【正文】 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 25 職 能 表述 工作任務(wù) 19． 負責(zé)會計檔案的管理及保密工作。 財務(wù)信息 15． 建立和維護 公司 財務(wù)管理信息系統(tǒng)。 資金管理 7． 系統(tǒng)規(guī)劃與管理資金的來源與運用，編制資金使用計劃，并監(jiān)督實施。 11． 準(zhǔn)確的調(diào)查消費者購買心理和行為。 3． 認真填寫商品房銷售合同，達到規(guī)范化，符合法律程序，并耐心細致地向客戶解釋合同有關(guān)條款，準(zhǔn)確認真地回答客戶提出的問題，并 如實反映銷售中存在的問題。 5． 負責(zé)組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動。 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 23 16． 組織并參與相關(guān)人員對項目前期開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計、戶型等提出建議 。 8． 特殊客戶的銷售接待、投訴處理與跟蹤服務(wù)工作 。 財務(wù)配合 13． 配合 計劃 財務(wù)部統(tǒng)計、催收和結(jié)算房款。 5．監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，將銷售進展情況及時反饋給上級。 3． 產(chǎn)品策劃 ：協(xié)助進行項目的營銷策劃工作，起草文案和具體執(zhí)行營銷策劃方案；負責(zé)項目 的前中后期銷售策劃方案組織；負責(zé)開展公司品牌策劃及推廣工作，參與各類參展活動；負責(zé)臨時突發(fā)性促銷活動的具體組織實施工作；根據(jù)年度品牌和產(chǎn)品推廣計劃，開展推廣效果實施評價；參與定期組織的研究項目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點、促銷活動、廣告投入狀況、競爭對手情況，評價各類廣告的實際效果和影響力；銷售策劃效果跟蹤研究；協(xié)助策劃主管對樣板間、展臺、售樓處布置方案策劃與實施組織 。 （ 二 ） 策劃主管 1. 計劃管理： 根據(jù)項目開發(fā)總體規(guī)劃、項目開發(fā)計劃，組織擬訂和審核市調(diào)計劃、品牌推廣計劃、其它各類策劃工作計劃和策劃費用預(yù)算；依據(jù)各項目的市場定位，參與編制項目營銷總體計劃、銷售全案策劃，并指導(dǎo)實施；負責(zé)項目開盤前營銷活動策劃，以及樣板間、展臺、售樓處布置方案策劃與實施等；負責(zé)制定企業(yè)公關(guān)、廣告宣傳工作規(guī)劃及公關(guān)宣傳工作年度計劃和經(jīng)費預(yù)算等，報批后組織實施 。 營銷策劃部各崗位職責(zé) （一）營銷策劃部經(jīng)理 1. 計劃管理：根據(jù)項目開發(fā)總體規(guī)劃、項目開發(fā)計劃，組織擬訂和審核市調(diào)計劃、品牌推廣計劃、銷售計劃和營銷費用 。 6． 負責(zé)制定并實施項目廣告宣傳、促銷推廣策略 。 7．辦理工程開工前的各種手續(xù)，保證工程的順利開工。 11．負責(zé) 組織項目市場調(diào)查工作。 3． 負責(zé)組織對土地方進行相關(guān)調(diào)查并您定相關(guān)談判策略，并負責(zé)組織草擬相關(guān)合同文件，主持或參與項目談判。 15． 配合工程部協(xié) 調(diào)各專業(yè)的設(shè)計工作，組織提供設(shè)計單位所需要的項目開發(fā)相關(guān)資料。 7． 負責(zé)組織項目建筑規(guī)劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作，提出項目總體開發(fā)策略。行車途中如發(fā)生交通事故，能適用快速處理的，應(yīng)采用快速處理方式解決；如必須現(xiàn)場處理，應(yīng)當(dāng)立即 報警待處，不得逃離現(xiàn)場。 9. 出車在外或出車歸來停放車輛，一定要注意選取停放地點和位置，不能在不準(zhǔn)停車的路段或危險地段停車。 （ 三 ） 司機 1. 保持良好的職業(yè)道德，熱誠的服務(wù)態(tài)度，自覺遵守公司各項規(guī)章制度，服從公司領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)配 。 （ 5）負責(zé)公司重大活動、會議的現(xiàn)場協(xié)調(diào)、安排和籌劃。 11. 協(xié)調(diào)員工與公司的關(guān)系，組織和推動公司文化建設(shè)。 3. 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意見，召集主持公司辦公會議和其他有關(guān)會議，并檢查決議的貫徹實施情況。 25． 負責(zé) 公司 公章的使用與保管。 后勤管理 17． 負責(zé) 公司內(nèi) 辦公車輛的調(diào)度、維修保養(yǎng)、年檢和駕駛員的年審 和 培訓(xùn)。 行政管理 9． 負責(zé) 公司 內(nèi)、外部事務(wù)的上傳下達。 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 13 綜合 部部門編制、職能及崗位職責(zé) 綜合部編制 綜合部職能 職 能 表述 工作任務(wù) 制度與計劃管理 1． 建立健全公司各項行政、后勤事務(wù)、人力資源管理規(guī)章制度與流程。 4．根據(jù)工程現(xiàn)場進度，審核《安裝工程量統(tǒng)計表》，根據(jù)《安裝工程驗收單》和《安裝承包合同》與承包方辦理安裝工程結(jié)算手續(xù) 。 3．選套相應(yīng)的預(yù)算定額和預(yù)算單價，按照相應(yīng)的計算基數(shù)和費率標(biāo)準(zhǔn)進行工程取費 。 8．根據(jù)項目預(yù)算以及施工合同約定，核對工程款的支付金額 。 其他 12． 完成 公司 領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作。 合同管理 4． 負責(zé)項目對外簽訂的生產(chǎn)經(jīng)營合同管理工作。 5. 參與投標(biāo)資料、文件的審查和評標(biāo)工作。 5. 參與編制本專業(yè)主要設(shè)備、材料計劃，并對已完成的本專業(yè)工程進度進行審定。 6. 依據(jù)項目施工計劃對水暖工程的進度進行監(jiān)督、檢查，并根據(jù)情況提出調(diào)整意見。 9．協(xié)調(diào)施工單位與監(jiān)理單位處理有關(guān)專業(yè)問題 。 （二）土建工程師 1．協(xié)助工程項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理做好本專業(yè)工程項目的前期運作 。 3．具體負責(zé)對設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的現(xiàn)場管理及協(xié)調(diào)工作。 技術(shù)管理 3． 熟悉施工設(shè)計圖紙，參與施工設(shè)計圖紙會審和技術(shù)交底工作 。 （ 1） 研究市場發(fā)展趨勢和投資方向，確定基本開發(fā)需求； （ 2） 根據(jù)開發(fā)需求采用各種手段尋找可開發(fā)土地； （ 3） 對擬開發(fā)土地進行詳細調(diào)研，并會同有關(guān)部門進行可行性分析； （ 4） 對可行的項目與土地方進行初步項目合作洽談，并配合公司深入談判； （ 5） 會同 法律顧問 協(xié)助 公司進行合同的起草與簽署工作； （ 6） 依據(jù)合作協(xié)議會同公司相關(guān)部門辦理開發(fā)資料和土地的接收工作 。 8. 組織基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收、各專業(yè)工程竣工驗收及整個工程驗收。 8. 全面主抓公司預(yù) 算合約部和綜合部的各項工作，協(xié)助實現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)。 （ 3）商品房屋的按揭 a、參與公司與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判 ，起草和審查業(yè)主按揭中房產(chǎn)商作為擔(dān)保的有關(guān)合同安全性、合法性； b、協(xié)助對業(yè)主主體資格及資信進行審查； 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 5 c、協(xié)助辦理《房地產(chǎn)預(yù)售契約》、《房地產(chǎn)按揭貸款合同》； d、協(xié)助進行抵押登記備案； （ 4）物業(yè)管理 a、為物業(yè)管理方案提供法律意見，協(xié)助論證物業(yè)管理方案的可行性； b 、協(xié)助公司招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司； c、起草或?qū)彶?