【正文】 勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論 證優(yōu)化后，提出推薦方案。 編寫研究報(bào)告。 細(xì)分市場(chǎng)分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度 、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配 置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 綜合分析 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。 第七章 銷售計(jì)劃 （客服中心建議） 各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 主管崗位 ：總經(jīng)理：熟悉報(bào)告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； 各相關(guān)人員對(duì)可行性分析報(bào)告提出意見； 項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對(duì)需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報(bào)告，相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書面建議； 公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。 . 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。 . 工作程序 . 投資發(fā)展 中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 . 調(diào)研工作實(shí)施 . 項(xiàng)目案場(chǎng)銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 . 調(diào)研組成員。 . 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 . 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。 . 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 . 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案 的可靠性負(fù)責(zé)。 . 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 . 5． 2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定 期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。 . 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 . 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。 . 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。 . 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 . 5． 6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律： . 5． 6． 1各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見書》辦事程序。 . 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 . ，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。 . 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。 . 5． 4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： . 投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書 。 . 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測(cè)算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù) 報(bào)表。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。 . 5． 3各崗位責(zé)任和分工 . 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。其中營銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 . 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 項(xiàng)目概況 用地自然條件及分析 用地社會(huì)條件及分析 公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位 市場(chǎng)現(xiàn)狀 SWOT分析 明確目 標(biāo)市場(chǎng) 挖掘差別優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書 概念設(shè)計(jì) 經(jīng)營計(jì)劃 利潤計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 開發(fā)控制計(jì)劃 項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 開工準(zhǔn)備計(jì)劃 開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 成本控制計(jì)劃 各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 獲得土 地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 需求預(yù)測(cè) 價(jià)格預(yù)測(cè) 營銷方案預(yù)測(cè) 客戶服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展中心 客戶、產(chǎn)品定位 測(cè)算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫 成本 結(jié)算 中心 開發(fā)成本的測(cè)算 財(cái)務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)申請(qǐng) 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。 . 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 . 調(diào)研所依據(jù)的文件。 . 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷售部必須完成一份《市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告》，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。 . 工作展開前，項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： . 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的編寫。 如有需要，可另附他表 項(xiàng)目策 劃業(yè)務(wù)總流程 項(xiàng)目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計(jì)研究 初步產(chǎn)品建議 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書 工程、成本、營銷、