【正文】 12月11日第五篇：招商計(jì)劃書(shū)妙眾堂招商計(jì)劃書(shū)本招商計(jì)劃書(shū)為要約邀請(qǐng)（INVITATION TO TREAT），一切以正式合約為準(zhǔn)招商計(jì)劃書(shū)針對(duì)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，如果我們作為貴司商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷(xiāo)售招商、商場(chǎng)管理的顧問(wèn)，在我們的具體工作中，我們將會(huì)把貴司的項(xiàng)目顧問(wèn)工作分為以下三個(gè)階段進(jìn)行：第一階段市場(chǎng)分析與定位一、本招商計(jì)劃書(shū)市調(diào)工作市場(chǎng)調(diào)查時(shí)收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過(guò)程。優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)小，操作得當(dāng)可以基本按照前期規(guī)劃定位完成招商。優(yōu)點(diǎn)：可以基本實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一招商”，可以基本按照前期規(guī)劃定位進(jìn)行招商、市場(chǎng)培育。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。九、優(yōu)惠政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三層平面圖四層平面圖、六、招商原則：實(shí)行“二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先”的原則(—)二個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作；對(duì)名家、名品、名企、名人重點(diǎn)招商。定位優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)：五、平面效果圖步行街效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。位置優(yōu)勢(shì)：“XXX商業(yè)文化街”東臨火車(chē)站，西接青年街市場(chǎng)，北望東方購(gòu)物中心，南到自強(qiáng)路金融商務(wù)區(qū)，處于東購(gòu)商圈的中心，位置極其優(yōu)越，交通極為便利。餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲。項(xiàng)目總占地面積63萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到14萬(wàn)平方米，東西步行街長(zhǎng)約800米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第十章 附件第三篇：步行街招商手冊(cè)(DOC) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第八章 招商費(fèi)用預(yù)算及租金建議一、招商費(fèi)用人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用、招商人員提成。百貨：人民商場(chǎng)、石路國(guó)際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長(zhǎng)三角地區(qū)有名的百貨。招商架構(gòu)和人員職責(zé)如下： 招商人員主要工作職責(zé)（1）招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人（2）招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂(lè)的招商工作：3人（3）招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類(lèi)別的招商工作：2人（4）招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類(lèi)招商工作：2人（5）策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫(xiě)和設(shè)計(jì)。因此，對(duì)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)尤其重要。截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲。例如，根據(jù)不同類(lèi)型的租戶(hù)提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶(hù)的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏(yíng)，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶(hù)提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)跂|盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，一站式商業(yè)步行街（開(kāi)放式shopping mall），滿(mǎn)足各界人士的消費(fèi)需求。提供稅收上面的政策支持,具體政策與財(cái)務(wù)部協(xié)商后確定。(十一)租金建議方案根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場(chǎng)定位,確定我們租金水平為中上水平左右。具體媒體宣傳方案見(jiàn)媒體計(jì)劃表。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專(zhuān)業(yè)性、權(quán)威性,而且,廣告性不強(qiáng),不會(huì)引起讀者的警惕和反感,會(huì)仔細(xì)的閱讀下去。為了吸引和推動(dòng)極具影響力的主力店的進(jìn)駐,我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。百貨:人民商場(chǎng)、石路國(guó)際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長(zhǎng)三角地區(qū)有名的百貨。(6)此架構(gòu)為開(kāi)業(yè)前期的組織,開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備期和開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)期的架構(gòu),屆時(shí)提前3個(gè)月報(bào)人力資源部。項(xiàng)目知識(shí)的培訓(xùn),以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。具體工作安排見(jiàn)下面的《計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表》。時(shí)間跨度為招商全面啟動(dòng)至開(kāi)業(yè)。對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算,并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合,對(duì)進(jìn)駐租戶(hù)提出要求,并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)跂|盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。東盛步行街的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”先進(jìn)理念。第一篇：步行街招商計(jì)劃書(shū)東盛步行街招商計(jì)劃書(shū)第一部分招商策劃一、項(xiàng)目總定位(一)統(tǒng)一宣傳口徑宣傳總精神:盛澤城市商業(yè)新財(cái)富中心順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場(chǎng)新一輪開(kāi)發(fā)趨勢(shì),應(yīng)運(yùn)而生。二、招商策略(一)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行,準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因。妥善安排好各租戶(hù)的樓層位置、相互位置,使之相對(duì)成行成市、互惠共贏(yíng),而不是互相干擾、削弱。根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家精挑細(xì)選,重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來(lái)控制質(zhì)量。