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物業(yè)管理前期介入的作用(完整版)

2024-11-09 07:17上一頁面

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【正文】 的全面了解,便于后期管理服務(wù)。但時(shí)間不長(zhǎng),就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件,小區(qū)居民意見很大,紛紛抗議,開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí),就此類問題,物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年,深切地認(rèn)識(shí)到,物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),已成為市場(chǎng)的必然。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié),如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中,從法律的高度,把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī),那么,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位,也是業(yè)主購房意向的重要因素,關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo),但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。如2000年投入使用的某大廈,其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè),則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。各種新材料的不斷投入使用,專業(yè)門類越來越廣。但是,總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn),由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾,如常見的車位擁擠,住房使用功能不全,空調(diào)位置未考慮,脫排水管道未顧及,以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題,給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。然而,隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展,物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入,悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議,完善物業(yè)建設(shè),完美樓盤品質(zhì),得到了市場(chǎng)良好的回報(bào),也理順了后期管理的諸多事情,為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面,或者很少從業(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定,我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌,設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制,這樣,一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。但是,由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中,出現(xiàn)諸多問題。因前期工作的失誤,往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生,不但給物業(yè)管理帶來極大不便,處置稍有不當(dāng),還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。在討論物業(yè)前期介入問題之前,我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例:案例一:在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫,嚴(yán)重者可裂透墻體,尤以頂層為甚。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來,衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一,甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi),給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,需求決定市場(chǎng),市場(chǎng)決定一切。在此境況下,物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中,對(duì)各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解,他們更關(guān)注使用功能方面的問題,而絕非僅僅是表面的垂直平整度。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,從高起點(diǎn)起步,充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段,就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題,請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見,提出建議。對(duì)平時(shí)常見的質(zhì)量、使用功能問題,要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。在實(shí)際工作中,要想當(dāng)好參謀,首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系,不要越俎代庖,更不能搞越權(quán)指揮。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌,就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來便利,既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量,也能提高業(yè)主的滿意度。(大廈)功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時(shí)同開發(fā)商洽談解決,一時(shí)無法解決的,列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。其他交接(1)設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)(大廈)室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其他業(yè)主的影響。工作進(jìn)度根據(jù)小區(qū)(大廈)實(shí)際情況和待業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)),假若物業(yè)管理公司提出返工建議,可能還增加工期等。長(zhǎng)期介入人員就是從項(xiàng)目一開始,就進(jìn)入角色,一直到項(xiàng)目結(jié)束,參與項(xiàng)目的全過程?,F(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),物業(yè)管理必須前期介入,從而在制度保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。然而,隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展,物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入,悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議,完善物業(yè)建設(shè),完美樓盤品質(zhì),得到了市場(chǎng)良好的回報(bào),也理順了后期管理的諸多事情,為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面,或者很少從業(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定,我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌,設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制,這樣,一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。但是,由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中,出現(xiàn)諸多問題。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中及實(shí)際操作中可能出現(xiàn)的問題,或者很少從業(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo),但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處,造成可維護(hù)性不足,特別是在接管驗(yàn)收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。此外,物業(yè)管理前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。4.此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路,進(jìn)行詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定,包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進(jìn)程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn),組織編寫各類文件和規(guī)章制度,建立對(duì)內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求,起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料??梢员苊饣驕p少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化辦公樓宇、物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi),有時(shí)某些作業(yè)者可能會(huì)為了方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。參考文獻(xiàn):《中國(guó)物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》《物業(yè)管理實(shí)物》 機(jī)械工業(yè)出版社第五篇:物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用一、物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設(shè)計(jì)復(fù)雜,高新技術(shù)含量高,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。做好物業(yè)管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量,延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命,有著重要的作用。此外,早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。在接管驗(yàn)收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。這樣,在施工單位自我質(zhì)量管理,開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上,又增加了用戶單位的監(jiān)督管理,不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控,而且還落實(shí)、保
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