【正文】 管理； ⑷ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范；⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。組織規(guī)劃設計階段前期介入圖紙會審工作，協(xié)調、指導前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止 日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數 額等）。如發(fā)生鑰匙數量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產公司現(xiàn)場部經理并簽字確認，一份留檔。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。10).單元暖氣及供排水管井內的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；10).商鋪要設計室外空調機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。3）對日后維修、養(yǎng)護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。避免此類問題，關鍵是屋頂花園的基礎處理，建設者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設置種植槽要預留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統(tǒng)排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂的滲透和腐蝕。二是要注重木質園景小品的材質選擇。⑥驗收時密切注意和物管相關的設施和管線有無按規(guī)范要求做好。在項目領導的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。③小區(qū)圍墻周界原均未設計紅外對射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設計門禁系統(tǒng)。單元樓道燈應采用光控紅外線復合開關，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設工程施工圖紙。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。④小區(qū)內盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉盤等；水系的設置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。時刻關注工程質量和工程建設進度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場，了解施工情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和反應問題。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。③在接管驗收時要求項目對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內容列出清單備查。一是要重視綠化用地的整理和表土采集。挑選專門經過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應用時易產生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。五是綠化取水點設計應方便和安全。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應根據接管計劃表提前到崗。工程施工現(xiàn)場檢查的主要內容：1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。8）對物業(yè)配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。b、暖通、給排水、高低壓外網系統(tǒng)介入要點1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。7).高位水箱內排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。4).空調外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設計為分路控制（最佳為3路）。5).電梯要具有自動平層功能。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規(guī)程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實施驗收操作接管驗收及檢查。6）.鑰匙交接施工單位在地產公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業(yè)公司綜合部。5）沉降觀察記錄。同時，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準備工作業(yè)主檔案的內容主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務手冊》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。C．收費員打印繳費憑條。（6）交房完成。第四篇：物業(yè)前期介入管理制度工程前介管理制度：通過參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設的過程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設計方案，促進建設質量和房產銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。計劃經分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。還應配置相應的救生設施、設備；⑹景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；⑺泛光照明不影響住戶，不造成光污染。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；⑾底層地坪應充分考慮防潮措施；⑿房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；⒀有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施；⒁陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，桿件距，防止兒童攀爬。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。二、規(guī)劃設計階段介入的要點必須完善配備設施居住小區(qū)，幼兒園、小學校、商業(yè)配套、飲食店、商務中心、娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規(guī)劃設計中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。擇優(yōu)選用建筑材料物業(yè)管理公司應根據自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設計單位擇優(yōu)選用。小區(qū)出入口及區(qū)內道路。三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。對重要設施設備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。八、負責物業(yè)用房配套設施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調、通風、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗收九、人員招聘。(十三)、監(jiān)督完成自來水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作。做好人員招聘計劃。（6）、如有需要應考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗收。四、掌握各配套專業(yè)的技術方案通過參加設計協(xié)調會、施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。停車場(庫)等的基本狀況。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一、熟悉、掌握項目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機構、配備管理服務人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費標準等的基本依據，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。設計好安全保衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設計防盜報