【正文】 房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實際需要,在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下,在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下,可根據(jù)自己經(jīng)營項目的需要進(jìn)行改動或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修,以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要。 :(十二)招商政策建議方案付款方式:分小商鋪和大商家兩種情況(1)小商鋪:首付定金(三個月租金),租賃合同簽定支付其余全部租金。(九)大型主題招商活動的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動,配合全方位立體化媒體平臺(電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播)宣傳炒作,是步行街招商推廣的“核武器”。能很快的達(dá)到我們的目的。(八)媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行商業(yè)項目,特別是大型商業(yè)項目,招商造勢至關(guān)重要!孫子兵法曰:不戰(zhàn)而屈人之兵,造勢要依托自身優(yōu)勢,重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。目標(biāo)客戶——次主力店聚人氣店:肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯,大型中餐、量販?zhǔn)終TV等數(shù)碼廣場、書店、運動天地、名品折扣店電影廳及成人電玩(六)第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺的建立他山之石,可以攻玉,由此,建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺可以得到巨大的資訊支持,更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本,加快招商速度。招商機制的建立,是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍,做到有章可依、獎罰分明,既講究個人貢獻(xiàn)、更注重團隊精神。招商技巧的培訓(xùn),包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等,以培養(yǎng)和提高團隊成員的招商能力。(二)招商人員的招聘和培訓(xùn),打造一支精悍的招商團隊再大的項目也是人做的,人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素,因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英,打造一支強悍的招商團隊,是招商籌備階段的最核心任務(wù)。(一)招商階段劃分、招商目標(biāo)和時間安排階段劃分:招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運營調(diào)整階段四個階段。招商任務(wù)指標(biāo)分解到人,成本分解到人。(四)人員、媒體、大型主題活動立體化“整合宣傳推廣策略”在市場宣傳推廣方面,實行“整合推廣策略”,為招商工作提供有力支持。在業(yè)態(tài)組合方面,我們要緊緊抓住本地消費需求傾向和消費特點,重點突出,業(yè)態(tài)豐富,有機結(jié)合。盛氏集團鼎力巨獻(xiàn),政府首推,十大重點工程的重中之重。采用多元化經(jīng)營模式,一站式商業(yè)步行街(開放式shoppingmall),滿足各界人士的消費需求。例如,根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求,為他們提出度身訂做的解決方案。采取用時間推動表控制進(jìn)度。堅決避免宣傳費用的亂用和浪費。力爭8月底,確保9月份一定開街。目標(biāo)是使整個團隊具備完整的項目的知識架構(gòu)、卓越的團隊執(zhí)行力和共同的價值取向,培訓(xùn)內(nèi)容如下 :五個核心理念的培訓(xùn)。一名策劃,一名設(shè)計。(四)相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備(1)招商手冊(已有)和招商說明書(2)租賃合同(3)委托經(jīng)營合同(4)定租確認(rèn)書(5)招商委托書(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申請表等(9)授權(quán)委托書等以上文本見附錄,其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫!(五)招商方式、目標(biāo)客戶的確定招商方式:項目招商發(fā)布會項目推介洽談會大型零售連鎖會議登門拜訪網(wǎng)絡(luò)招商電話聯(lián)系面對面溝通行業(yè)協(xié)會、政府機構(gòu)各地商會目標(biāo)客戶——主力店超市:家樂福、樂購、大潤發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。特別是可以通過私下互動,把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員,在高獎勵的吸引下,引進(jìn)我們所需的商家品牌。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn),原來的媒體宣傳形式比較單一,主要以硬廣告為主,缺少詳細(xì)的分析介紹。主要報紙為蘇州日報、現(xiàn)代快報、揚子晚報,其次為吳江日報、新聞晨報。招商總費用為年租金的10%,約為230萬左右。小商家為一個月免租期,大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。二、招商定位作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shopping mall,我們重點吸納具有品牌知名度、經(jīng)營正規(guī)、運營良好的品牌商家，以滿足大眾全方位消費需求。在執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲、娛樂要提前招商，其它隨后進(jìn)行。采取用時間推動表控制進(jìn)度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細(xì)選，重點吸收品牌商、實力商和特色商來控制質(zhì)量；對招商費用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對招商費用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。二、招商目標(biāo)由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。通過網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物色更多的從業(yè)經(jīng)驗豐富、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標(biāo)是組建一個 10 人左右（不含招商中心人員）的專業(yè)化團隊。