【正文】 入為 35， 645 萬元，稅后總成本 29，004 萬元，其中；土 地費用 3， 920 萬元、建安及相關費用 15， 295 萬元、財務及管理費用 941 萬元、稅金 5， 899 萬元、銷售及不可預見費 1， 311 中國最大管理資源中 心 萬元，稅后凈利潤 6， 641 萬元，成本利潤率 %，收益率較為合理，具備投資價值。 7． 稅費 所得稅為稅前利潤的 33 %。 四 、 發(fā)展成本 1． 計劃總投資的構成及 各部分占的比重 項目 金額（萬元） 比重 土地費用 3， 920 % 前期費用 1， 638 % 建安費 15， 295 % 銷售費用（含稅金） 3， 065 % 間接費用 （含利息） 941 % 不可預見費 242 % 合計 25， 101 100% 2． 土地費用 地價（含出讓金、土地契稅、過戶費等） 3,920 萬元 折合可售面積 299 元 / 平方米。 3． 5． 1 宣 傳市場的形象定位和價值定位 。 賣點之十：生活科技化 智能化適度超前，體現自貢高品質社區(qū)的檔次，尤其是安防系統(tǒng)的硬件設施和信息網絡功能。 賣點之三：戶型合理化 中國最大管理資源中 心 戶內空間的精到設計，寬闊而不浪費，功能分區(qū)合理，舒適實用，充分考慮到居住者的使用需求和心理需求。同時，本項目地塊不規(guī)則，幾乎全是坡地，且土質較為疏松，使規(guī)劃設計有相當的難度。特別是正在改造的富榮快速通道，年底通車后對本區(qū)域的帶動效應更大。 4. 貢井區(qū)房地產市場 典型樓盤分析表 （請見附件 11） 5． 同 類物業(yè)平均銷售 根據調查資料統(tǒng)計得，自流井區(qū)均價在 2275 元 /平米，大安區(qū)為 1862元 /平米，貢井區(qū)價格在 1740 元 /平米。 開發(fā)商如果能在居 住環(huán)境，即戶內空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實生活來考慮并下足功夫，則不難打動消費者的心。 市場競爭呼喚個性化開發(fā)， 隨著自貢房市的火爆升溫，產品的同質性趨勢確實愈加明顯，對開發(fā)商的個性化開發(fā)提出更高的要求。從自貢新開樓盤來看，樓盤的檔次和品質不斷提升，帶動了房地產開發(fā)水平的提高，也拉高了自貢樓盤價格的上限?？罩蒙唐贩恐饕植荚谧粤骶?、大安等地。 2020 年初，自貢主城區(qū)土地價格已突破 200 萬 /畝。目前政府已經規(guī)劃了餐飲一條街、鵝兒溝平橋瀑布、五大新型居住區(qū)域等，并大力改造區(qū)域交通環(huán)境和市政配套設施。 地塊內及周邊的配套設施有：規(guī)劃中的貢井客運中心，交警隊，行政中心、學校。 2． 宗地現狀 本項目位于貢井區(qū)長 征大道（貢舒路）和貢興路交叉口北側，現狀 主要是農宅用地、園藝林和農用地 尚未拆遷，用地 地形以淺丘為主，地貌多樣化，地勢北高南低，植被以草木為主，土質舒松，規(guī)劃區(qū)內有少量民用房及小型作坊式工廠 。 （用地現狀圖） （貢興路現狀照片） （貢舒路現狀照片） 周邊環(huán)境 本項目所在地地勢略陡峭，最大高差近 30 米，站在高處可觀貢井公園美景。 現僅有自貢 3 醫(yī)院、自貢三中、自貢九中，但大 多距本項目較遠。將隨著政府的規(guī)劃和區(qū)域配套的逐步完善，區(qū)域優(yōu)勢將更加明顯，區(qū)域經濟和房地產市場都蘊藏著巨大的發(fā)展機會和升值潛力。 2020 年自貢市將建設經濟適用房 4 萬平方米、廉租住房 1 萬平方米。 自貢市房地產市場趨勢預測 、居在匯東成為一種時尚 匯東新城 10 多年來的飛速發(fā)展令人矚目。同時自貢的購房者也逐步形成品牌樓盤的概念，特別是本地中高收入群體。尤其是隨著房地產市場的發(fā)展，外來資本必將強勁進入自貢市場，引領新的開發(fā)理念和模式，從規(guī)劃、設計、環(huán)境、包裝等各方面都對本地傳統(tǒng)開發(fā)模式產生較大 沖擊，其精心打造的特色樓盤迅速占據市場，受到消費者的青睞。 中國最大管理資源中 心 、房地產升值空間巨大 目前自貢房地產市場如火如荼，房價節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)商拿地的激情促使土地價格不斷飆高，現在土地價格已經突破 200 萬元 /畝。目前貢井區(qū)在售樓盤相對較少，且樓盤分布較為分散，區(qū)域差異相對較大，區(qū)域樓盤主要均價在 1500— 1750元 /平米之間。 3． 1． 背靠成熟居住區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿? 本項目背靠青杠林片區(qū)，該片區(qū)是貢井相對比較成熟的居住區(qū)，貢井現有的規(guī)模性樓盤均在青杠林片區(qū)，如青杠麗景苑和生 態(tài)苑。 3． 2． 商業(yè)氛圍不足，商業(yè)難以打造 本項目雖兩面臨路，臨街面比較長，但周遍商業(yè)氛圍缺乏，貢舒路完全是一條快速干道，貢興路商氣也嚴重不足。 賣點之四：建筑藝術化 建筑造型優(yōu)美，外立面色彩大氣，不單純滿足住宅的功能使用，同時注重給人以美的享受，充分體現建筑與山形的完美結合，呈現 藝術化的建筑產