、修改關(guān)于設(shè)立物業(yè)管理公司的合同章程及其他相關(guān)法律文件； d、協(xié)助公司辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，為物業(yè)管理公司的早期介入制度和后期管理 制度的建立進行策劃； e、起草或?qū)彶?、修改《使用公約》、《業(yè)主（住戶）守則》等相關(guān)法律文件； f、起草或?qū)彶?、修改前期物業(yè)管理合同 （ 5）其他相關(guān)法律服務(wù) a、在建工程、工業(yè)、商業(yè)、住宅物業(yè)的抵押、收購和轉(zhuǎn)讓法律服務(wù)； b、物業(yè)調(diào)查、商品房評估、拍賣及測繪法律服務(wù)； c、受托代理房地產(chǎn)開發(fā)公司各種涉及房地產(chǎn)的訴訟、仲裁、復(fù)議案件 。 6．主持召開總經(jīng)理辦公會議，聽取各 部門 經(jīng)理匯報工作，以便監(jiān)督、檢查 公司 經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和財務(wù)收支計劃的執(zhí)行結(jié)果。 6. 組織安排公司與政府部門、合作單位及客戶等各方面關(guān)系的公關(guān)工作，維護與提升公司形象和聲譽 。 3. 提議任免公司中 、高 層干部，調(diào)配主要管理人員、財務(wù)人員、其他人員等，創(chuàng)建團結(jié)、協(xié)作、高效的公司團隊 。 3．負責(zé)與 董事長 溝通，保證 公司 各項經(jīng)營計劃得到順利實施。 2． 在土地前期開發(fā)階段： （ 1）受托參與土地使用權(quán)出讓過程中的協(xié)商、招標(biāo)、拍賣，為公司依法受、出讓取得土地使用權(quán)提供法律服務(wù)； （ 2）受公 司委托，進行房地產(chǎn)項目的法律評估、調(diào)查； （ 3）草擬、修改、完善地塊前期開發(fā)合同，起草土地受讓協(xié)議書等有關(guān)法律文件； （ 4）參與市政配套合同的洽談、起草、審查，并協(xié)助處理合同履行過程中其他非訴訟法律事務(wù) 。 5. 掌握和了解 公司 內(nèi)外動態(tài)，及時向董事長反映，并提出合理化建議。 5. 負責(zé)組織審查 施工單位編制的施工組織設(shè)計。 13. 做好各部門配合工作，完成公司的各項工程及經(jīng)營計劃。 （ 1）負責(zé) 項目樓盤的細分市場定位、產(chǎn)品定位； （ 2） 確定新項目客戶群定位、競爭定位； （ 3） 制定營銷費用預(yù)算，編制《項目推廣計劃書》； （ 4） 根據(jù)區(qū)域地產(chǎn)市場物業(yè)特征及市場熱點，對產(chǎn)品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細部構(gòu)造、公共配套、外立面造型、內(nèi)部三維空間處理、戶型設(shè)計、面積配比、建材設(shè)備選擇等提出具體的建議與要求； 5. 全面主管公司前期部、營銷策劃部及銷售部的工作。 資料管理 8． 負責(zé)工程技術(shù)文件資料的收集、保管和歸檔管理工作 。 8．具體負責(zé)工程簽證，工程變更的管理工作，搞好與其他部門的協(xié)助工作。 6．參與圖紙會審、設(shè)計交底工作，負責(zé)交底記錄整理、簽認和發(fā)放 。 3. 協(xié)助控制水暖通工程的質(zhì)量、進度和安全。 2. 協(xié)助工程部經(jīng)理進行本專業(yè)的工程管理工作，并配合其他工程師的 工作。 2. 參與工程招投標(biāo)工作，負責(zé)標(biāo)的和投標(biāo)邀請書的編制。 預(yù)算合約部部門編制、職能及崗位職責(zé) 預(yù)算合約 部編制 預(yù)算合約部經(jīng)理 土建預(yù)算員 材料員 兼合同管理員 安裝預(yù)算員 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 11 預(yù)算合約部職能 職 能 表述 工作任務(wù) 負責(zé)項目成本 管理工作 1．