【正文】 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 挑戰(zhàn)和困難 ........................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 加入 WTO 對房產(chǎn)業(yè)的沖擊 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 西部大開發(fā)與房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 銷售及回款控制 ............................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 項目設(shè)計、規(guī)劃內(nèi)容特點，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價格表、售樓細(xì)則等 ... 錯誤 !未定義書簽。 . 結(jié)構(gòu)用材 ............................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 ...............................《商品房銷售面積測量與計算》（中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范JJF1058— 1998）摘要 .................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 術(shù)語 ..................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 ................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 .......................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 房地產(chǎn)條例（城市房屋權(quán)屬登記管理辦法） .................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng) 具備什幺條件 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 . 個人住房貸款的種類 ................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 . 個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量 ........................................................ 錯誤 !未定義書簽。 . 各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù) .................................. 錯誤 !未定義書簽。 . 智能住宅的功能 ............................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 物業(yè)管 理要規(guī)范 ............................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 15．現(xiàn)場模擬訓(xùn)練？ 15． 1 銷售代表現(xiàn)場互動訓(xùn)練 15． 2 公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場抽查訓(xùn)練 15． 3 培訓(xùn)總結(jié) （中英對照） 16． 1 住宅物業(yè)類（ Residential flat） 16． 2 樓花（ property under construction） 16． 3 商鋪（ retail shop） 16． 4 條件磋商（ term negotiation） 16． 5 法定協(xié)議 16． 6 按揭（ mortgate loan） 16． 7 約見律師（ appointment with the solicitor） 9 1. 公司 情況介紹 . 公司背景 . 公司產(chǎn)業(yè)狀況 . 公司目標(biāo) . 公司制度 2. 形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對 . 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式 . 2020 年上半年商品房供求狀況和價格走勢 據(jù)中房指數(shù)， 2020 年全國在房地產(chǎn)行業(yè)狀況： ? 投資總額 4010億元，比上年增長 11%，其中住宅建設(shè)投資 2430億元，增長 24． 5%； ? 竣工面積 1． 97 億 m2，增長 28%，其中住宅竣工面積 1． 62 億 m2，增長 29． 76%； ? 銷售面積 1． 34 億 m2，增長 25． 2%，其中住宅銷售面積 1． 19 億 m2，增長 24． 9%； ? 銷售金額增長 23． 9%，其中住宅增長 24． 77%； ? 全國房價穩(wěn)中 有降，但各地區(qū)情況差異較大。 ? 美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為： （ 1） 房地產(chǎn)代理 (Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè) (Brokerage)、房地產(chǎn)管理 (Management)、房地產(chǎn)估價 (Appraising)、房地產(chǎn)顧問 (Advisory)、房地產(chǎn)保險 (Property Insurance)。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從 1． 3 元 /m2 提高到 3． 5 元/m2。國家計劃使用住房補(bǔ)貼方式將原有的實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹? ? 發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)的動力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會總貸款額的 6080%。 ? 國家計委 l998 年的預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期有望在 2020年結(jié)束。 . 房價中地價比重加大，總體房價看漲 ? 房價構(gòu)成：①地價；②建筑成本；③稅費； ? 建造成本下降：加入 WTO?關(guān)稅的下降 +國外競爭對于進(jìn)入 ?短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降（如進(jìn)口建材、設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的 30％降至百分之十幾）； ? 稅費下降：加入 WTO ?行業(yè)管理向國際慣例靠攏 ?規(guī)范化 +費改稅 ?房地產(chǎn)開發(fā)過程中的總體稅費將會有較大幅度的下降； ? 地價全面攀升； ? 房價：地價比重增加，建筑費用和開發(fā)稅費比重減少。 14 ? 紡織和服務(wù)業(yè)：美國逐步取消對華紡織品配額 ?極大地刺激目前還未完全從金融危機(jī)中緩過勁來的紡織和服務(wù)業(yè) ?產(chǎn)品的出口量將有較大的增長。 ? 