【正文】 辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 3. 主管崗位： 主管副總：指導市場調(diào)研，提出報告修改意見。 . 項目控規(guī)要求 . 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 . 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 . 綜合容積率、住宅容積率 . 建筑密度 . 控高 . 綠化率 . 其他 . 區(qū)域環(huán)境 . 人 文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風俗習慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險源情況（如高壓線、 放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。 . 政策環(huán)境：行 業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對外地項目 }：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） . 區(qū)域市政配套 . 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 . 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 域住宅市場概況 . 形成時間 . 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 . 購買人群變化 . 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） . 開工量 /竣工量 . 銷售量 /供需比 . 平均售價 . 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 . 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 . 各檔次產(chǎn)品供應狀況 . 各檔次產(chǎn)品的集合特征 . 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 7. 區(qū)域代表項目 . 樓盤規(guī) 模 . 產(chǎn)品形式 . 產(chǎn)品品質(zhì) . 銷售價格 . 銷售情況 . 項目特色及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等 編制可行性研究報告 作業(yè)目的 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。 作業(yè)要求 為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。 主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。有特殊要求的可聘請社會專業(yè) 人員參加。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 經(jīng)濟技術(shù)評價。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計導向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟信息及政策指引。 項目發(fā)展前景預測 市場前景、價格走勢、項目切入點等。 項目開發(fā)進度 總體進度要求、分階段進度要求。 附件（包括附圖和附表）。 建筑設(shè)計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。 項目可行性分析報告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 03 第四章：土地獲取分析 04 第五章：市場及產(chǎn)品定位建議 05 第六章：開發(fā)計劃 06 第七章：銷售計劃 07 第八章：物業(yè)管理建議 08 第九章：投資受益分析 09 第十章：管理資源配置 10 第十一章：項目 SWOT分析及結(jié)論 11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 交通環(huán)境 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管 線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 第四章 土地獲取分析 土地價格分析 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢：投標拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。 第五章 市場及產(chǎn)品定位建議 市場定位建議 通過對區(qū)域市場分析及對區(qū)域消費者調(diào)查，對項目的項目形象、項目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價格、及目標消費群進行定位。 開發(fā)節(jié)奏建議。（按季列示） 推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏） 第八章 物業(yè)管理建議 （物業(yè)公司建議） 當?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費和運營測算。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）。 協(xié)管崗位：設(shè)計、客服、財務(wù)主管領(lǐng)導：給合全職工作提出意見。 附件：項目可行性研究報告評審表 表單編號： 項目名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評審小組意見： 參會人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負責人意見： 簽名： 年 月 日 主管副總意 見： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注： 評審會議紀要應附于本表之后。 . 主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門開展工作。 . 工作準備 . 客戶服務(wù)中心項目銷售組安排調(diào)研時應事先與投資發(fā)展中心、主管副總協(xié)調(diào)和溝通。 . 項目案場銷售人員實施關(guān)于目標客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標的調(diào)研。 . 調(diào)研日期。 . 投資發(fā)展中心針對調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場調(diào)研報告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認。 . 《項目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報。 . 分期開發(fā)的項目，每期的產(chǎn)品建議視項目具體情況，可按以上程序進行，或在原《產(chǎn)品建議書》基礎(chǔ)上修訂完善。 . 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息、招標文件、公司年度開發(fā)計劃。 . 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負責向各相關(guān)崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務(wù)標的標書，校核商務(wù)標和技術(shù)標的連貫性和一致性。 . 作業(yè)描述 . 5． 1 組織現(xiàn)場踏勘由主管副總召 集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調(diào)查 》 ）。本主辦崗位應收集整理答疑問題，參加招投標答疑會，做好詳細 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應對策。 . 通過各種途徑了解競標對手的情況，收 集與該土地招投標有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負責部門。 . 成本管理中心：負責建安成本、項目開發(fā)成本的測算，并負責項目總投資的匯總。在向總經(jīng)理匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價。 . 5． 5參加投標：投標授權(quán)委托人（通常即為本主辦 崗位）應參加開標。 . ，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。） . 用地處簽署意見上報局業(yè)務(wù)會批準 . 主管副局長批準公示 . 鄭州規(guī)劃局網(wǎng)公示 7天 . 規(guī)劃局 信訪辦、用地處 簽字 蓋章 .