【正文】 方米的四房差異不大，平均數是 MO=119M2 三、智能化需求程度 大量管理資料下載 5 對住宅智能化的要求程度比較高，對智能化住宅功能要求集中在住宅的安全防范功能上，排列前三位的主要功能是：家居自動報警、外圍紅外線保安、可視對講。 大量管理資料下載 4 羅湖區(qū)的客戶流失嚴重問題也因為布心片區(qū)、桂園片區(qū)、洪湖片區(qū)、翠竹片區(qū)、深南大道口岸經濟區(qū)這五個片區(qū)多個住宅小區(qū)的開發(fā)的拉動而有所緩和，價格穩(wěn)中有升。 大量管理資料下載 1 《都薈名苑》廣告推廣策略案 太一廣告策劃中心 大量管理資料下載 2 本方案要解決四大問題： Where are we? 我們在哪里？ 對區(qū)域市場現狀的回顧 How is our product? 我們的產品如何？ 定位、主題與核心概念的提煉 We want the direction where? 我們要去向何處？ 瞄準目標市場，鎖定目標客戶 How do we arrive? 我們如何到達？ 策動銷售與廣告信息釋放的解決之道 大量管理資料下載 3 Where are we? 我們在哪里 ？ 第一部分、羅湖區(qū)市場 □ 從 2001 年下半年開始，羅湖區(qū)銷售面積增長，長期居高不下的空置率下降，由此可看出羅湖住宅物業(yè)仍保持較為強勁的銷售勢頭，證明羅湖仍然是消費者置業(yè)的熱點區(qū)域。 酒店式服務及會所設施的普及化。 四、交樓標準 在交樓標準的選擇上，基本裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是毛壞房和清水房，豪華裝修并不十分受歡迎。而現時租用他人的住宅和單位宿舍的客戶這二部分人在深是首次置業(yè)，住宅能滿足其居住要求既可。 90 年代末期東門老街開始進行商業(yè)街改造，新一代住宅開始興起，以彩園和南海中心、芳鄰為代表的新一代住宅為老城區(qū)添上居住的濃重氛圍。 《星光名庭》 今年 9 月下旬開盤，距本項目較近，但不屬于同一檔次，基本不具威脅。這些人置業(yè)目的是放租和以租抵供。 東門，羅湖的腹地，最能體現城市派的現代居住價值取向； 這里的生活，可以最大限度地節(jié)約生活成本，提升生活質量，實現生活價值； 這里是最佳城市生活基地；城市派的第一印象，是時代的鮮明烙印和流行的前衛(wèi)色彩； 久住城里，我 就是標的，張揚的個性向四周輻射，四周的城市在向我聚攏，為我服務； 都心生活，是一種最自由、最現代、最方便、最時尚的生活方式，人與城市，人與建筑，人與社會共融相生。唯一東門步行街區(qū)內物業(yè) 0 距離散步物業(yè)，宜商宜住宜投資，升值 潛力無窮。 □城市情懷 在商圈中有完善生活配套，居住在高尚住宅里，從容體驗新鮮，領先感受時尚，不斷尋找刺激，吃喝玩樂、 衣食住行有更多選擇和更多方式，令人企羨的無上優(yōu)越。 是價值認同模式的。適宜居住人口：單身或小倆口。適宜居住人口： 35 口之家，三代同堂。由于物業(yè)是從期房階段就建立市場形象的，所以是現場包裝的核心。 [5]宣傳資料（印刷品） 包括售樓書、戶型單頁、各種宣傳單張、購樓須知、價格表、認購書、名片、信封、信箋、工作證等一系列宣傳資料。 