農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口：中國目前農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達(dá) 45％，在 2020 年之前根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種農(nóng)產(chǎn)品的關(guān)稅將降至 10％～ 20%，平均關(guān)稅要降至 17%，重點農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至 14． 5%。 ? 居住郊區(qū)化： 擁有私人轎車的家庭數(shù)量的增加，人們在購樓時對交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進(jìn)一步朝郊區(qū)發(fā)展。 籌資融資風(fēng)險指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險。 （ 6） 負(fù)責(zé)銷售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對已簽合同需進(jìn)行認(rèn)真核定。 （ 4） 作好銷售記錄，總結(jié)并將客戶的意見及建議及時向主管領(lǐng)導(dǎo)反映。 （ 3） 凡進(jìn)入售樓處詢問房子的客戶，都算輪次。 （ 8） 如接待較長時間后原銷售員才認(rèn)出是自己的客戶，則視為新客戶。交秘書及出納審核后，確保無誤再交公司存檔。 據(jù)悉，根據(jù)國家民政部對行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實際情況，有關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類： 第一類：承重構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需 求的構(gòu)件。 一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼 22 筋混凝土結(jié)構(gòu)。 . 房屋建筑的抗震設(shè)防 某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國家頒布法規(guī)性文 件確定。 . 住宅的配套 除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。 23 （ 4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。按目前市場情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 100~400 元 /M2 屬低檔裝修， 400~800 元 /M2 屬中檔裝修， 800 元 /M2 以上屬中高檔和高檔裝修。 24 6. 住宅設(shè)計規(guī)范及計量技術(shù)規(guī)范 . 《商品房銷售面積測量與計算》（中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范 JJF1058— 1998）摘要 . 定義 （ 1） 商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。 . 住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮： （ 1） 外墻：色彩及材質(zhì)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位， 另外還包括熱水供應(yīng)。 ~12176。 . 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點 根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。 . 民用建筑的分類 （ 1） 以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（ 1—3 層）、多層住宅（ 4—6 層）、中高層住宅（ 7—9 層）、高層住宅（ 10層以上）。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名）；南部地區(qū)以華陽鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽區(qū)（暫名）。 （ 16） 銷售部每周一次例會，時間暫定為每周三下午 6： 00點開始，以便對工作中遇到的問題及銷售中的體會作一次交流。 （ 10） 如出現(xiàn)一個客戶多個銷售員交叉接待過，則銷售員間互相協(xié)商，如協(xié)商達(dá)不成一致意見造成不好影響，則業(yè)績收交營銷部。 （ 4） 在接待客戶過程中，銷售員不得夸大其詞，應(yīng)嚴(yán)格按照統(tǒng)一口徑和指標(biāo)來回答客戶。密切配合同事的工作。 （ 8） 協(xié)助其它部門工作，并協(xié)同相關(guān)部門共同做好售后服務(wù)。 外匯匯率變動風(fēng)險是由于外匯較大幅度的波動從不同側(cè)面對開發(fā)商造成的風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險又稱拖欠風(fēng)險或信用風(fēng)險。 ? 農(nóng)民進(jìn)城：各大城市中的外來勞動力特別是來自農(nóng)村地區(qū)的打工者很多，加入關(guān)貿(mào)后這些城市將獲得源源不斷的廉價勞動力（建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)），人工成本的降低有利于降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 ? 港口運輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務(wù)增長。 . 金融業(yè)開放 ? 國外信貸資金進(jìn)入：房地產(chǎn)的融資多元化發(fā)展，資金投入量加大，提前消費趨勢明朗并被越來越多的消費者接受。 . 非住宅類物業(yè)將成搶手貨 ? 當(dāng)前房 市場：寫字樓積壓最為嚴(yán)重、空置率最高。其中金融機(jī)構(gòu)向個人提供的住房的款占社會總貸款額的 20%左右，而在我國少于 2%，同樣相當(dāng)于國外發(fā)達(dá)國家的 1/10 左右。 ? 技術(shù)創(chuàng)新：決定市場開拓能力。 . 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時期 ? 轉(zhuǎn)制：住房體制從實物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。 （ 3） 房地產(chǎn)經(jīng)營 (Operations)：一般經(jīng)營、抵押、租賃和其它。 ? 人的需求：吃 ?住 ?行；目前我國正處于由解決溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，人們對居住需求提到上升日程。 . 認(rèn)定內(nèi)容 ............................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 8 . 二十一世紀(jì)居住小區(qū) ................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 . 購房合同 ....................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 可作為個人住房貸款的抵押物 ............................................... 錯誤 !未定義書簽。 . 辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行 ............................................... 錯誤 !未定義書簽。 A. 資質(zhì)一級企業(yè) ...............................................................