【正文】 物業(yè)等專業(yè)配合 項目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場分析 客戶定位 政策法律環(huán)境分析 項目主題定位 贏利模式確定 價格定位 差異化競爭策略 項目策劃 . 作業(yè)目的 . 根據(jù)公司項目經(jīng)營決策，完成項目的市場定位、產(chǎn)品建議。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 第十一章 項目 SWOT分析及結論 從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 物業(yè)管理模式建議（級別、智能化設施等） 第九章 投資受益分析 成本預測（成本組） —— 成本測算表 稅務分析（財務部） —— 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項目資金預測（財務部） —— 資金投入計劃，回款計劃，需求計劃，啟動 資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。 分期開發(fā)、開發(fā)周期，各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類型搭配） 戶型建議（確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設施、康體配套設施、環(huán)衛(wèi)配套設施） 材料及裝修標準 建議（內(nèi)外裝修標準） 規(guī)劃設計初步分析 規(guī)劃設計的可行性分析 規(guī)劃設計的初步概念、設計概念、技術概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項目優(yōu)勢劣分析 針對以上產(chǎn)品定位分析項目在區(qū)域市場中的優(yōu)劣勢，及與競爭對手的優(yōu)劣勢分析。 法律與政策性風險分析，項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式 及風險評估。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示 意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 投資估算表，項目投入資金估算匯總表， 主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 建設工期，實施進度表（或橫線圖）。 深度可行性研究報告內(nèi)容： 總論 項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。 項目財務分析 建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務 內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 市場定 位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。 項目分析 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 . 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風水等。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負責組織調(diào)研及報告編寫。 3. 作業(yè)描述： . 投資發(fā)展中心組織相關人員參加項目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P人員評審； . 各相關人員對 項目提出書面建議； . 公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進行。 4. 作業(yè)描述 . 宗地現(xiàn)場踏勘 . 地塊區(qū)位及四鄰狀況 . 土地自身素質(zhì) . 項目周邊區(qū)域走訪 . 區(qū)域人文環(huán)境 . 區(qū)域自然環(huán)境 . 區(qū)域交通狀況 . 區(qū)域配套設施 . 區(qū)域樓盤調(diào)研 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體狀況 . 區(qū)域代表樓盤基本情況 . 區(qū)域市場前景預測 . 了解項目技術指標及規(guī)控要求 . 項目詳細技術指標 . 規(guī)劃部門規(guī)控要求 . 項目的可行出讓方式及條件 . 項目初步成本收益分 析 . 地價評估 . 項目成本測算 . 項目資金需求測算 . 項目初步收益分析 . 編制項目初判報告 初判報告評審 1. 作業(yè)目的： 通過項目相關部門及公司決策層的評審，決定項目是否進入“可行性研究”階段。 成本中心：進行初步經(jīng)濟測算。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。 2. 主辦崗位： 項目論證員：收集、匯總項目信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關信息收集及市場調(diào)研。 2. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心項目論證員：收集、整理信息。 項目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的 選擇余地。 3. 作業(yè)描述： . 通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； . 通過土地管理部門內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準備和分析時間； . 通過銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項目； . 通過政府的招商部門獲取城中村改造等項目信息； . 通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息； 項目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲 取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項目是否需要進入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項目論證員：進行實地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： . 對項目進行現(xiàn)場踏勘，了解土地自身素質(zhì)； . 了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境； . 了解項目區(qū)域交通狀況； . 了解項目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等； . 對項目各項因素進行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求； 項目論證業(yè)務總流程 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 項目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設計分析 項目市場調(diào)研 項目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項目確定 可行性研究 參加招投標 可行性報告及評審 項目信息歸檔 初步經(jīng)濟測算 初步項目報告 no 市場調(diào)查 政策法律分析 產(chǎn)品定位建議 成本測算 營銷分析 經(jīng)濟測算 項目合作談判 項目信息歸檔 簽訂土地合同 no 項目初判 1. 作業(yè)目的： 通過對項目的調(diào)研，進一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進行初步經(jīng)濟測算，為是否對此項目進行深入分析提供依據(jù)。 協(xié)辦崗位： 研發(fā)中心：提供初步產(chǎn)品設計方案。 . 整理項目相關技術指標及證件手續(xù)。 主