會同財 務(wù)部編制項目成本費用控制計劃，制定成本控制措施，定期進行成本核算和經(jīng)濟活動分析。 9． 負責(zé)項目變更、洽商資料的收集、整理和測算。 5．參與工程結(jié)算工作，并組織工程項目的決算工作 。 13． 負責(zé) 本 部 門 的組織管理、經(jīng)費控制及與其他部門的協(xié)調(diào)工作 。 （三）安裝預(yù)算員 1．根據(jù)會審后的施工設(shè)計圖，運用規(guī)定的計算規(guī)則準(zhǔn)確確定安裝工程的工程量 。 3．負責(zé)工程預(yù)算、造價資料的收發(fā)、登記、整理和歸檔工作 。 6． 負責(zé) 公司 員工的招聘、培訓(xùn)、人事檔案和員工關(guān)系等管理工作。 14． 做好保密 管理 工作。 資質(zhì)、印章及檔案管理 22．負責(zé) 公司 檔案管理工作。 30． 負責(zé)組織 公司內(nèi)部 員工 福利性出游 、體檢、 生日 禮品發(fā)放等各項工作。 8. 負責(zé)對公司各項行政辦公費用進行管理與控制，并按照公司年 度經(jīng)費預(yù)算，合理控制各項行政經(jīng)費的支出情況。 （ 2）根據(jù)公司行政經(jīng)費預(yù)算及成本控制的要求，采購辦公用品和辦公設(shè)備。 （ 1）負責(zé)公司副總及以下級別員工的日?？记诠ぷ?，做到如實、準(zhǔn)確登記，并監(jiān)督請假制度的執(zhí)行，做好請假條的歸檔管理工作。 6. 負責(zé)車輛各種稅費的繳納、車輛季審、年審以及車輛變更業(yè)務(wù)的辦理。 12. 因司機 自身原因（ 酒后駕車 、 私自用車 、證件不全）， 造成的一切違章或交通事故 ， 后果均由司機本人承擔(dān)，并給予行政處罰。 4． 根據(jù)公司的要求，組織對初步意向性地塊進行地塊分析、投資測算、提出書面建議，報公司申請進行深度考察。 12． 申辦招投標(biāo)審批手續(xù)、申辦施工許可證、申報項目立項及投資許可證等相關(guān)工作。 20． 處理與公司項目有關(guān)的各種政府機構(gòu)、行業(yè)部門、金融機構(gòu)的公共關(guān)系。 8． 負責(zé)開發(fā)項目廣告的營銷方案的制定與實施，銷售公司的選擇及銷售項目 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 18 部的組建。 4．協(xié)助 部門經(jīng)理 辦理方案的報批并辦理領(lǐng)取執(zhí)照的手續(xù)。 項目營銷方案策劃 3． 負責(zé)開展各個項目開盤前的市場調(diào)研、為制定銷售策略、推廣策劃提供支持。 團隊建設(shè) 11． 負責(zé)組織、完成各樓盤項目的銷售及銷售隊伍建設(shè)與管理。 6. 制度建設(shè)：參與擬訂和修改公司營銷管理制度及客戶服務(wù)管理制度，建立和完善營銷業(yè)務(wù)流程，負責(zé)制度及流程的宣導(dǎo)、落實及監(jiān)督檢查工作 。 秦皇島森源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司崗位管理 手冊 21 6. 制度建設(shè)：參與擬訂和修改公司營銷管理制度及客戶服務(wù)管理制度，建立和完善營銷業(yè)務(wù)流程，并負責(zé)制度及流程的宣導(dǎo)、落 實及監(jiān)督檢查工作 。 2．收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息，掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展?fàn)顩r，提出改進方案和措施。 10．客觀、及時的反應(yīng)客戶的意見和建議，不斷完善工作。 5．協(xié)調(diào) 項目內(nèi)部及本部與其它部門之間的具體工作 。 13． 負責(zé)匯總市場調(diào)研信息，準(zhǔn)備把握項目經(jīng)營方向，明確項目整體營銷方案 。 2． 負責(zé)根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序并督促貫徹執(zhí)行。 9． 參與物業(yè)驗收移交等工作，與物業(yè)公司交接客戶資料及相關(guān)資料。 8． 做好住戶的回訪工作，及時處理住戶的投訴。 預(yù)算管理 4． 建立全面預(yù)算管理體系，組織編制全面預(yù)算