【正文】 為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，同時周邊匯聚了五華、神農、新時空 、金源等高檔 酒店，共同支撐商業(yè)的消費群體。 從長沙房地產發(fā)展前景來看，其政策持續(xù)性強，較為穩(wěn)定，投資環(huán)境好；經濟發(fā)展，人民生活水平提高，城市化進度加快，催生了大批要求改善居住質量的客戶，市場需求旺盛；土地供應日益市場化，且計劃性加強，城區(qū)土地供應量日益減少，在近期召開的市國土資源會議上，強調要加大盤活存量土地 力度，嚴格控制房地產開發(fā)新增建設用地，可以預見，今后幾年土地供應會趨緊。 E、土地供應城郊量 大，城區(qū)供應量小 隨著城市化進程的加快，長沙城區(qū)以同心圓狀向四周擴張，對長沙房地產市場的持續(xù)繁榮有明顯促進作用，城郊結合部的房地產開發(fā)風生水起，城市年度土地供應基本集中于此，如河西市府板塊、城南省府周邊、城東瀏陽河一帶等。 2021 年 ，長沙 市 GDP總量 達 億元，增幅比全國快 分點 ， 在全國 26 個省會城市中， 長沙 市排位 提升至 第 12 位，增長速度提升 至 第 8位 ；在 全國最具影響力的 25 個大城市 中，長沙年人均可支配收入排名第 14 位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市 ，居民住房消費能力增強。整個區(qū)域總面積為 平方公里，其中居住用地面積為 萬㎡。 其中，針對住宅供應的結構性矛盾，采取相應措施進行調控。 南城擴建后，進入二環(huán)內居住的城南居民 167。 技術指標 ：容積率 ，綠化率 40% 基本情況 ： 5000 平米的中庭廣場花園， 1000 平米原生林木，兩梯兩戶板式高層， 270 度轉角凸窗。 （五）、區(qū)域房地產市場情況 周邊項目概況 1）、融科 ※ 理性市場，買房劃算。 經濟全球化迫使區(qū)域城市群統(tǒng)一組織市場優(yōu)勢，以集團形式介入國際競爭 。 全年商品住房供應套均面積為 ㎡， 90 ㎡以下戶型供應套數(shù)總量占比為 %； 商品住房實際銷售的套均面積 ㎡， 90 ㎡以下戶型實際銷售套數(shù)占比為%， 宏觀調控的效 應初顯 。 價位結構分析 從價位供應結構來看， 30004000 元 /㎡價位段商品住房供應量躍居首位，占總供應量的 %，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長 %；其次為 25003000 元 /㎡價位段商品住房，供應量 占總供應量的 %，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長 %。 銷售價格 2021 年全市商品房平均價格為 2991 元 /㎡，商品住宅平均價格為2691 元 /㎡，非住宅商品房平均價格為 5468元 /㎡，較去年同期分別上漲了 %、 %、 %。市場運行情況 總體 如下： （一）、 2021年市場供應情況 開發(fā)投資 2021 年 全 市共 完成房地產開發(fā)投資近 300 億，與去年同期相比增長約 17%，占全市固定資產投資達 26%以上 。據(jù)統(tǒng)計，長沙黃花機場 2021 年（截至日前）吞吐量首次突破 600 萬人次，預計全年可達 660 萬人次，在中國國內機場的排名上升至 13位，中南地區(qū)居第 3位，僅次于廣州、深圳機場，充分表明長沙經濟發(fā)展迅猛和對外經濟交流的頻繁； B、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴大，商品房需求量大。 長沙 市 下轄 芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)及長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市總面積 萬平方公里，其中市區(qū)面積 556 平方公里，至 2021 年，長沙建成區(qū)面積逾 170 平方公里，總人口逾 600 萬人，市區(qū)人口 已達 240 萬 人 。 北京將在全市范圍內開展房屋普查，摸清房屋權屬情況 ， 稅務專家對此表示，這意味著北京邁出了 物業(yè)稅 開征的第一步。新政規(guī)定， 住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主 ； 嚴格控制低密度、高檔住房的建設 ；加強 規(guī)劃 管理 。《通知》規(guī)定，新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍，并按照實際新增建設用地面積征收 。宗地區(qū)位詳見《周邊交易土地相對位置圖》 第二部分 政策性風險分析 近兩年時值國內地產界的多事之秋，隨著“國八條”等系列房地產調控政策的出臺，引起了地產界的劇烈震蕩，許多中小開發(fā) 企業(yè)不堪重負，紛紛退出舞臺，大型開發(fā)企業(yè)興起聯(lián)合之風，如深圳萬科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團等，客觀上加速了開發(fā)企業(yè)的重新洗牌。 