【正文】 第三部分 市場(chǎng)分析 一、長(zhǎng)沙市概況 城市概況 長(zhǎng)沙市 地處中南， 湘江下游， 系湖南省省會(huì) 。 另外，大力加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，完善房地產(chǎn) 行業(yè)誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信公示制度，誠(chéng)信檔案應(yīng)當(dāng)公示；對(duì)于失信情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個(gè)人，主管部門應(yīng)當(dāng)在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評(píng)價(jià)時(shí)，加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。 新政規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例必須達(dá) 35%以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道、融資數(shù)量相應(yīng)受到限制，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資本比例要求更高。新政規(guī)定， 著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 ； 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng) ； 進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度，依法制止 “炒買炒賣 ”土地行為 ， 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管 。宗周邊交易土地相對(duì)位置圖 地北臨侯家塘商圈，東接?xùn)|塘商圈，西望湘江，商業(yè)、居住氛圍成熟。 隨著交通發(fā)展，該區(qū)域與各市級(jí)商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個(gè)商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，賀龍?bào)w育中心、田漢 大劇院等休閑娛樂(lè)齊聚于此，周邊學(xué)校、醫(yī)院、五星級(jí)酒店云集，中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 該 宗地 位于長(zhǎng)沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號(hào)稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角 ，與 神農(nóng)大酒店和五華大酒店 隔路相望， 東距東塘商業(yè)中心約 2 公里，西至湘江不到 2 公里，南距省政府新址約 4 公里，北臨長(zhǎng)沙市新興的商業(yè)中心 ——候家塘商圈，北距中天廣場(chǎng)所在的五一商圈也僅 3 公里。 三、地塊周邊配套 宗地區(qū)位示意圖 項(xiàng)目北距新興的商業(yè)中心 —— 候家塘約 1 公里，近年來(lái)，隨著省府南遷和城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙南城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的良好態(tài)勢(shì)，政府加大力度扶持南城發(fā)展，芙蓉南路的擴(kuò)建和延伸、二環(huán)線的拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。 從宗地本身來(lái)看 ，地塊位于長(zhǎng)沙傳統(tǒng)市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路中段，連南接北，位置得天獨(dú)厚。 一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié) 新政強(qiáng)調(diào)，各地要制定土地年度供應(yīng)計(jì)劃， 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 。對(duì)此，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款審查將更加嚴(yán)格，國(guó)家對(duì)銀行貸款的監(jiān)控也更加嚴(yán)厲。 四、交易環(huán)節(jié) 新政規(guī)定，從 2021 年 6 月 1 日起，對(duì)購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，大大增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的轉(zhuǎn)讓成本，使其無(wú)利可圖，客觀上抑制了投機(jī)性需求。 征收物業(yè)稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)，如此以來(lái)，才能真正抑 制投資性和投機(jī)性需求。 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，增幅比全國(guó)快 個(gè)百分點(diǎn)，人均 地區(qū) 生產(chǎn)總值 27853 元，同比增長(zhǎng) %，城 市 居民人均可支配收入 13924 元，同比增長(zhǎng) %，居民生活水平顯著提高 。 2021 年全國(guó) 35 個(gè)副省級(jí)城市中中部地區(qū)各大城市經(jīng)濟(jì)情況對(duì)照 城 市 GDP總量 億元 排名 增速 排名 人均可支配 收入（元） 人均消費(fèi)性 支出（元） 長(zhǎng)沙 20 % 11 12434 9660 武漢 13 % 13 10850 8234 鄭州 1650 19 % 7 10977 7398 合肥 27 % 2 9584 7398 南昌 25 % 4 10301 7064 太原 26 % 13 10476 7806 備注：在省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 GDP排名第 12位。 