自貢市花果山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告word(文件)
【正文】 念，特別是本地中高收入群體。 因此樓盤的性價(jià)比成為購房者衡量樓盤價(jià)值的關(guān)鍵，成為市場抉擇的核心問題。尤其是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，外來資本必將強(qiáng)勁進(jìn)入自貢市場，引領(lǐng)新的開發(fā)理念和模式，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、包裝等各方面都對本地傳統(tǒng)開發(fā)模式產(chǎn)生較大 沖擊，其精心打造的特色樓盤迅速占據(jù)市場，受到消費(fèi)者的青睞。小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，難以滿足購房者的需求。 中國最大管理資源中 心 、房地產(chǎn)升值空間巨大 目前自貢房地產(chǎn)市場如火如荼，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)商拿地的激情促使土地價(jià)格不斷飆高，現(xiàn)在土地價(jià)格已經(jīng)突破 200 萬元 /畝。由于土地的供應(yīng)總量有限，以前城市多層產(chǎn)品正在向城市小高層和高層轉(zhuǎn)變，城市綜合容積率逐漸走高。目前貢井區(qū)在售樓盤相對較少，且樓盤分布較為分散，區(qū)域差異相對較大，區(qū)域樓盤主要均價(jià)在 1500— 1750元 /平米之間。 三、 發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃 1．項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 32， 297㎡ 規(guī)劃總建筑面積： 153， 000㎡ 其中 : 地上建筑面積： 131， 000㎡ 架空層 建筑面積： 22， 000㎡ 居住建筑面積： 129， 000㎡ 物管建筑面積： 100㎡ 居住戶數(shù)： 860戶 建筑層數(shù)： 地上 22層 架空 1層 建筑層高： 3m 容積率 4 建筑密度： 40% 綠地率： 不小于 20% 1機(jī)動(dòng)車位： 架空 1層 650輛 1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含契稅和出讓金） 81 萬元 /畝 2．項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃（見附件 2） 項(xiàng)目開發(fā)期為 2 年，其中準(zhǔn)備期 3 月 ，建設(shè)期 26 個(gè)月 ，銷售 期 24 個(gè)月。 3． 1． 背靠成熟居住區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿? 本項(xiàng)目背靠青杠林片區(qū)，該片區(qū)是貢井相對比較成熟的居住區(qū)，貢井現(xiàn)有的規(guī)模性樓盤均在青杠林片區(qū)，如青杠麗景苑和生 態(tài)苑。 3． 2 劣勢 3． 2． 項(xiàng)目周邊配套及環(huán)境現(xiàn)狀差 本項(xiàng)目周邊明顯缺乏市政、生活和商業(yè)配套，生活環(huán)境和形象比較差，給人偏僻、城郊農(nóng)村的感覺 ，目前只能依托青杠林居住片區(qū)的配套條件，不利于項(xiàng)目高品質(zhì)社區(qū)的打造。 3． 2． 商業(yè)氛圍不足，商業(yè)難以打造 本項(xiàng)目雖兩面臨路，臨街面比較長，但周遍商業(yè)氛圍缺乏，貢舒路完全是一條快速干道，貢興路商氣也嚴(yán)重不足。 3． 3 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 根據(jù)自貢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀結(jié)合本項(xiàng)目地塊、規(guī)模、區(qū)位等基本特征，再結(jié)合對目標(biāo)市場的細(xì)分，經(jīng)綜合分析后，我們提出本案的項(xiàng)目市場定位是： “自貢西城，首席特色坡地景觀社區(qū)” 支撐定位的十二大賣點(diǎn)： 賣點(diǎn)之一：地段尊崇化 位于自貢城西半山臺地，緊鄰貢井人民公園，風(fēng)景優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。 賣點(diǎn)之四：建筑藝術(shù)化 建筑造型優(yōu)美，外立面色彩大氣，不單純滿足住宅的功能使用，同時(shí)注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑與山形的完美結(jié)合，呈現(xiàn) 藝術(shù)化的建筑產(chǎn)品。 賣點(diǎn)之八：物管專業(yè)化 考慮到高收入階層對物管服務(wù)的高要求，注重物管的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化。 標(biāo)準(zhǔn)之十一：社區(qū)人文化 高度弘揚(yáng)“生活是人文的體現(xiàn)”的理念，打造品味社區(qū)、高尚生活，活得富足，活得有情趣和品味。具有較 強(qiáng)實(shí)力的中年一族，他們大多希望能夠改善自己的居住環(huán)境，搬遷新居，另外他們還有給老人或者子女購房的需求，或者子孫三代居住在一起。 項(xiàng) 目形象定位： “自貢西城，首席特色坡地景觀社區(qū)” 項(xiàng)目 價(jià)值定位： 位 置優(yōu)越、配套完善、戶型合理、總價(jià)適中。 3． 5． 3 推盤策略 在“營銷策劃建議書”中明確。 3． 前期費(fèi)用 總額為（含報(bào)建費(fèi)） 1,638 萬元，折合樓面價(jià) 125 元 /平方米。 6． 間接費(fèi)用 管理費(fèi)按全部建安費(fèi)的 2%計(jì)算。 增值稅按國家相關(guān)政策辦理。項(xiàng)目資金的來源主要為自有資金、銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 和銷售資金回籠。 4． 現(xiàn)金流量分析及效益預(yù)測 2020 年 第一季度 ，即最大投入量為 8， 667 萬元，正值的時(shí)間為 2020年 第四季度 。 5． 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其對策 5． 1 土地過戶中的費(fèi)用分?jǐn)?：地價(jià)款支付進(jìn)度減緩，堅(jiān)持分期支付地價(jià)款；控規(guī)上盡量考慮充分利用土地價(jià)值，增加商業(yè)面積，減少公建及會所面積。應(yīng)搞好融資安排，加快銷售資金回籠，注意資金的時(shí)間價(jià)值，遵循早收晚付、分期付款原則。本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期 11 個(gè)月，全部資金計(jì)息情況下凈現(xiàn)金流量為 6， 641 萬元，說明項(xiàng)目有較好的發(fā) 展前景。 3． 項(xiàng)目不確定因素分析 目前住宅銷售按加權(quán)均價(jià) 2,300 元 /平方米、 商業(yè) 6000 元 /平方米 ， 車位 萬元
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