從中觀來看 ， 長沙城區(qū)存量土地 供應 主要 來自 兩方面 ： 一是原有工業(yè)企業(yè) 、事業(yè)單位改制后處理的劃撥 用地， 二 是舊城改造用地。宗地內現(xiàn)多為學生宿舍、辦公樓及配套設施，現(xiàn)已全部 騰空。地塊內綠樹成蔭，植被豐富，居住性配套設施完善。 如今，長沙市 二環(huán)線以內的工業(yè)企業(yè)改制已完成 90％以上，處置用地已 所剩無幾，因此，城區(qū) 存量土地 供應 主要 集中 于舊城改造，但由于新的拆遷安置條例實施，拆遷成本大幅上漲， 導致 建設成本增加 ，舊城改造項目開發(fā)難度大，故而開發(fā)企業(yè)對舊城改造項目不愿問津。 眾多購房者在地產新政面前，顯得猶豫不決，對出手時機的把握慎之又慎，樓市一度呈現(xiàn)出“持幣徘徊”和“持房待漲”的觀望之風，大有山雨欲來之勢，長沙也受全國大勢影響，成交量一度也出現(xiàn)小幅下挫。根據(jù)專家估算，此項約增加開發(fā)成本 510%。 鼓勵發(fā)展中小戶型住宅， 特別是 90 平米以下的戶型，規(guī)定該戶型的比例必須占到項目總面積的 70%以上。 物業(yè)稅是指國家對于房屋所有者和承典人 (在一定時期內擁有 )所征收的財產類稅收 ， 物業(yè)稅的征稅對象主要是持有房屋的居民個人和房地產開發(fā)商。 經濟情況 隨著內陸開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施后的經濟輻射作用，長沙經濟發(fā)展迅猛。 長沙市區(qū)人口已突破 200 萬人，為全國少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近 10 萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達將近 300萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產業(yè)的發(fā)展。 表明長沙房地產市場依舊理性，投資商對市場普遍看好，投資熱情不減；另外也說明，房地產業(yè)仍是國民經濟的主導，其投資占固定資產投資近三成，對其他行業(yè)的發(fā)展拉動作用明顯；但同時，增幅下調，宏觀調控的作用初顯。 2021 年商品房平均價格在 2021 年的基礎上有稍許下降，一是因為宏觀調控的影響，二因市中心區(qū)高價位商品房供應量下降，導致整體價格下降，三因非住宅類產品供應量下降，客觀上也拉低了平均房價。 可見，目前長沙 30004000 元 /㎡ 價位段商品住房預售增長明顯，表明市場新推出商品住宅主要為 30004000元 /㎡ 價位段商 品住房，預示著明年長沙商品住宅均價將全面抬升至 3000 元 /㎡ 以上水平。 ※ 銀根緊縮不明顯，金融界對房地產市場持續(xù)看好。 以此速度發(fā)展，未來長株潭將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的城市 群 ，成為輻射與 服務中南地區(qū)的經濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領域、更高層次參與國內外競爭 。 人民網曾對全國 最具影響力的 25 個大城市 就“ 買房劃算程度 ”進行了深入調研，綜合 考慮各城市 房價、 人均可支配收入水平、普通家庭購買住宅所需年限 （標準： 普通三口之家，利用正常節(jié)余購買一套 70 平方 米的商品房 ） ，在 全國 25 個大城市中， 2021 年長沙城市居民人均可支配收入突破萬元大關，排名第 14 位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市 ， 平均房價卻排在第 22 位，普通家庭購買住宅所需年限為 年， 買房劃算程度在 25 個大城市中排名第三 ， 僅次于深圳 （ 年 ） 和蘇州 （ 年 ）。三萬英尺 開發(fā)商 ： 聯(lián)想控股有限公司旗下全資子公司融科智地（北京） 位置 ：東塘商圈韶山中路，毗鄰沃爾瑪、時代華納 體量 ：占地面積約 4 萬平方米，總建筑面積近 20 萬平方米，由八棟高層建筑集群和一棟獨立的城市生活會館組成，住宅約 900 戶，小戶型公寓約 600 戶。 周邊配套 ：附二醫(yī)院，省地質中學，中心城區(qū)，配套齊全。 周邊縣市進城購房者。 套型結構比例控制 根據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》， 長沙 市區(qū)內用地分為 4 個等級區(qū)域：（ 1）核心區(qū)（核心舊城區(qū)）：湘江 ― 湘春路－芙蓉路 ― 勞動路圍 合的區(qū)域 。近期建設商品房面積為 萬㎡ ， 90 ㎡以下套型占總建設面積的比例控 制在 80％以上。 中觀：長沙市房地產發(fā)展狀況 A、房地產開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。