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物流配送中心及超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)

  

【正文】 業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 ”的基礎(chǔ)上,緊緊依托主業(yè),發(fā)展多元經(jīng)營(yíng),成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位,在 XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。當(dāng)前,許多著名超市公司(如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等)紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng),進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng),以尋求更大的發(fā)展空間。1992年 7月, 我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù) 》的文件, 批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個(gè)城市和 5個(gè)經(jīng)濟(jì) 特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。其中,第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 表 13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣(mài)場(chǎng)面積120xxm2,倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動(dòng)定員 人 800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19300 資金來(lái)源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 17650 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 1650 9 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 60918 正常年 10 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1593 正常年 11 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 53214 正常年 12 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 52060 正常年 13 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6111 正常年 14 所得稅 萬(wàn)元 2017 正常年 15 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 4094 正常年 16 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 3480 正常年 17 投資利潤(rùn)率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 8% 所得稅前 萬(wàn)元 36663 所得稅后 萬(wàn)元 21551 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問(wèn)題及建議 項(xiàng)目的 建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約 。 國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與參數(shù)》(第二版); 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]999號(hào)《關(guān)于 XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) 》; 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議; 專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告; 股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議; 國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料; 國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo) 準(zhǔn); 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料; 研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料; 1 XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃; 1項(xiàng)目單位委托 XX省工程咨詢(xún)中心編制可行性 研究報(bào)告的委托合同 ; 四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,以當(dāng)前 XX商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ),對(duì)建設(shè) XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是 “以零售百貨為主導(dǎo),以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體, 以物流配送為重點(diǎn),以電子商務(wù)為手段,建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè) ”。 近兩年來(lái),股份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額在 XX省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司主營(yíng)場(chǎng)所占地面積 , 建筑面積 4萬(wàn)平 方米, 營(yíng)業(yè)面積 2萬(wàn)平方米,擁有五層營(yíng)業(yè)大樓,設(shè)五個(gè)賣(mài)場(chǎng)。 ( 2)經(jīng)營(yíng)范圍 國(guó)內(nèi)貿(mào)易,移動(dòng)電話(huà)機(jī)配件的銷(xiāo)售,金飾品的修理改制,摩托車(chē)維修,家用電器的安裝、維修, 服 裝、眼鏡的加工服務(wù), 商品包裝, 倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù),汽車(chē)貨運(yùn),自有場(chǎng)地出租,電子游藝,經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)服務(wù),廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢(xún)服務(wù),軟件開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。股份公司在 20xx年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 , 占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的 %, 位居全市商場(chǎng)企業(yè)第一位,其中品牌商品的銷(xiāo)售總額占 XX市大型企業(yè)整體銷(xiāo)售額的 50%以上,有近 50個(gè)家用電器的著名品牌的銷(xiāo)售量位居 XX市第一位。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè),通過(guò)收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段,實(shí)施低成本擴(kuò)張,建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu);通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大;同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段,實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷(xiāo)方式等的升級(jí),形成發(fā)展 “大流通 、大市場(chǎng)、大商業(yè) ”的格局,實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng),保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo) 。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括: 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義: 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè); 項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模; 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能; 項(xiàng)目投資估算; 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電 10萬(wàn) 臺(tái)、空調(diào) 10萬(wàn)臺(tái), 其它家電 30萬(wàn)件,其它大宗 商品 30萬(wàn)件, 一般商品 80萬(wàn)件。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理, 制定切 實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略,控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本,以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng), 而 影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。 因此, 隨著我國(guó)加入 WTO步伐的不 斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視,客戶(hù)對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化,我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在此之后, 國(guó)家又采取了一系列新的改革方案: 1993年 3月, 國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷(xiāo),即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍;1995年, 國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式,批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn); 1995年 6月, 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中,又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷(xiāo)從以前的禁止類(lèi)列入現(xiàn)在的限制類(lèi),允許有限度地利用外資。