【正文】 水 排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152021） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB500961999） 2021 版 《住宅建筑規(guī)范》（ GB503682021） 《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ32/J262021） 《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ32/J162021） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ JGJ/T1692） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5004595） 《居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ32/J112021） 《住宅小區(qū)通信配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ32/J172021） 南京江寧科學(xué)園管委會(huì)提 供的項(xiàng)目地形圖、紅線圖、規(guī)劃要點(diǎn)以及項(xiàng)目周邊規(guī)劃配套、園區(qū)總體規(guī)劃資料； 江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院提供的教師購(gòu)房信息資料以及地質(zhì) 2 勘察資料 可研報(bào)告編制的范圍 本可研報(bào)告主要論證下列問題： 對(duì)本項(xiàng)目 建設(shè)必要性的論證； 項(xiàng)目擬建規(guī)模； 工程建設(shè)方案論證及建設(shè)進(jìn)度安排和建議； 工程投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析 ,解決項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性。自然景色壯麗秀美，山水城林融為一體，城市空間尺度宜 人。 大學(xué)城 配套的資源共享區(qū)規(guī)劃面積達(dá) 100萬(wàn)平方米，位于大學(xué)城 4 的核心地帶，包括 投資 10 億元興建的體育中心，同時(shí)還有 電子網(wǎng)絡(luò)化圖書館，共藏書 2200萬(wàn)冊(cè)。根據(jù)業(yè)主提供的信息，此地塊上市掛牌的時(shí)間初步為 2021 年 9 月，建設(shè) 周期為 2 年。 (三 )問題與建議 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘以及對(duì)項(xiàng)目周邊配套環(huán)境的了解 ,目前項(xiàng)目存在的問題 : 交通不便：現(xiàn)大學(xué)城僅有公交南金線，至光華門，周邊學(xué)校的學(xué)生出行不便，教職工上下班均依靠各自學(xué)校的班車 ，交通工具單一； 場(chǎng)地現(xiàn)狀起伏大， 近 1/3 面積為水塘， 總體地勢(shì)低， 平均比學(xué)六路低約 2 米，局部 持力層 破壞，場(chǎng)地回填土方量大，地基處理不可避免產(chǎn)生徐變沉降，對(duì)后期房屋質(zhì)量產(chǎn)生不可避免的影響； 周遍市政管線配套不健全，給項(xiàng)目后期的成本控制帶來(lái)不可避免的影響，成本相對(duì)城市里的項(xiàng)目要增加市政管網(wǎng)的建設(shè)投入，此費(fèi)用由于涉及供電、自來(lái)水、煤氣和通訊配套，費(fèi)用可觀，應(yīng)引起業(yè)主的高度重視。市場(chǎng)消化周期不長(zhǎng)。 根據(jù)科學(xué)園提供的 關(guān)于項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，產(chǎn)品模式建議考慮退臺(tái)式的花園洋房，設(shè)計(jì)層高為 5層，每棟建筑物均考慮南北兩個(gè)入戶口，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式 ， 2層以上通過外接樓梯進(jìn)入家中，使家的歸屬感更 8 強(qiáng)。 建筑面積： 項(xiàng)目總占地面積為 m178。 使用功能 ： 項(xiàng)目為住宅用地，除了住宅以外， 同時(shí)建設(shè)社區(qū)商業(yè)用房、物業(yè)管理用房、配電房、公廁、垃圾站等公共配套設(shè)施。地形略復(fù)雜，地貌類型單一，地勢(shì)起伏相對(duì)較大。厚度 315 米。地層為分： Q3上更新統(tǒng)，巖性為黃褐色、棕黃色粘土、粉質(zhì)粘土，具柱狀節(jié)理，富含鐵錳結(jié)核和鈣質(zhì)結(jié)核。 （ 6）建議 建議項(xiàng)目待建筑方案確定后 應(yīng)布置詳勘工作，詳細(xì)查明擬建場(chǎng)地的巖土層分布及其物理力學(xué)性質(zhì)，重點(diǎn)確定地基持力層的埋藏條件及工程性質(zhì)，確定河塘低洼處土方回填方案。 （ 2）供電 區(qū)內(nèi)建有 220KV 和 110KV 電網(wǎng)，充足供應(yīng)。規(guī)劃在龍眠 大道下鋪設(shè) DN200 中壓管道，根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)實(shí)際用氣情況可考慮沿周邊道路引入。 在小區(qū)配套設(shè)置方面，結(jié)合周邊現(xiàn)有情況，將會(huì)所設(shè)置于南入口處，充分發(fā)揮對(duì)周邊學(xué)校的輻射作用， 會(huì)所內(nèi)考慮設(shè)置六班制幼兒園、餐 飲、運(yùn)動(dòng)室、棋牌室、茶吧等功能，滿足業(yè)主生活需要。150UPVC排水管 ，共兩條 ；排水系統(tǒng)， 采用雨污分流體系， 由于項(xiàng)目現(xiàn)狀地勢(shì)明顯低于周圍市政道路，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)建筑物均設(shè)置地下室，室外采用埋地排水塑料管，小區(qū)需要設(shè)置集中污水處理裝置，經(jīng)集中處理后提升排入市政污水管?？紤] 120W/ m178。 %= m178。) 容積率 住宅層高 米 總居住戶數(shù) 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機(jī)動(dòng)車停車位數(shù) 300 輛 自行車庫(kù)面積 3000 m178。 第 2期為 20210 m178。估 11 招頭投標(biāo)管理 費(fèi)用 2． 9 依 元 / m178。 22 自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 15． 0 元 / m178。估算 四 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 27 道路 、圍墻 132． 38 道路 20 元 / m178。 36 其它不可預(yù)見費(fèi)用 200 估算 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 前四項(xiàng) 30% 6% 2年 八 銷售費(fèi)用 392 八 工程總造價(jià) 前八 項(xiàng)之和 ,稅金已考慮在各項(xiàng)費(fèi)用內(nèi) 表 2：投資估算表 編制投資估算表 （ 1） 總投資估算匯總表 （ 2） 分年投資計(jì)劃表 （二） 資金籌措 方式與來(lái)源 自有資金 借債資金 22 九 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 銷售價(jià)格或租金 計(jì)算期 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 （二）銷售（出租）收入估算 （三）編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 損益和利潤(rùn)分配表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 借款償還計(jì)劃表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）盈利能力分析 i)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ii)資本金收益率 iii)投資各方收益率 v)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 vi)投資回收期 vii)投資利潤(rùn)率 （ 2）償債能力分析 i)收入估算 ii)成本估算 十 、研究結(jié)論 23 十 一 、附件 規(guī)劃要點(diǎn) 規(guī)劃紅線圖 總 體 規(guī) 劃 方案 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 24 。1000米，每米依 150元 28 供水工程 117． 38 依 20 元 / m178。(地下室依 1500元 / m178。估 13 臨時(shí)水 5． 869 依正式水費(fèi) 用 5%估 14 臨時(shí)電 32． 0 依正式電費(fèi)用 8%估 15 場(chǎng)地平整 依 元 / m178。 （二） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（見附件） 正式開始時(shí)間以摘牌后中浩公司明確 時(shí)間為準(zhǔn)；室外工程、室內(nèi)外裝修可交叉進(jìn)行 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部 成本部 計(jì)劃部 辦公室 材料部 工程技術(shù)部 20 八 、投資估算與資金籌措