【正文】 所有權(quán)的土地，即包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地。 0什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？ 指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件 ？ （ 1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； （ 2）取 得《建筑許可證》和《開工許可證》； （ 3）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資； （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； （ 5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 0 公用建筑面積： 建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 1七通一平 ： 指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 1 公寓： 供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。 2 建筑高度： 建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂 直高度。 2 什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。層高不大于 米時不計層數(shù)。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 19） 、 預(yù)售面積 ： 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 第三部分：相關(guān)建 筑分類知識 一 : 按建筑物 （住宅） 的層數(shù)分類 0 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪 177。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。 二 、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類 1： 建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為 ： a) 磚木結(jié)構(gòu) b) 磚混結(jié)構(gòu) c) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分為框架、框架剪力墻，剪力墻等）、 d) 鋼結(jié)構(gòu) e) 其它結(jié)構(gòu) 名詞解釋： （ 1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土是由鋼筋、混凝土兩種材料構(gòu)成的。 根據(jù)工程的需要，可制成各種形狀的結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件，這樣，就給選擇合理的結(jié)構(gòu)形式提供了有利條件。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)除以上優(yōu)點外，也有存在一些多缺點如：自重大，抗裂能力差，現(xiàn)澆時耗費模板多，工期長等。 優(yōu)點是：強度高、重量輕、材質(zhì)均勻、以及制作簡單、運輸方便等。它多用于六層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。因此，框架結(jié)構(gòu)多用于 10 層以下建筑，個別也有超過 10層的。因為剪力墻結(jié)構(gòu)的墻體較多，側(cè)向剛度大，所以它可以建得很高。 （ 7）排架結(jié)構(gòu)： 應(yīng)用于生產(chǎn)較重或尺寸較大產(chǎn)品的生產(chǎn)車間（如汽車制造、冶金等單層廠房）。 （ 對于這些構(gòu)件的設(shè)計必須滿足強度和剛度要求。 07） 承重墻： 凡直接承受上部屋頂、樓板所傳來荷載的墻（墻厚一般不小于 240 毫米 ） 08） 非承重墻： 不承受上部荷載的墻 包括：隔墻 填充墻 幕墻（墻厚一般不大于 120毫米） 09） 隔墻： 凡分隔內(nèi)部空間其重量由樓板或梁承受的墻 10） 填充墻： 框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻 . 11） 幕墻： 懸掛于外部骨架或樓板間的輕質(zhì)外墻 12） 樓梯： 樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。 建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件 房屋建筑構(gòu)造是一門研究建筑物各組成 部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工以及建筑經(jīng)濟等有關(guān)方面的知識。 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水 施工圖、電器施工圖等。 效果圖： 有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。 排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。 集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用?，F(xiàn)價約為 1 元 /立方。 電梯：基本都標(biāo)有載客量，載重重量 X KG，運行速度。 竣工房屋價值 是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。 一般損壞房屋 指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋。 小區(qū) (級 )路 一般用以劃分組團的道路。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。 拆遷房屋承租人 是指與被拆遷人具有租賃關(guān)系的單位或個人。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 ,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié) 算被拆遷房屋和安置用房的差價。 面積誤差比 面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積） 100%247。 住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 (m2/ha)。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 (堂屋 )、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層 (夾層 )、閣樓等面積。 房屋預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商 品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 住房功能細(xì)分術(shù)語 居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。也就是一層房屋的高度。 住宅進深 住宅的進深就是指住宅的實際長度。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 廊 泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。如門斗、雨罩、雨蓬等。 挑陽臺 房屋二層（含二層）以上的陽臺 房屋總層數(shù) 房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。 避難層 高層建筑中用作消防避難的樓層。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分下列四級：一級耐久年限 100 以上適用于重要的建筑和高層建筑。計算公式：危房率 =危險房屋建筑面積247。 綜合維修工程 是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。 公共維修基金額 是指商品住房和公有住房出售后建。 房屋修繕投資 是指對房屋進行各項修繕的投資。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。三級耐久年限 25～ 50年適用于次要的建筑。 中間層 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 房屋地上層數(shù) 一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 米（含）以上的，計算地上層數(shù)。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。 柱廊 有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。 架空房屋 指底層架空 ，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進深不宜過長。 室內(nèi)凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 起居室（廳） 供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最 終依據(jù)。 (住宅 )房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20M 以 上（含 2． 20M）的永久性建筑。 拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 高層住宅 (大于等于 10層 )比例 高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率 (%)。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。沒有獲得該許可，拆遷人不得進行拆遷程序。 拆遷人 是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。 宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 危險房屋 是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公及生活用品等家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用，以及城市建設(shè)配套的投資。多用于高層住宅、寫字間等。而且天然氣燃燒后不會產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全 國正大力推廣。 無論是分戶計量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達到 “誰用誰交費，不用不交費 ”的狀態(tài)。 采暖系統(tǒng)： 采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。 俯視圖：是指用投影方法由建筑物的 屋頂往下直至地面的下視圖 上視圖：是指用投影方法由建筑物的地面往上直至屋頂?shù)纳弦晥D 立面圖：是將房屋的下正面用正投影方法在垂直投影面積得到的投影圖，它表示建筑物的外部形狀和高度等。 建筑施工圖： 包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。 （ 2）預(yù)制、裝配式建筑 這種建筑物主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進行裝配而成。 平屋頂（坡度 5％，通常 2％ 3％）、坡屋頂（大于 10％）和其它形式 14） 門窗： 門的分類：平開門、推拉門、 轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。內(nèi)墻還有分隔房的作用，所以對墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求 。 就 常見的民用建筑 而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。 （ 5）筒體結(jié)構(gòu)： 隨著房屋層數(shù)的進一步增加，結(jié)構(gòu)需要具有更大的側(cè)向剛度，以抵抗風(fēng)荷載和地震的作用，因而出現(xiàn)了筒體結(jié)構(gòu)。因此，當(dāng)房屋高度超過一定限度后，再采用框架結(jié)構(gòu)，框架梁、柱尺寸就會很大，這樣，房屋造價不僅增加，而且建筑使用面積也會減小。目前，我國框架結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土建造。 （ 4）木結(jié)構(gòu)： 木結(jié)構(gòu)是指全部或大部用木材制成的結(jié)構(gòu)。如：采用輕骨料混凝土，以減輕混凝土的自重，采用預(yù)應(yīng)力混凝土提高構(gòu)件的抗裂，以采用預(yù)制管鋼筋混凝土構(gòu)件克服模板耗費多和工期長等問題。 混凝土材料耐火性能是比較好的。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)之所以應(yīng)用這么廣泛，是由于具有以下一些優(yōu)點： 。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。 【低層 住宅 】 指一層至三層的 住宅 。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 公攤率：公攤面積與建筑面積之比； 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以 十種情況不計入建筑面積 根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn) ——— 《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算。 5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150 毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用 150 毫米的