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大,投資環(huán)境較好,國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ);同時(shí),股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸,成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng),并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷(xiāo)分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng),電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心,將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向 社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化方向轉(zhuǎn)變,推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專(zhuān)業(yè)物流的轉(zhuǎn)變,使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) ——“第三方物流產(chǎn)業(yè) ”,為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的 “第三利潤(rùn)源 ”。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息,步入了全國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。恩格爾系數(shù)由 1999年的 %降低到 20xx年的 %, 居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展,轎車(chē)等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。 “十五 ”期間, XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在 10%以上(預(yù)期調(diào)控目標(biāo));到 20xx年, XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 20xx年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) ,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平,在 XX省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 20xx年 XX市零售額超億元的大中型商場(chǎng) 12家(見(jiàn)表 33), 20xx年 XX市超 10億元商品市場(chǎng) 13家(見(jiàn)表 34)。再考慮到 XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長(zhǎng)等因素,未來(lái)幾年 XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在 60億元以上。例如, 根據(jù) 1998年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì), 家獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫(kù)存 6094億元人民幣,占其全年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的 %, 如果加上應(yīng)收帳款 12315億元,兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的 29%。由于外資企業(yè)較早研究物流,對(duì)流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高,與國(guó)內(nèi)企業(yè)相比,跨國(guó)公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。 本項(xiàng)目物流市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù);另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單 位提供社會(huì)化物流配送服務(wù)。為此,股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模式,確立了大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想,在提高主業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí),尋找契機(jī),結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù),開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。 ★建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級(jí)。 第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址 一、 XX概況 本項(xiàng)目場(chǎng)址所在地 XX市為 XX省省轄市,位于東經(jīng) 119度 31分至 120度 36分、北緯 31度 7分至 32度, 地處長(zhǎng)江三角洲江湖間的走廊部分、 XX省的東南部、滬寧鐵路中段,東鄰蘇州, 距上海 128公里;南瀕太湖, 與浙江省交界;西接常州,距南京 183公里;北臨長(zhǎng)江,與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。東部平原,沃野 無(wú)邊,水網(wǎng)發(fā)育, 地面高程 1—5米, 地形由中西向東緩緩傾斜。 7條水運(yùn)干線(xiàn)溝通相連, 9條公路干線(xiàn)通向蘇、浙、皖。 鐵路 經(jīng)滬寧線(xiàn)可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通,正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為 XX交通提供更為便捷的條件。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市供電局供電,骨干輸電線(xiàn)路 35kV, 除線(xiàn)路檢修外一般不停電,供電保證率在 98%以上, 供電狀況較優(yōu)?,F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與 EC對(duì)接,將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為 EC下新型物流模式是 EC和物流在我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展的方向。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物流管理的問(wèn)題,即專(zhuān)業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員,充分利用專(zhuān)業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備 , 發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的物流管理經(jīng)驗(yàn), 以求得整體效益最優(yōu)化的效果。 二、項(xiàng)目業(yè)務(wù)定位 XX商業(yè)大廈股份有限公司作為傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè),積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展和形勢(shì)的變化,目前正向物流配送中心方向積極努力。 近期主要服 務(wù)對(duì)象為股份公司內(nèi)部,包括商業(yè)大廈零售商場(chǎng) 1家、擬建中的東方大型超市 1家、百業(yè)網(wǎng)銷(xiāo)售客戶(hù)以及下屬子公司、超市連鎖店若干家, 同 時(shí)逐步開(kāi)展面向股份公司外部的社會(huì)化物流配送業(yè)務(wù)。 TPL提供者是一個(gè)為外部客戶(hù)管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司,他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地,僅是第三方,但通過(guò)提供一整套物流活動(dòng)來(lái)服務(wù)于供應(yīng)鏈。于是價(jià)值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理,產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。 排水 建設(shè)地排水體制為雨污分流制,主要道路兩側(cè)主排水管徑 1200mm, 雨污水排入市政排水管網(wǎng)。經(jīng)錫澄高速公路,XX與江陰長(zhǎng)江大橋(世界第四大斜拉橋)貫通。 XX機(jī)場(chǎng)開(kāi)通 6條國(guó)內(nèi)航線(xiàn)。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于 XX市區(qū),原為倉(cāng)庫(kù),地勢(shì)平坦,適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。 二、基地概況 項(xiàng)目場(chǎng)址位于 XX市區(qū)廣瑞路 1 18號(hào), 現(xiàn)分別為 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉(cāng)儲(chǔ)用 地與 XX市國(guó)貿(mào)控股(集團(tuán))有限公司所有的五金倉(cāng)庫(kù)所在地。 超市規(guī)模 商品經(jīng)營(yíng)品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等 9大類(lèi) 20xx0余種商品, 年銷(xiāo)售金額超過(guò) 6億元。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 XX,在充分 利用 XX商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上,根據(jù)XX省 XX市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè),結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況,提出以下建設(shè)目標(biāo) 。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對(duì)象有 XX市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。這些跨國(guó)公司的運(yùn)作,要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。同年, 我國(guó)產(chǎn)成品庫(kù)存時(shí)間為 42天,而 發(fā)達(dá)國(guó)家平均為 20天。 表 33 20xx年 XX市超億元零售企業(yè) 序號(hào) 企業(yè)名稱(chēng) 銷(xiāo)售額 1 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 209453萬(wàn)元 2 XX第一百貨(集團(tuán))有限公司 88327萬(wàn)元 3 麥德龍錫山超市 81335萬(wàn)元 4 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司 67289萬(wàn)元 5 天惠超市股份有限公司 38842萬(wàn)元 6 宜興華地企業(yè)股份有限公司 33154萬(wàn)元 7 XX蘇南商廈股份有限公司 23832萬(wàn)元 8 江陰百貨大樓 23470萬(wàn)元 9 新大洲空調(diào)大世界 22541萬(wàn)元 10 XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司 19758萬(wàn)元 11 XX三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)有限公司 15881萬(wàn)元 12 中百超市(配銷(xiāo))有限公司 14103萬(wàn)元 表 34 20xx年 XX市超 10億元商品市場(chǎng) 序號(hào) 市場(chǎng)名稱(chēng) 成交額 1 江南商品物資交易城 2 XXXX生產(chǎn)資料交易市場(chǎng) 3 XX市房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 4
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