【正文】 業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商品房消費(fèi)，維護(hù)社會(huì)和諧發(fā)展可以說(shuō)是功不可沒(méi)，在房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的時(shí)代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來(lái)越重要。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。有兩方面含義：一是從住戶收取的費(fèi)用，要用在住戶身上，不得挪作他用。收費(fèi)價(jià)格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。第一篇：物業(yè)管理收費(fèi)原則物業(yè)管理單位開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。(2)“誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢”的原則。二是不得牟取高額利潤(rùn)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外。所以物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題不能不引起我們的密切關(guān)注。反言之，許多業(yè)主的心態(tài)就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。分析如下：（一）消費(fèi)市場(chǎng)不成熟是收費(fèi)矛盾糾紛多的主要原因。但是，由于物權(quán)意識(shí)的不健全導(dǎo)致責(zé)任意識(shí)缺乏，不能從履行業(yè)主義務(wù)的角度去對(duì)待這種消費(fèi)，造成業(yè)主與企業(yè)在收費(fèi)問(wèn)題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，定價(jià)機(jī)制不完善。（三）市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不健全、服務(wù)不規(guī)范，是收費(fèi)矛盾糾紛多的又一重要原因。第一，合同及其收費(fèi)機(jī)制扭曲了債權(quán)關(guān)系。我們呼喚并期待中國(guó)自己的《住宅法》。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化而早在2003年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中早已明確，水電費(fèi)應(yīng)向最終用戶收取。據(jù)了解，目前杭州的一些高檔小區(qū)里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實(shí)在太大，而這部分費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，之前杭州市的相關(guān)政策中都沒(méi)有涉及。很多業(yè)主認(rèn)為，這些公司里人來(lái)人往，電梯負(fù)擔(dān)加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業(yè)主承擔(dān)，所交納的物業(yè)管理費(fèi)也一樣，這不公平。酬金制收費(fèi)收支情況應(yīng)及時(shí)公布《辦法》第17條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)公司不得收裝修保證金《辦法》第25條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費(fèi)等(遺失補(bǔ)證費(fèi)除外)。住宅樓的電梯起始層住戶，不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得收取停車費(fèi)。房子轉(zhuǎn)讓得先繳清物管費(fèi)《辦法》第23條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的收支賬目有異議的，可聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。這對(duì)控制在住宅小區(qū)里開(kāi)公司是非常有用的。轉(zhuǎn)變二 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化業(yè)主可選擇菜單式服務(wù)《辦法》第11條規(guī)定，普通住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)選用菜單式服務(wù)，按照《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。如果要由物業(yè)管理公司代收的，上述公司應(yīng)該付酬金。業(yè)主有了更多選擇權(quán)轉(zhuǎn)變一轉(zhuǎn)變一：新增收費(fèi)項(xiàng)目公建配套設(shè)施應(yīng)交納物管費(fèi)《辦法》第12條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不超過(guò)所在住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則收取，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān)。專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)除價(jià)格管理部門另有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該參照杭州市房地產(chǎn)管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來(lái)收取。第二，收費(fèi)機(jī)制使交易成本增加風(fēng)險(xiǎn)加大。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)因?yàn)榕c業(yè)主的信息不對(duì)稱而取得了一些“額外收益”，對(duì)一些服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了減省。第二，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。①是對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不了解；②是對(duì)企業(yè)責(zé)任范圍不清楚；③是合同意識(shí)淡?。虎茏非蟊畴x市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則的低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。第一，物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價(jià)值認(rèn)識(shí)不到位。而一些物業(yè)企業(yè)自身也陷入認(rèn)識(shí)誤區(qū)：拿人錢財(cái)替人消