【正文】 配合調研，提供市場信息。 2. 主管崗位：總經理：決策項目是否進入“可行性分析”。 協(xié)管崗位：設計、客服主管副總：熟悉項目情況，指導編寫報告。 客服中心相關人員：提供市場信息及配合 調研。 3. 作業(yè)要求 . 市場代表樓盤信息的調查、分析； . 行業(yè)相關政策、法規(guī)的收集、分析； . 行業(yè)相關宏觀經濟、城市建設等信息的收集、分析； . 鄭州市代表性房地產企業(yè)的研究、分析； . 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析； . 項目策劃過程中市場分析信息的提供； . 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 . 通過實地調研，了解市場代表樓盤信息； . 通過媒體收集行業(yè)相關信息； . 通過《房地產市場分析月報》在公司內部發(fā)布市場研究成果。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進行現(xiàn)場踏勘及市場調研，編制報告。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經理、財務經理：熟悉項目，提出意見。 4. 作業(yè)方法： 相關部門信息的收集、市場問卷調查、所在區(qū)域的踏勘及調研、競爭項目的詳細調研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析 5. 作業(yè)描述： . 項目宗地實地踏勘地形： . 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； . 地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； . 地面現(xiàn)狀：宗地內現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因 此而損失的實際用地面積； . 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； . 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 . 通訊（有線電視、電話、網絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在 現(xiàn)時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 作業(yè)描述 ，成員主要來自公司內部各業(yè)務部門，并基本固定。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建筑規(guī)模、產品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論 證優(yōu)化后，提出推薦方案。 細分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 項目規(guī)劃及建筑構想 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 市場現(xiàn)狀調查，市場供求預測和價格預測、風險分析。 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配 置現(xiàn)場圖片。 綜合分析 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。 第七章 銷售計劃 （客服中心建議） 各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 主管崗位 ：總經理：熟悉報告內容，進行最終決策。 . 決策崗位：總經理：項目經營計劃指導書的簽發(fā)。 . 調研工作實施 . 項目案場銷售成員查閱并熟悉《項目可行性研究報告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項目相關信息。 . 調研結果分析、小結。 . 《產品建議書》定稿后，根據(jù)項目進展對其所做的補充及修訂，以會議紀要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設計輸入資料。 . 協(xié)管崗位： 財務經理：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案 的可靠性負責。 . 5． 2投標準備會議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定 期限內把編寫的文件經本部門負責人審核后匯總到本主辦崗位。 . 工程管理中心：根據(jù)招標文件的要求，負責工程管理方面的投標文件編寫。 . 投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項目選址意見書》辦事程序。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。 . 投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。 . 財務管理中心：提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料 , 負責項目預期收益的測算，負責編制內部管理成本和稅費及有關財務 報表。 . 5． 3各崗位責任和分工 . 客戶服務中心：根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。負責投標文件與招標文件的符合性 ,組織各相關部門對投標結果進行評估。 初步產品定位建議書（模版） 項目定位 ? 潛在消費者背景資料分析 ? 潛在消費者產品需求對比分析 ? 市場現(xiàn)狀 產品定位 ? 類型：生活設計、形象定位 ? 檔次風格：價格定位、建筑風格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬平方米） 套數(shù)（平方米） 合計 預期價格（采用可類比物業(yè)加權比較法） 注意營造的要點 ? 交通設施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務 經營模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務模式的提升 機構潛在消費建議 ? 機構消費者類型 ? 使用目的 ? 產品需求 概念設計階段工作重點 ? 工作目的 ? 工作重點 開發(fā)節(jié)奏 項目經營計劃指導書基本內容 主要章節(jié) 細分章節(jié) 項目概況 用地自然條件及分析 用地社會條件及分析 公司內部資源及環(huán)境分析 市場分析和市場定位 市場現(xiàn)狀 SWOT分析 明確目 標市場 挖掘差別優(yōu)勢 產品建議、概念設計 產品建議書 概念設計 經營計劃 利潤計劃 銷售計劃 資金計劃 人力資源計劃 開發(fā)控制計劃 項目總體控制計劃 開工準備計劃 開發(fā)節(jié)點計劃 成本控制計劃 各部門工作結點計劃 現(xiàn)場踏勘 獲得土 地招標文件和相關技術指標 市場調查 配套調查 產品定位 初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標 投標準備會議 需求預測 價格預測 營銷方案預測 客戶服務中心 產品研發(fā) 中心 委托設計單位進行方案設計 項目拓展中心 客戶、產品定位 測算報價范圍、敏感性分析 工程管理中心 負責工程管理方面的投標文件編寫 成本 結算 中心 開發(fā)成本的測算 財務管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡介及相關的資料 主管副總在向總經理匯報和商討最終投標報價 投標申請 資料準備 參加投標 土地投標流程 土地投標 . 作業(yè)目的：土地投標分為商務標和技術標兩大部分。 . 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項目產品建議書》，供進行項目概念設計。 . 每次調研完成后，項目案場銷售部必須完成一份《市場調研 報告》，由項目案場銷售經理審核并保證調研報告的正確性和完整性。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責經營計劃指導書的編寫。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 物業(yè)管理模式建議（級別、智能化設施等） 第九章 投資受益分析 成本預測（成本組） —— 成本測算表 稅務分析（財務部） —— 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項目資金預測（財務部） —— 資金投入計劃，回款計劃，需求計劃，啟動 資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。 二、產品定位建議 產品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率） 產品主體建議（產品類型搭配） 戶型建議（確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設施、康體配套設施、環(huán)衛(wèi)配套設施） 材料及裝修標準 建議（內外裝修標準） 規(guī)劃設計初步分析 規(guī)劃設計的可行性分析 規(guī)劃設計的初步概念、設計概念、技術概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項目優(yōu)勢劣分析 針對以上產品定位分析項目在區(qū)域市場中的優(yōu)劣勢，及與競爭對手的優(yōu)劣勢分析。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 通訊（有線電視、電話、網絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示