廣告主題 ：導入都薈名苑的“都市主流生活旗手”等新概念之主題 賣點訴求： 樓盤整體形象；附帶企業(yè)品牌形象； 媒介 組合： 軟性報道、戶外廣告、形象墻、折頁、少量硬性廣告 工作內容 ： 前期以新聞運用的軟性文章作預熱和鋪墊為主。 媒介組合： 報紙廣告為主，售點廣告、電視廣告、戶外廣告為輔，進行立體宣傳。 廣告主題 ：以證言方式為主要表現方式， 訴求重點 ： 調整階段：分賣點訴求；優(yōu)惠措施 證言階段：工程進度、發(fā)展商實力 媒介組合 ： 報紙廣告為主，以 DM 專遞、售點廣告為輔 工作內容 ： 以證言式、催促式為廣告形式投放促銷廣告，利用節(jié)假日，展開公關活動，提升銷售率 。 ◆ 美好未來永留存主題活動（城市風景 /項目展示 /攝影大賽） 大量管理資料下載 36 媒 介 組 合 及 發(fā) 布 策 略 策略思想 新聞炒作及軟廣告為烘托，硬性廣告為旗幟主導走向；堅持一家報紙、一家電視臺為主力媒體，投放絕對數量的廣告。 B．形象導入期 在主導媒體《特區(qū)報》采用小全版和 1／ 2 版。 C．強勢推廣期 采用《深圳特區(qū)報》全版； 穿插其他報紙半版、 1／ 3 版和 1／ 4 版； 加快見報頻率提高廣告信息達到率，配合主題活動形成強勢沖擊，達到強銷目的。以最省錢的方式達到最大的宣傳效果。 工作建議 ： 協助發(fā)展商進行策略調、制定公關活動方案。 對主要賣點繼續(xù)穿插推出創(chuàng)意廣告，強化在受眾中的印象。 第二階段：形象期 （包括公開發(fā)售期） [拿到預售證后兩個月 ] 大量管理資料下載 33 階段特征 ：經過前期的宣導工作，項目的市場形象得到確立，部分消費者準備入市 。如何將有效客戶群吸引到現場是關鍵。售樓處和分賣場是買賣雙方交鋒場所，如何讓售樓處、分賣場在推廣方面更具有感染力和攻 擊力，是賣場包裝 所需要解決問題。 選擇此類戶型的客戶 生意成功的小商人，接家人過來同住 投資以賺取豐厚租金回報或坐等物業(yè)升值； 喜歡在都心居住的大家庭； 對以上三層面客戶，廣告針對性攻擊點： 第一攻擊點： 針對第一層面的客戶，廣告將側重功利訴求： 訴求內容：生活方式、前衛(wèi)色彩、動感之都、潮流 之先、引領時尚、 活色生香夜生活，兼顧生活上班兩不誤、 總價低、就近照顧生意； 第二攻擊點： 針對第二層面的客戶，廣告將側重地緣與情感訴求： 訴求內容：血肉不可分的羅湖情結 / 生在羅湖，長在羅湖、心在羅湖、根在羅湖、愛在羅湖、永遠的羅湖 大量管理資料下載 26 慣性心理及行為模式：穿著睡衣行街，下樓就能喝早茶、周五周六通宵打麻將，朋 友圈子固定，香港朋友過關很快就能見面，等； 都市中心無可取代的繁華度、舒適度及方便度； 離香港心理距離最近，祟港、祟洋、祟外心態(tài)最濃； 較優(yōu)的性價比和投資前景、升值快、回報率高、出租率高等；金錢意識； 第三攻擊點： 針對第三層面的客戶，廣告將側重親情、地緣與利益訴求三結合： 訴求 內容：認祖歸宗，葉落歸根、傳統(tǒng)意識、闔家團聚、親情濃烈； 都市中心無可取代的繁華度、舒適度、自由度、方便度； 大空間，都市全景觀等。 總價在 30 萬 45 萬元之間，如 7 成 20 年按揭，則首期支付 9 萬余元，月供在 1500 元 — 2200 元之間，對于家庭收入 在 5000 元以上的客戶來說，可以承受； 選擇此類戶型的客戶 多為企事業(yè)單位的 白領，置業(yè)目的多為在辦公地附近就近置業(yè)，方便上班。 文案走向： 對羅湖生