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)形態(tài)——打造開封市首家室內(nèi)商業(yè)步行街，以國際商業(yè)水準(zhǔn)領(lǐng)銜開封商業(yè)格局。在推廣的過程中，為達(dá)到理想的推廣效果，需遵循以下原則：A、造勢原則通過對商業(yè)街的包裝，有效形成“造勢——優(yōu)勢——勝勢”多個環(huán)節(jié)的強(qiáng)力鏈接。主訴求二：鼓樓商城，永久地標(biāo)（地段）重點(diǎn)突現(xiàn)本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢，在絕版地塊搶占先機(jī)，就是贏得財富，引起人們關(guān)注。絕版商鋪，開啟開封商業(yè)革命新紀(jì)元！通過系列廣告宣傳，提升項(xiàng)目知名度，建立項(xiàng)目美譽(yù)度。 形成市場轟動效應(yīng)。根據(jù)本項(xiàng)目的具體特征，針對不同類型客戶，多種銷售模式并舉，招租與銷售雙管齊下，統(tǒng)一經(jīng)營管理提升商場品質(zhì)、增加項(xiàng)目附加值，盡量提升單價，控制較低總價水平，保證快速回款，確保整個項(xiàng)目利潤最大化，是該項(xiàng)目的整體銷售策略。分區(qū)劃片，采取不同租售模式u 只售不租對于商場一層可以采取只售不租的方法，便于盡快回籠資金。（三）靈活經(jīng)營 統(tǒng)一管理 經(jīng)營策略在經(jīng)營上，一層可以在商場總的定位規(guī)劃下讓業(yè)主自主經(jīng)營；大型超市有自己的經(jīng)營模式，自不必費(fèi)心；對于其他的區(qū)位或鋪位，可以引進(jìn)知名商場經(jīng)營機(jī)構(gòu)專業(yè)打理。u 統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一管理有利于提高經(jīng)營者的共同利益。（4） 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。但經(jīng)營之艱難也遠(yuǎn)非像賣住宅有時可以靠炒作來完成銷售。 開封現(xiàn)在市級商業(yè)中心功能混雜和功能缺失，不管是市級還是區(qū)級商業(yè)中心，其商業(yè)布局與旅游區(qū)和對外交通樞紐都是脫節(jié)的，開封旅游業(yè)和商業(yè)的矛盾突出，而商業(yè)和交通的矛盾則更為尖銳。開封是一個歷史城市，雖然商業(yè)發(fā)展看起來比較滯后，但是開封市場的繁榮，比我想象的要繁榮得多，作為古都，作為旅游城市，商業(yè)發(fā)展空間非常巨大，龍亭新都匯步行商業(yè)街的開發(fā)和北京華聯(lián)集團(tuán)在這里投資，對于提升區(qū)域商業(yè)的地位，加快開封的新商業(yè)發(fā)展將起到重要的作用。第三個是商業(yè)發(fā)展思路。覃教授說：“沒有大型現(xiàn)代商業(yè)中心，沒有大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐，開封商業(yè)要實(shí)現(xiàn)快速跨越式發(fā)展是無法想像的。據(jù)悉，北京華聯(lián)早在2004年就對開封市場進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研與論證，并且就項(xiàng)目選址與規(guī)劃事宜與開封市有關(guān)政府部門進(jìn)行了多次溝通。據(jù)王振宇副主任介紹，北京華聯(lián)集團(tuán)進(jìn)軍開封的步伐之所以加快，還有一個重要原因：在幾大商業(yè)集團(tuán)同時看好開封商業(yè)市場的情況下，競爭已不可避免，誰搶先占有有利的位置進(jìn)入開封市場，誰就獲得了市場的主動權(quán)！據(jù)開封市商務(wù)局市場科科長秦現(xiàn)吉分析，目前尚無銷售連鎖企業(yè)能與三毛抗衡外，另外一個很重要的原因是這些商業(yè)連鎖店之間都在有意躲避相互之間的競爭，這樣造成的后果是：沒有競爭，價格就很難降下來，老白姓就得不到實(shí)惠。不管怎樣，負(fù)芨前行的開封涌動著商業(yè)復(fù)興的夢想。 前段時間，組織了一次關(guān)于開封商業(yè)發(fā)展的系列專題報道，引起市場的強(qiáng)烈反響。截至 2004年年底，已經(jīng)擁有62 家門店，遍布 23 個省、市、自冶區(qū)的 35 個重點(diǎn)城市，年銷售額突破 160 億元人民幣，名列中國連鎖零售百強(qiáng)第四位。 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\城市雙中心的商業(yè)發(fā)展模式，才能更為有力地推動開封商業(yè)的更快升級。一個城市商業(yè)在經(jīng)過一段時間的平穩(wěn)發(fā)展后，跨越式發(fā)展將成為城市商業(yè)發(fā)展的主要特征。問一問你身邊的老人，鼓樓街、馬道街、書店街這些街道不僅僅是條商業(yè)街，它更承載了老一輩開封人的某些情結(jié)?！　