市中心為老城區(qū)，無大宗土地供應，開發(fā)項目主要表現(xiàn)為舊城改建項目，且規(guī)模小，土地供應已逐步呈饑餓狀態(tài)。 從項目本身來看，長 株 潭三城融合，項目所處區(qū)域房地產開發(fā)風生水起，提升了區(qū)域居住氛圍；政府加大投資力度，改善了項目周邊交通、環(huán)境條件； 由于該區(qū)域土地稀缺，存量土地多表現(xiàn)為舊城改建項目，拆遷難度大，開發(fā)商介入熱情不高，后續(xù)開發(fā)項目有限，可避免區(qū)域同質化競爭；本項目規(guī)模適中，操作難度相對較小，加上中天廣場的成功開發(fā)，公司品牌得到市場認可，若開發(fā)該項目，有利于趁勢強化公司品牌，且此宗地位置得天獨厚，升值潛力較大。 地塊周邊芙蓉路一線商業(yè)小鋪面經營狀況一般，但中上等規(guī)模的餐飲、娛樂情況較好，如緊鄰項目南側的新長福新時空店（餐飲）、湘鄂情（餐飲）、陽光足浴等，經營狀況良好。 結論： 項目開發(fā)以商務和高檔住宅為主，于臨街部分設置商業(yè)和寫字樓，以迎合并提升項目周邊商務、商業(yè)氛圍，提升住宅附加值，同時降低樓面地價。 （三）、建設與預售階段 建設方面： 成本 支出不突破預算。 557760110 對應設計思路：本項目設計方案中初步考慮利用現(xiàn)有地形，在每個階梯帶上自主布局建筑： 第一階梯職工宿舍區(qū)，臨主干道，主要考慮商業(yè)、商務或高層住宅，同時 60 余米的縱深足以形成區(qū)內道路和綠化，與自然落差線一起形成形成與第二階梯建筑的自然區(qū)隔?？偨ㄖ娣e約 7500 平方米。 （ 3） 項目縱深部分依地形，布局 5 棟 100 米高層點式、板式住宅，總建筑面積 170000 平方米。 利潤空間 在上述土地價格下，項目凈利潤 為約 億元，在經濟上可行；但該方案是不受規(guī)劃要點約束下的經濟指標測算，對規(guī)劃要點的突破程度將直接影響到項目的盈利水平。 至 2021 年初，項目現(xiàn)金流實現(xiàn)正值，項目投資回收期為三年。 結論 通過上述敏感性分析，可以看出容積率對項目盈利水平影響比較大，在現(xiàn)有規(guī)劃要點的前提下，規(guī)劃指標的突破程度將直接影響到項目的盈利水平。 項目作為一個整體規(guī)劃、開發(fā)建設，至 2021 年二季度住宅主體封頂，至 2021 年四季度部分住宅物業(yè)實現(xiàn)銷售，至 2021 年底全部竣工。 （ 4） 地下部分 地下室 3 層，負一、二層每層 20210 平方米，負三層 15000 平方米，共計 55000 平方米， 1155 個車位，作為項目配套服務業(yè)主。住宅以一梯二戶板式住宅為主，主 力戶型80— 140 平方米，計 704 戶。 中心體育場可開挖作為地下車庫，出口平齊教學及生活區(qū)。 工程變更、施工爭議等協(xié)調。 同時項目地塊對城市中心區(qū)來講，能形成一定規(guī)模，周邊大環(huán)境及配套也較好，具備高檔樓盤的潛質。 項目負一層地下室也有經營商業(yè)的條件，提升項目價值。 W=劣 勢： ◎ 該區(qū)域為舊城區(qū)，周邊 環(huán)境仍有待改善； ◎ 依據(jù)規(guī)劃要點要求，南北退讓間距比較大； O=機 會： ◎ 老城區(qū)土地供應減少，土地稀缺，將減少潛在競爭對手威脅； ◎ 省府南遷，政府對新南城市政建設投入加大，改善環(huán)境和交通； ◎ 周邊中高檔樓盤的興起，居住氛圍日益成熟； ◎ 長 — 株 — 潭融合和城市擴張，使項目所處區(qū)域的戰(zhàn)略位置日益重要，是連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉要地，升值潛力大。 B、土地供應有限，后續(xù)開發(fā)項目少 該區(qū)土地供應主要為舊城改造和工業(yè)、事業(yè)單位改制后的劃撥用地處理，如今，二環(huán)內工業(yè)企業(yè) 90%以上完成改制，用地已處理，后階段土地供應主要為舊城改造，但數(shù)量有限，且面積不大，不利于規(guī)模開發(fā)，加上拆遷成本高、難度大，開發(fā)商不愿問津。 B、銷售面積穩(wěn)步上升。 市場分析結論 宏觀：長沙市經濟發(fā)展狀況 A、長沙城市經濟發(fā)展，中心地位增強，沿海資本介入。 分用地區(qū)域類別內的項目套型結構比例，按照節(jié)約集約利用土地要求，確定如下： 規(guī)定核心區(qū)用地內，所有套型結構比例均嚴格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 90％以上控制。 周邊高收入階層及私營業(yè)主 167。 4）、佳天 物業(yè)管理 ：第一太平 戴維斯 周邊配套 ：砂子塘小學、雨花亭小學、 21 中；沃爾瑪、友誼商城、通程、家潤多、東塘交易大樓；工行、建行、農行、中行、招行；市中心醫(yī)院、省中醫(yī)附一、湖南腦科醫(yī)院；工人文化宮等 銷售情況 ：一期于 2021 年 11 月初推出近千套房源，銷售率近 95%， 實現(xiàn)均價 4300 元 /平方米，銷售情況較理想，其戶型、公司品牌和大戶型的稀缺性促進作用比較明顯。 ※ 市場需求繼續(xù)堅挺，房