第二部分招商計(jì)劃一、統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線(xiàn)索,按先后次序排序、合理安排。為具體化可執(zhí)行,在時(shí)間安排上,此計(jì)劃涉及的時(shí)間段為:2006年5月開(kāi)始執(zhí)行,截止到2007年開(kāi)業(yè)。團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力的培訓(xùn)。根據(jù)發(fā)展需要,在步行街開(kāi)業(yè)時(shí),需要再增加策劃一名。家電賣(mài)場(chǎng):國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)。(七)招商政策的制定在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上,一個(gè)優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動(dòng)劑,正如足球場(chǎng)上那關(guān)鍵性的臨門(mén)一腳。這樣的廣告只能流于形式,一掠而過(guò),不能引起商家的注意和研究。時(shí)間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。其中,招商人員提成4%,差旅招待2%,廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。協(xié)助辦證:提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。三、業(yè)態(tài)定位吸納中國(guó)名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤消費(fèi)文化，以各類(lèi)品牌店、大賣(mài)場(chǎng)、大餐飲、大娛樂(lè)為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類(lèi)品牌店、特色店、主題百貨、電器賣(mài)場(chǎng)、超市、書(shū)城等。三、為客戶(hù)度身訂做開(kāi)店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。一個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅需要專(zhuān)業(yè)化，更需要一體化。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。家電賣(mài)場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)?；顒?dòng)具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫(xiě)。二、“房租高開(kāi)低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高開(kāi)低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過(guò)免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來(lái)調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿(mǎn)三年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。二、項(xiàng)目介紹XXX商業(yè)步行街為XXX市重點(diǎn)工程，東臨火車(chē)站，西臨城市主干道中華大街，處于XXX市黃金商圈中心，位置極其優(yōu)越，交通極為便利，該區(qū)域?yàn)閄XX市商業(yè)發(fā)源地之一，極具開(kāi)發(fā)價(jià)值。市場(chǎng)定位：本市所有人群的特定消費(fèi)，以規(guī)模和特色取勝，重點(diǎn)突出15―35歲年輕消費(fèi)群體，與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢(shì)，互補(bǔ)互動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。10）節(jié)能：在建筑設(shè)計(jì)中加強(qiáng)、改善了建筑物周?chē)木G化管理優(yōu)勢(shì)： “XXX東方城市廣場(chǎng)有限公司”入駐本案，負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理政策優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目為XXX市橋西區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。八、招商要求各廠(chǎng)商必須持有工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件，并符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；經(jīng)營(yíng)范圍中有涉及國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，須提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件； 3，實(shí)行商品保真經(jīng)營(yíng)．嚴(yán)禁假冒偽劣商品入場(chǎng)；所有業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶(hù)或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場(chǎng)。①以租賃總價(jià)確定保底租金； ②根據(jù)銷(xiāo)售額測(cè)算分或比例；十一、招商流程市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶(hù)分析(招商部)發(fā)，拜訪(fǎng)、接洽(招商主管)客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(行政部)目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)客戶(hù)分類(lèi)、確定重點(diǎn)客戶(hù)(招商部)填寫(xiě)招商意向表（招商部、客戶(hù)）客戶(hù)資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)(招商部)確定合作對(duì)象、簽定招商意向書(shū)、交納定金(招商部、則務(wù)部、客戶(hù))招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、與客戶(hù)溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門(mén)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由商管公司與經(jīng)營(yíng)戶(hù)簽訂《租賃合同》，實(shí)際租金收益歸開(kāi)發(fā)公司所有。由商管公司與經(jīng)營(yíng)戶(hù)簽訂《租賃合同》，所有實(shí)際租金收益返還給業(yè)主。備注：以上三種操作模式均不考慮自營(yíng)業(yè)主。招商計(jì)劃書(shū)調(diào)查方法這是一個(gè)如何調(diào)查的問(wèn)題，調(diào)查方法有多種。由于貴司項(xiàng)目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè)中心，使得在此項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，針對(duì)此地段分析尤為重要。招商計(jì)劃書(shū)中主要內(nèi)容包括：（1）亞客戶(hù)群定位（2）亞客戶(hù)群類(lèi)群分析（3）亞客戶(hù)群經(jīng)營(yíng)行為分析招商計(jì)劃書(shū)中產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶(hù)群的需求動(dòng)機(jī)分析得出項(xiàng)目產(chǎn)品定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時(shí)間、客戶(hù)心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷(xiāo)售策略。、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時(shí)對(duì)各類(lèi)管理文件妥當(dāng)齊全。，并就工作作出意見(jiàn)及建議。，以確保收集租戶(hù)對(duì)管理上的意見(jiàn)。