【正文】 項目建設(shè)背景及必要性 ................................... 3 一、項目建設(shè)背景 ................................................. 3 二、項目建設(shè)必要性 ............................................... 4 第三章 市場分析 .............................................. 6 一、市場供需分析 ................................................. 6 二、市場價格 ..................................................... 8 三、銷售預測 ..................................................... 9 第四章 項目選址和建設(shè)條件 .................................... 12 一、選址情況 .................................................... 12 二、建設(shè)條件 .................................................... 13 第五章 項目建設(shè)規(guī)模 和建設(shè)方案 ................................. 15 一、建設(shè)規(guī)模 .................................................... 15 二、規(guī)劃建設(shè)方案 ................................................ 15 三、技術(shù)指標 .................................................... 18 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 .......................................... 18 第六章 環(huán)境、交通影響分析 ..................................... 27 一、環(huán)境影響分析 ................................................ 27 二、交通影響分析 ................................................ 28 第七章 項目組織機構(gòu)及實施計劃 ................................ 31 一、項目組織機構(gòu) ................................................ 31 二、工程建設(shè)進度安排 ............................................ 31 第八章 投資估算、資金籌措 .................................... 33 一、投資估算 .................................................... 33 二、投資計劃 .................................................... 37 II 三、資金籌措方案 ................................................ 37 第九章 結(jié)論和建議 ........................................... 39 一、項目財務評價的有關(guān)問題說明 .................................. 39 二、財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .................................. 39 三、成本費用估算 ................................................ 41 四、財務分析 .................................................... 42 第十章 結(jié)論和建議 ........................................... 44 一、結(jié)論 ........................................................ 44 二、建議 ........................................................ 44 附表 ： 附表 1 項目總投資估算表 ； 附表 11 居民房屋拆遷補償費用估算表； 附表 12 居民房屋 拆遷補償費用估算表； 附表 2 投資計劃與資金籌措表； 附表 3 銷售收入和銷售稅金及附加表； 附表 4 損益表； 附表 5 借款還本付息表； 附表 6 現(xiàn)金流量表（全部投資）； 附表 7 資金來源和運用表。 其中， X年 年 6月～ X年 年 3月，完成項目前期 工程和施工圖設(shè)計， X年 年 4月～ 20xx年 12月，完成項目土建、裝修、設(shè)備工程等。經(jīng)政府研究， XX公司 X用地列入調(diào)整范圍，由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 小區(qū)項目。 由于 項目二期工程 北京市工程咨詢公司 4 建議書（代可行性研究報告）批復的有效期 已過，同時項目 控規(guī) 進行了新的 調(diào)整 ，項目規(guī)模相應擴大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制項目 可行性研究報告 資質(zhì)的要求，XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托北京市工程咨詢 公司重新編制項目 可行性研究報告。本項目位于中關(guān)村西區(qū)的西 南部，具有巨大的 需求潛力 。本項目計劃在 20xx 年北京奧運會開幕之前完成，屆時它將為北京城市建筑再增添一個亮點。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長。近兩年，中關(guān)村已有 中關(guān)村金融中心、理想國際、數(shù)碼大廈、輝煌時代、科技財富中心、百校軟件研發(fā)中心等甲級寫字樓項目先后進入市場。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建設(shè)的加快，高檔寫字樓的大量出現(xiàn)并投入使用，商務環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流“村”內(nèi)。據(jù)中關(guān)村寫字樓商會提供的信息顯示，近兩年，已有眾多大企業(yè)落戶中關(guān)村。 目前中關(guān)村地區(qū)在建或預售的寫字樓中有 1/3都是專為大型跨國企業(yè)準備的甲級寫字樓 ，平均售價在 1000017000 元 /平方米。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。 項目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價值很高 。對于世界 500 強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會給予相應的政策支持，降低他們的進入成本。 北京市工程咨詢公司 12 第 四 章 項目 選址 和建設(shè)條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項目 建設(shè)地點 在 XXXX 項目 小區(qū) 東側(cè) ，位于 海淀區(qū) XX 路 5號。該項目建成后，項目單位給 X公司 提供地上面積為 20xx0 平方米的建筑用房作為補償。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風，夏季高溫多雨，盛行東南風。 3．電力 XXXX 項目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于海淀區(qū) XX路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項目推廣名） ）項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X年 規(guī)意條字 0527 號），本項目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計量的可能。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。 3． 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水 北京市工程咨詢公司 18 位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過 0。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。中水采用貯水池。污水排水總量約為 800m3/8。通過水 水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為 60/50℃，采暖熱水供回水溫度為 85/60℃。游泳池采用全新風直流空調(diào)系統(tǒng)，機組內(nèi)設(shè)置全熱交換器，回收排風的能量。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放 標準后排入室外，并設(shè)消聲裝置。 所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙 口距該防煙分區(qū)最遠點的距離小于 30 米。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷。變電所低壓單母線分段運行，聯(lián)絡開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對于一級負荷及特別重要負荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和 UPS 作為后備電源，末端互投切換。 所有電氣設(shè)備、安全保護 (低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TN名系統(tǒng) )及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應效應，改進電磁環(huán)境。 （ 1） 通信網(wǎng)絡 原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過 PSTN(公用電話交換網(wǎng) )、 DDN(數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng) )、 PSPDN(X． 25 分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng) )等，采用燈 M、 FR(幀中繼 )、 [SDN、 ADSL 等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡提供的數(shù)據(jù)通信服務。 （ 2） 計算機網(wǎng)絡 建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應滿足業(yè)務需求量。 （ 5） 消防系統(tǒng) 按規(guī)范設(shè)置火災自動報警及聯(lián) 動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。輔助照明系 北京市工程咨詢公司 26 統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。與消防中心合用機房。 為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交 ，包括普通公交、小公共汽車 36 條線路，交通運力充足。以上幾條道路在項目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進入項目北側(cè)規(guī)劃支路進入停車場；可通過 XX 路 右轉(zhuǎn)進入項目一、二期之間的支路進入停車場。在路口西側(cè) XX 路 上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 4． 建設(shè)期貸款利息 。同時參照： 1． 北京市建設(shè)工程概算定額 （ 1XX6版 ） ； 2． 北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件 3． 北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標 4． 北京市近期的材料及設(shè)備價格信息 （三） 編制說明 1．工程費用 工程建安造價采用類似工程指標法進行估算。 項目建設(shè)進度具體安排如下表所示： 表 7－ 1 建設(shè)進度計劃表 序號 項目 建設(shè)進度 總經(jīng)理 采購部 客戶服務部 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總工程師 財務總監(jiān) 預算合約部 財務部 銷售策劃部 工程部 前期開發(fā)部 辦公室 北京市工程咨詢公司 32 X 年 年 X 年 年 20xx 年 1 可行性研究及審批 2 初步設(shè)計及審批 3 施工圖設(shè)計 4 結(jié)構(gòu)工程 5 裝修工程 6 設(shè)備安裝、調(diào)試 7 竣工驗收 北京市工程咨詢公司 33 第 八 章 投資估算 、 資金籌措 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，項目 總占地面積 平方米， 總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 ，地下建筑面積 39628 萬平方米。 (4) 項目地下停車庫設(shè)立交通標志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標志，引導車輛順利、安全的停車。遠期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導項目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。該區(qū)域公交車較發(fā)達，有多路公交在項目周邊經(jīng)過。 3． 水污染治理 項目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應用。 電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。特定場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡機房、高大空間可采用空氣采樣報警器。 同時， 實現(xiàn)與 Inter 互聯(lián)，