淼焦臉牵坏貌还漶R道街。街內(nèi)有鞋帽店、皮箱店、文具店、化妝品店等，生意十分興攏京城（北京）、臨清、南京、泰安、濟(jì)寧、兗州各處客來，販賣不斷。民國二年（１９１３年），為了繁榮馬道街的商業(yè)，馬道街的馬路得以重修，并安裝了電燈。在２０世紀(jì)３０年代前后，趙松年的神州番菜館，田春雨的立生道五金店，薛文烈的其華銀樓和有２００多年歷史的老寶泰醬果店也在馬道街北頭拐角設(shè)立了分店。　　光緒二十九年（１９０３年），清廷三年一度的會試，經(jīng)議定在河南開封舉行。而全國最大的私人書局上海商務(wù)印書館特派２０余人來開封設(shè)立分館。自明、清、民國至今６００余年來，鼓樓街一直是開封的中心商業(yè)街，成為開封街景的代表。山貨店街南起寺后街，北至徐府街，長近３００米。開封解放前，馬道街南頭路東還曾有一家報社，辦的是開封工商業(yè)界的報紙《工商日報》，１９４６年１月創(chuàng)刊，開封解放后?？＿@給投資鼓樓商圈的商人帶來了豐厚的回報。亮麗風(fēng)景活力無限　　如同王府井代表了北京的零售業(yè)、南京路象征了上海的大商業(yè)和二七廣場體現(xiàn)著省會鄭州在中原地區(qū)商貿(mào)地位一樣，歷經(jīng)數(shù)百年風(fēng)風(fēng)雨雨的馬道街也已經(jīng)成為開封商業(yè)的代表詞。由于民營企業(yè)的迅速崛起，鼓樓商圈很早就完成了國退民進(jìn)的過程，在省內(nèi)率先進(jìn)入后國有商業(yè)時代。　　當(dāng)然，鼓樓商圈目前只是初步進(jìn)入情感消費(fèi)時期?！　《源蛟煸|地區(qū)核心商圈為目標(biāo)的鼓樓商圈則必須要不斷優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，積極迎接外部商業(yè)企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)投資創(chuàng)業(yè)。在本地具有較大影響力的開封鼓樓商圈只有通過科學(xué)運(yùn)作，不斷提升自身品位，才能終結(jié)開封人購物到外地的歷史，并在此基礎(chǔ)上使其影響力不斷向外擴(kuò)散，由市區(qū)向農(nóng)村、由開封到外地，最終成為豫東地區(qū)名副其實(shí)的購物天堂，為古城開封的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形象提升增光添彩?！稏|京夢華錄》里，有對東京商業(yè)街的詳盡敘述；《清明上河圖》里，有對東京商業(yè)街的真實(shí)描繪。北宋定都開封后才將商業(yè)區(qū)和居住區(qū)分開，商業(yè)區(qū)稱為39。(相當(dāng)于現(xiàn)在的商業(yè)街)。居住區(qū)稱為39。舉世公認(rèn)，北宋東京城在我國城市發(fā)展史上開拓了一個承前啟后的新時代。 先秦以后，中國城市的基本模式是封閉的街區(qū)結(jié)構(gòu)，大城套小城，街上啥都沒有，只有死氣沉沉的坊墻，官家才準(zhǔn)臨街開門，更不用說商肆店鋪，人們買東西只能到指定的交易區(qū)。但在大型或者較大型零售類企業(yè)中，仍然以本土企業(yè)為主體，經(jīng)過前幾年的迅速發(fā)展，目前已經(jīng)出現(xiàn)相對均衡之勢，商業(yè)氣象略顯沉悶，輻射半徑偏小，對本地商業(yè)的支持力度不夠。借鑒先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)和做法（如步行街上有音樂，有盆景，有椅子，走走可以歇歇，等等），有關(guān)方面應(yīng)繼續(xù)在完善硬件上下工夫，適當(dāng)增加一些休閑娛樂的設(shè)施，同時做好清潔、保養(yǎng)工作，使商業(yè)街區(qū)變得更優(yōu)雅、更別致、更美一些，檔次更高一些?！　　　∏楦邢M(fèi)新時代　　商場超市、步行街，連鎖、專賣、精品店，這構(gòu)成了目前鼓樓商圈的基本形態(tài)。在這一核心區(qū)域的馬道街、二馬道街、書店街、鼓樓街、寺后街以及鼓樓廣場周圍，幾乎每一寸土地都蘊(yùn)藏著極高的商業(yè)價值，商場店鋪林立，各種商品一應(yīng)俱全，日客流量數(shù)以萬計(jì)，成為展示繁華開封和都市風(fēng)情最直觀的風(fēng)景。隨后，投資９１８萬元的迪信通手機(jī)廣嘗投資６１萬美元的肯德基競相入駐商圈，為商圈的繁榮錦上添花。正因如此，鼓樓商圈在開封市商業(yè)格局中占據(jù)著特殊位置，其他商業(yè)街無法取代。由于這里臨近徐府街山陜甘會館，在這里經(jīng)營山貨、皮毛、山果的比較集中，熙熙攘攘，很是熱鬧。足見其影響之大。隨后，文會書房、兒童書局、廣益書局、中華書局以及振華閣文具店和鋼筆大王義聚魁等也躋身此地?！　?jù)當(dāng)時報載：上海開明書店派人攜新書２０余箱，計(jì)２００余種，來汴售賣。特別是黨的十一屆三中全會以來，對經(jīng)濟(jì)體制實(shí)行改革、開放、搞活的方針，國有、集體、個