批準(zhǔn)預(yù)售面積 2021 年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。 120144 ㎡區(qū)間戶型占比重最大，為 %，比例比去年增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng) %； 90 ㎡以下的戶型供應(yīng)占比為 %，比例比去年下降了 個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng) %。 2021 年商品住房供銷比為:1, 商品住房市場(chǎng)已由 2021 年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡 ，市場(chǎng)呈理性、健康發(fā)展?fàn)顩r 。 隨著 長(zhǎng) 沙、 株 州、湘 潭三城 融合進(jìn)程加快 ， 長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，逐漸成為中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，大有趕超中部龍頭武漢的趨勢(shì)。 ※ 住房?jī)r(jià)格將保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增幅 趨緩 ，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨合理 。 根據(jù)《 2021 至 2020 年長(zhǎng) 沙總體規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)沙的城市規(guī)模將達(dá)到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長(zhǎng)沙進(jìn)城人口年均增長(zhǎng) 6 萬(wàn)人，外來(lái)人口的購(gòu)房比例為 15%（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），按 3 人 /戶，每戶住房面積 100 平方米計(jì)算，每年將增加 30 萬(wàn)平方米住房需求； 2021年至 2021 年長(zhǎng)沙市人均居住面積從 平方米增長(zhǎng)至 平方米，人均住房面積提高 平方米，改善住房條件的需求將成為市場(chǎng)需求的一大重點(diǎn)；雖然近年來(lái)長(zhǎng)沙城市拆遷呈下降趨勢(shì)，但舊城改造、城市化帶來(lái)的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分 居民新購(gòu)商品房。 2）、 中江國(guó)際花城 開(kāi)發(fā)商 ： 長(zhǎng)沙中江置業(yè)有限公司 （長(zhǎng)沙） 位置 ： 雨花區(qū)新建西路 23 號(hào) 體量 ：占地 50 畝，建筑面積近 12 萬(wàn)平方米，由一棟 27 層高層（商住樓）和六棟 18 層小高層 組成， 1120 戶。國(guó)際新城 開(kāi)發(fā)商 ： 湖南佳天投資 （長(zhǎng)沙） 位置 ： 芙蓉 中 路 與勞動(dòng)路交匯之東北角 體量 ： 58700 平方米 技術(shù)指標(biāo) ：容積率 ，綠化率 18%，規(guī)劃戶數(shù) 575 戶 基本情況 ：雙子座， 北棟 為 寫(xiě)字樓；南棟 為 住宅 ； 三層裙樓 周邊配套 ：所處候家塘商圈， 田漢大劇院、新世紀(jì)體育中心、賀龍?bào)w育館、神農(nóng)大酒店、楓樹(shù)山小學(xué)、雅禮中學(xué)、家潤(rùn)多超市。 部分投資者 2）、區(qū)域走勢(shì) 隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬(wàn)英尺、歐園、香 墅美地等。 規(guī)定一類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 80％以上控制。 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 200６年長(zhǎng)沙 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長(zhǎng)沙處連南接北的咽喉要地，經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升 ，成為眾多海內(nèi)外資本競(jìng)相傾注的熱土，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景可觀。 表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求旺盛，城市擴(kuò)容、外來(lái)人口住房需求、人均收入提高后的改善住房需求等，客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求面臨數(shù)量與質(zhì)量的提升。短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將多為單體樓盤，以商住為主。 T=威 脅： ◎ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的持續(xù)性和不斷加強(qiáng)； ◎ 銀行加息和擬提高首付比例，會(huì)抑制投資型客戶的需求； ◎ 建筑面積 90 平方米以下的中 小戶型占比大于 80%（長(zhǎng)沙住宅發(fā)展規(guī)劃）是對(duì)發(fā)展高端項(xiàng)目的一大威脅； ◎ 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度。 商務(wù) 地塊周邊商務(wù)氛圍也較為濃厚，除上述高檔酒店外，建成的寫(xiě)字樓 如新時(shí)空 和金源酒店北棟麒麟閣，在 建的如佳天國(guó)際新城、都市CEO 等，更加強(qiáng)化了周邊的商務(wù)氛圍。 結(jié)論： 建議走高層、高端路線，以鶴立雞群之勢(shì)打造長(zhǎng)沙高檔、高層辦公、住宅建筑群，盡可能降低建筑密度； 利用地塊天然 落差，營(yíng)造景觀、建筑美感，營(yíng)造良好的居住環(huán)境； 強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新及配比的合理性，以戶型及產(chǎn)品特色取悅客戶。 