【正文】 12月11日第五篇：招商計劃書妙眾堂招商計劃書本招商計劃書為要約邀請（INVITATION TO TREAT），一切以正式合約為準(zhǔn)招商計劃書針對貴司項目的實(shí)際情況，如果我們作為貴司商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商、商場管理的顧問，在我們的具體工作中，我們將會把貴司的項目顧問工作分為以下三個階段進(jìn)行：第一階段市場分析與定位一、本招商計劃書市調(diào)工作市場調(diào)查時收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程。優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)險小，操作得當(dāng)可以基本按照前期規(guī)劃定位完成招商。優(yōu)點(diǎn)：可以基本實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一招商”，可以基本按照前期規(guī)劃定位進(jìn)行招商、市場培育。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。九、優(yōu)惠政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三層平面圖四層平面圖、六、招商原則：實(shí)行“二個重點(diǎn)四個優(yōu)先”的原則(—)二個重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作；對名家、名品、名企、名人重點(diǎn)招商。定位優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢：五、平面效果圖步行街效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。位置優(yōu)勢：“XXX商業(yè)文化街”東臨火車站，西接青年街市場，北望東方購物中心，南到自強(qiáng)路金融商務(wù)區(qū)，處于東購商圈的中心，位置極其優(yōu)越，交通極為便利。餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲。項目總占地面積63萬平方米，總建筑面積達(dá)到14萬平方米，東西步行街長約800米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第十章 附件第三篇：步行街招商手冊(DOC) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第八章 招商費(fèi)用預(yù)算及租金建議一、招商費(fèi)用人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動費(fèi)用、招商人員提成。百貨：人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長三角地區(qū)有名的百貨。招商架構(gòu)和人員職責(zé)如下： 招商人員主要工作職責(zé)（1）招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人（2）招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂的招商工作：3人（3）招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類別的招商工作：2人（4）招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類招商工作：2人（5）策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計。因此，對團(tuán)隊的培訓(xùn)尤其重要。截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在東盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。采用多元化經(jīng)營模式，一站式商業(yè)步行街（開放式shopping mall），滿足各界人士的消費(fèi)需求。提供稅收上面的政策支持,具體政策與財務(wù)部協(xié)商后確定。(十一)租金建議方案根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場定位,確定我們租金水平為中上水平左右。具體媒體宣傳方案見媒體計劃表。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性,而且,廣告性不強(qiáng),不會引起讀者的警惕和反感,會仔細(xì)的閱讀下去。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進(jìn)駐,我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。百貨:人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長三角地區(qū)有名的百貨。(6)此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織,開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)運(yùn)營期的架構(gòu),屆時提前3個月報人力資源部。項目知識的培訓(xùn),以使團(tuán)隊成員對項目有一個清楚的認(rèn)識。具體工作安排見下面的《計劃執(zhí)行時間表》。時間跨度為招商全面啟動至開業(yè)。對招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算,并采取以下措施對招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合,對進(jìn)駐租戶提出要求,并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在東盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營要始終堅持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”先進(jìn)理念。第一篇：步行街招商計劃書東盛步行街招商計劃書第一部分招商策劃一、項目總定位(一)統(tǒng)一宣傳口徑宣傳總精神:盛澤城市商業(yè)新財富中心順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場新一輪開發(fā)趨勢,應(yīng)運(yùn)而生。二、招商策略(一)業(yè)態(tài)設(shè)計先行,準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競爭勝出的原因。妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置,使之相對成行成市、互惠共贏,而不是互相干擾、削弱。根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細(xì)選,重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來控制質(zhì)量。第二部分招商計劃一、統(tǒng)籌計劃內(nèi)容統(tǒng)籌計劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索,按先后次序排序、合理安排。為具體化可執(zhí)行,在時間安排上,此計劃涉及的時間段為:2006年5月開始執(zhí)行,截止到2007年開業(yè)。團(tuán)隊執(zhí)行力的培訓(xùn)。根據(jù)發(fā)展需要,在步行街開業(yè)時,需要再增加策劃一名。家電賣場:國美、蘇寧、永樂。(七)招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上,一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑,正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。這樣的廣告只能流于形式,一掠而過,不能引起商家的注意和研究。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。其中,招商人員提成4%,差旅招待2%,廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。協(xié)助辦證:提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。三、業(yè)態(tài)定位吸納中國名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤消費(fèi)文化，以各類品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場、超市、書城等。三、為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。一個團(tuán)隊不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。家電賣場：國美、蘇寧、永樂。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。二、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時也體現(xiàn)特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二、項目介紹XXX商業(yè)步行街為XXX市重點(diǎn)工程，東臨火車站，西臨城市主干道中華大街，處于XXX市黃金商圈中心，位置極其優(yōu)越，交通極為便利，該區(qū)域?yàn)閄XX市商業(yè)發(fā)源地之一，極具開發(fā)價值。市場定位：本市所有人群的特定消費(fèi)，以規(guī)模和特色取勝，重點(diǎn)突出15―35歲年輕消費(fèi)群體，與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢，互補(bǔ)互動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。10）節(jié)能：在建筑設(shè)計中加強(qiáng)、改善了建筑物周圍的綠化管理優(yōu)勢： “XXX東方城市廣場有限公司”入駐本案，負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理政策優(yōu)勢：該項目為XXX市橋西區(qū)重點(diǎn)扶持項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。八、招商要求各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件，并符合國家有關(guān)規(guī)定；經(jīng)營范圍中有涉及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，須提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件； 3，實(shí)行商品保真經(jīng)營．嚴(yán)禁假冒偽劣商品入場；所有業(yè)主經(jīng)營戶或經(jīng)營機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場。①以租賃總價確定保底租金； ②根據(jù)銷售額測算分或比例；十一、招商流程市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部)發(fā)，拜訪、接洽(招商主管)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(行政部)目標(biāo)客戶開客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部)填寫招商意向表（招商部、客戶）客戶資格考察、評估核準(zhǔn)(招商部)確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、則務(wù)部、客戶)招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對口部門） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由商管公司與經(jīng)營戶簽訂《租賃合同》，實(shí)際租金收益歸開發(fā)公司所有。由商管公司與經(jīng)營戶簽訂《租賃合同》，所有實(shí)際租金收益返還給業(yè)主。備注：以上三種操作模式均不考慮自營業(yè)主。招商計劃書調(diào)查方法這是一個如何調(diào)查的問題，調(diào)查方法有多種。由于貴司項目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè)中心，使得在此項目的運(yùn)作過程中，針對此地段分析尤為重要。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）亞客戶群定位（2）亞客戶群類群分析（3）亞客戶群經(jīng)營行為分析招商計劃書中產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶群的需求動機(jī)分析得出項目產(chǎn)品定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時對各類管理文件妥當(dāng)齊全。，并就工作作出意見及建議。，以確保收集租戶對管理上的意見。