二、招商架構(gòu)、招商機制的建立在人員招聘和招商架構(gòu)的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。（1）招商人員獎勵政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等第五章 招商資料一、招商手冊（已有）和招商說明書二、租賃合同三、委托經(jīng)營合同四、定租確認(rèn)書五、招商委托書六、招商流程表七、招商文案八、退房申請表等九、授權(quán)委托書等第六章 招商方式、目標(biāo)客戶的確定一、招商方式：項目招商發(fā)布會項目推介洽談會大型零售連鎖會議二、目標(biāo)客戶主力店超市：家樂福、樂購、大潤發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。階段性的招商成果發(fā)布會以項目命名的大型零售連鎖會議工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項目招商情況，在6——8月份，計劃舉行招商發(fā)布會、項目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定。小商鋪半年一付，押一個月，下次付款須提前1個月支付。招商手冊目錄招商目的項目介紹功能定位項目優(yōu)勢平面效果圖招商原則招商對象招商要求優(yōu)惠政策合作方式1招商流程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前，公司正在用全新的運作模式和經(jīng)營理念，分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作，通過各種渠道和形式在全國重點區(qū)域城市開展有針對性的卓有成效的招商，一方面要走出XXX現(xiàn)有的商圈，在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，另一方面著力于XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣，整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢資源，最終形成XXX商業(yè)步行街長效發(fā)展的核心競爭力，以推動XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道。三、功能定位以餐飲、娛樂、休閑為主，購物為輔，打造特色時尚動感主題街區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。9）消防：耐火等級：高級公寓、商店、地下車庫等耐火等級均為一級。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。七、招商對象l、國內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家，2，國內(nèi)外有較強的經(jīng)營實力，大經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)機構(gòu)； 3，有豐富營銷經(jīng)驗的地區(qū)級品牌代理商： 4，有一定實力的研發(fā)機構(gòu)或生產(chǎn)廠家。保底經(jīng)營：以保底租金確定合作經(jīng)營的方式。一、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)補貼，回收三年使用權(quán)細(xì)則：對所有商鋪分別制定三年統(tǒng)一租金回報標(biāo)準(zhǔn)并與業(yè)主達(dá)成一致意見，由開發(fā)公司按此標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一補貼給業(yè)主。二、實收租金返還細(xì)則：制定《一鋪一價表》并有業(yè)主認(rèn)可，作為租金底價表。缺點：無法實現(xiàn)“統(tǒng)一招商”，業(yè)態(tài)定位不可控、經(jīng)營規(guī)模不可控、品牌組合不可控、租金水平不可控，不利于市場的良性發(fā)展。特別是貴司項目所處的商業(yè)中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調(diào)查目標(biāo)確定為濟源市及其周邊區(qū)域大型商業(yè)綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟源凱旋商業(yè)步行街”項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。只有客戶群進(jìn)一步分成不同動機的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營行為，制定出相應(yīng)的市場定位與廣告策略。在經(jīng)濟可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對貴司項目的財務(wù)安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：招商計劃書中整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。（一）行政人事，參與員工選聘。（二）招商計劃書中財務(wù)。，以確保投訴事項得到適當(dāng)?shù)奶幚怼Ｉ鲜銎溉螚l件以最終簽定合同為準(zhǔn)。，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。其中，主要內(nèi)容包括：（1）招商及銷售總體計劃建議（2）招商及銷售策略計劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設(shè)計、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標(biāo)本工作安排內(nèi)）招商計劃書中定價策略對于房地產(chǎn)項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。上述客戶群的多種需求動機將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。其中，主要內(nèi)容包括：（1）宏觀地段分析（2）中觀地段分析（3）微觀地段分析（4）城市印象分析（5）交通環(huán)境分析未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置項目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷移、區(qū)域中的突發(fā)時間等，都會影響到“河南濟源凱旋商業(yè)步行街”的項目區(qū)域未來在城市中的位置，從而決定項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。針對競爭項目的調(diào)查方法有“神秘顧問法”、同業(yè)討論法；針對客戶群的調(diào)查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調(diào)查方法有案例分析法等。中心城招商部2014年