工程進(jìn)度款支付。此方案一則可以減少土方及基礎(chǔ)工程量，二則車庫(kù)出入口直接面向室外，可減少通風(fēng)要求，節(jié)約成本。 （ 4） 地下部分 地下室 2 層，每層 13000 平方米，計(jì) 26000 平方米， 520 個(gè)車位，作為項(xiàng)目配套服務(wù)業(yè)主。 面積構(gòu)成明細(xì) 項(xiàng) 目 面積 戶數(shù) 商 業(yè) 10600 寫(xiě)字樓 116000 住宅 170000 1760 地下部分 55000 1155 合 計(jì) 351600 土地成本 設(shè)為 X，通過(guò)不同目標(biāo)成本利潤(rùn)率進(jìn)行倒算。工程建設(shè)周期為三年。 附表 現(xiàn)金流入表（單 位：萬(wàn)元） 開(kāi)工 開(kāi)盤 1 開(kāi)盤 2 住封頂 開(kāi)盤 3 超封頂 住交付 超交付 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 小計(jì) 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 商業(yè)裙房 出售 100% 超寫(xiě)字樓 出售 40% 出租 60% 順延 住宅 一期 出售 95% 二期 出售 95% 三期 出售 95% 地下車庫(kù) 出售 30% 出租 70% 順延 小 計(jì) 出售 出租 順延 合計(jì) 順延 累計(jì)現(xiàn)金流入 存貨價(jià)值 2021 年 5 月 11 日 說(shuō)明：（ 1）物業(yè)出售價(jià)格：參照前述測(cè)算價(jià)格； 物業(yè)出租價(jià)格：商業(yè)：一層 100 元 /，二層 45 元 /，三層 36 元 / 寫(xiě)字樓： 90 元 /；車位： 350 元 /個(gè) .月 （ 2）存貨統(tǒng)計(jì)：存貨價(jià)值合計(jì)： 7 億元，存貨價(jià)值在物業(yè)交付使用后每季度計(jì)提折舊 5‰。 項(xiàng)目于開(kāi)盤前達(dá)到資金占用峰值 億元。 注： A 地塊屬二級(jí)土地，基準(zhǔn)地價(jià) 2400 元 /平方米，容積率修正系數(shù)為 ，以項(xiàng)目測(cè)算容積率 計(jì)算，每畝約補(bǔ)交土地出讓金 20 萬(wàn)元，若掛牌時(shí)考慮此因數(shù)，可直接由上述價(jià)格區(qū)間扣減 20 萬(wàn)元 /畝。總建筑面積約 10600 平方米。 （ 2） 項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度高，為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，在 145 米長(zhǎng)臨街部分（寫(xiě)字樓底商）設(shè)置三層商業(yè)裙房，主要以餐飲及娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，作為項(xiàng)目商業(yè)配套并對(duì)外。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部的自然落差與主入口芙蓉路的標(biāo)高有較大距離，所以項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地全部平整在實(shí)際操作上不可行。 二、開(kāi)發(fā)流程 （一）、機(jī)會(huì)選擇和決策分析 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目初步市場(chǎng)分析：項(xiàng)目所在市場(chǎng)的供求關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，目標(biāo)市場(chǎng)及租售價(jià)格水平 項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析：經(jīng)營(yíng)收入與用比較分析 綜合分析 決策 （二）、前期工作 進(jìn)一步分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途、技術(shù)指標(biāo)突破能力及獲益能力的大小； 土地使用權(quán)獲得； 項(xiàng)目所處范圍內(nèi)地塊建筑物的拆除工作； 項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)公司、建設(shè)監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司招投標(biāo)工作； 方案設(shè)計(jì)與報(bào)批； 根據(jù)施工圖預(yù)算項(xiàng)目 工程造價(jià)，進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)成本估算； 施工場(chǎng)地（拆除完畢）七通一平； 市政工程接洽：電信、網(wǎng)絡(luò)、電力、上下水、管道氣等； 銀行信貸：安排短期與長(zhǎng)期信貸； 選擇各分項(xiàng)工程施工單位（土建、消防、空調(diào)、水、弱電、強(qiáng)電、園林）等； 1選擇整合推廣公司、制定營(yíng)銷策劃方案及銷售進(jìn)度計(jì)劃； 1對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀作進(jìn)一步分析，確定各類物業(yè)銷售價(jià)格水平； 1建筑材料、電氣設(shè)備的了解、報(bào)價(jià)等； 1制定施工方案及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略（質(zhì)量、成本、工期、利潤(rùn)）。 同時(shí)項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，如國(guó)防科技大學(xué)政治學(xué)院、長(zhǎng)沙理工大學(xué)、競(jìng)男女子學(xué)院、長(zhǎng)沙雅禮中學(xué)等，實(shí)力型企事業(yè)單位如有色金屬研究院、上市公司海利集團(tuán)、愛(ài)爾眼科醫(yī)院等，其高收入群體職工將成為 項(xiàng)目有效目標(biāo)客戶群，對(duì)項(xiàng)目銷售形成強(qiáng)有力支撐。 項(xiàng)目周邊