【正文】 口、 GDP 總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發(fā)展所需的基礎經(jīng)濟條件，從市場基礎條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎。 第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。 O當?shù)厣虡I(yè)設施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務不能充分滿足市場消費需求。 Weakness(劣勢分析 ) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。 消費習性分析 目前 市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒊蔀?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。進一步開放城建市場，引進和發(fā)展城市建設先進生產(chǎn)力。 20xx 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 517 億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 27%。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進行可行性 研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。 地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項目的長遠發(fā)展與長期經(jīng)濟效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進行基礎資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。依靠城市資源加大建設融資力度，建立城市建設持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。 本區(qū)位交通狀況及易達性分析 本區(qū)位交通便利，距濟青高速、 308 國道、濰萊高速均在 10 分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15 分鐘車程，距機場 20 分鐘車程，與域外聯(lián)絡交通十分便利。但到世紀泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū) 購物消費習慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 W因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導致的產(chǎn)權銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點。 O當?shù)厣虡I(yè)設施市場細分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務等能夠為一體的大型綜合購物中心。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學規(guī)律，進行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。 開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經(jīng)驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。再者，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。 時尚化：突 出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 七、項目目標客層定位 （一）目標客層定位 項目整體目標客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費者等； 1F：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入高消費者等； 2F：時尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務人士等； 4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。 本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟實體的社會價值。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風箏為載體成功地打造了 “ 風箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達，對外輻射力強， “ 廣場 ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在半島未 來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2 萬 m178。 B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是 21 世紀前 20 年的消費主體， 在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標準綜合超市面積在 2 萬 m178。2 萬 m178。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 3C 店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。 物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 D 是本項目主要的購物功能之一。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買珠寶首選“ 廣場”，最終在 珠寶消費市場占據(jù)主導地位。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買鞋首選“ 廣場”，最終在 中低檔鞋消費市場占據(jù)主導地位。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在 市具有 較大的競爭優(yōu)勢。 四、美食街 （一）經(jīng)營方式：引進 1 家或幾家國際、國內(nèi)知名餐 飲品牌。 （ 4）項目整體運營的要求。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營方式：引進 1 家國際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項目各層，面積約 1100 m178。 D 項目整體運營的要求。 參考目標品牌：麥當勞、 肯德基、德克士、永和豆?jié){等。使進入大賣場購物的顧客能夠在商場內(nèi)停留更長的時間。 目標客層 周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民 家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員。它的營業(yè)時間與項目商場部分產(chǎn)生錯位，因此需要單獨通道。、 2 層約 3600 m178。結(jié)合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設定為 2 萬 m178。 七、休閑區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進 10 家左右休閑項目。 （ 3）項目整體運營的要求。 （六）目標客層 周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務人士、中青年消費群體等。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解。 （七）目標客層 周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭、 進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。作為現(xiàn)代 shopping mall 應在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚猓€要滿足人們的其它需求。 依據(jù) （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補充。 十一、影院 （一）經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經(jīng)營功能的使用。 （二）、通過建筑設計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室外花園的風格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。 餐飲吧，主要包括：風味小吃，特色小吃。 市場定位的確定是進行建筑設計方案的前提條件，但這種設計概念還需要專業(yè)設計單位用建筑語言表達出來，這就要求本項目在建筑方案設計時應考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。在本項目的建筑設計方案確定之后應立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設計單位的意見。 （三）、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應按公園形式設計，如道路利用鵝卵石鋪設、藝術處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設計為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 C 進行資本運作。左右。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4 層西南角，面積約 1000 m178。 （ 2）項目整體運營的要求。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4 層西南角，面積約 1000 m178。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求，應設置休閑服務。左右。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展狀況，市場容量足以支撐這 2 萬 m178。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。 經(jīng)營定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。風味小吃是項目購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。 （二）風味小吃 經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外知名的各種風味小吃。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall