【正文】 附件 現(xiàn)金流入表 附表 現(xiàn)金流出表 附表 資金籌措與還款計劃表 七、敏感性分析 銷售價格敏感性分析 項 目 4% 2% 0 2% 4% 銷售收入 204230 208485 212740 216995 221250 總成本 137523 137619 137715 137810 137906 銷售稅金 11437 11675 11913 12152 12390 稅前利潤 55270 59191 63112 67033 70954 凈利潤 41453 44393 47334 50275 53215 凈利潤浮動比率 % % 1 % % 銷售利潤率 % % % % % 成本利潤率 % % % % % 成本敏感性分析 項 目 4% 2% 0 2% 4% 銷售收入 212740 212740 212740 212740 212740 總成本 132206 134960 137715 140469 143223 銷售稅金 11913 11913 11913 11913 11913 稅前利潤 68621 65867 63112 60358 57604 凈利潤 51465 49400 47334 45268 43203 凈利潤浮動比率 % % 1 % % 銷售利潤率 % % % % % 成本利潤率 % % % % % 容積率敏感性分析 項 目 6 5 4 銷售收入 212740 195340 179979 152240 137440 123240 總成本 137715 130427 123570 106768 100570 94592 銷售稅金 11913 10939 10079 8525 7697 6901 稅前利潤 63112 53974 46330 36947 29173 21747 凈利潤 47334 40480 34748 27710 21880 16310 凈利潤浮動比率 1 % % % % 銷售利潤率 % % % % % % 成本利潤率 % % % % % % 說明：容積率 以上時，容積率減少，公建住宅等比變化；容積率 以下時，容積率減少，主要減少住宅量；同時容積率每下降 ，地下車位面積減少 5000平方米。 第八部分 模擬財務(wù)分析 一、開發(fā)周期設(shè)定 2021 年中完成土地儲備，于 2021 年底進行土方開挖，至 2021 年二季度初完成基礎(chǔ)施工。其中二梯四戶板式住宅 3 棟，主力戶型 85— 130 平方米，計 900 戶；二梯五戶點式住宅 1 棟，主力戶型 85— 140平方米，計 160 戶；板式小戶型公寓 1 棟，主力戶型 50— 85 平方米，計700 戶。 （ 3） 項目縱深部分依地形，布局 8 棟板式小高層（ 16 層）住宅，總建筑面積約 84000 平方米。 中心體育場、教學及生活區(qū)作為地塊縱深，可以依地勢布局住宅。 各分項施工單位依工序要求陸續(xù)進場施工。 三、檔次定位 項目周邊中檔樓盤聚集，以小高層、多層為主，雖社區(qū)成熟，但缺乏特色，高檔、經(jīng)典樓盤匱乏，同質(zhì)化嚴重。 項目臨街長約 145 米，有足夠的條件于臨街設(shè)置部分商業(yè)，定位為中上規(guī)模的餐飲、娛樂，同時該類物業(yè)對進深要求比較大，有利于增加商業(yè)比重，盡可能提升項目的價值空間。 第四部分 項目 SWOT 分析 S=優(yōu) 勢： ◎ 區(qū)位好，為連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉之地 ◎ 地塊規(guī)模適中，便于實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，強化公司房產(chǎn)品牌； ◎ 地塊地質(zhì)條件較好，有利于控制開發(fā)成本； ◎ 地勢較高，對客戶而言有心理優(yōu)勢，若規(guī)劃得當，一則可減少部分土方量及建造成本，二可利用地勢形成人造景觀； ◎ 完成拆遷的熟地，可控制拆遷成本和節(jié)省前期工作時間； ◎ 開發(fā)商已開發(fā)中天廣場，在長沙的知名度較高，有品牌優(yōu)勢； ◎ 開發(fā)資金充足，實力雄厚； ◎ 銀行融資平臺的初步建立，品牌認同度高。 微觀：項目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況 A、在建項目提升周邊居住環(huán)境 隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為 軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等，居住氛圍成熟。 表明長沙樓市理性發(fā)展，政府、 消費者和開發(fā)商對樓市前景看好，客觀上導致開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。 本項目按該規(guī)劃為一類用地（與國土部門對用地的分類有所區(qū)別，其為二級地段），屬南郊公園周邊地區(qū)，按規(guī)定所建項目套型結(jié)構(gòu)比例90 ㎡ 以下套型的住房面積占總建筑面積的 80％以上控制，如何解決這一規(guī)劃限制，是項目發(fā)展的關(guān)鍵。（ 2）一類用地（舊城區(qū)）：三一大道 ― 東二環(huán) ― 南二環(huán) ―湘江圍合的區(qū)域；（ 3）二類用地（其他城區(qū)）：除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)的區(qū)域；（ 4）三類用地（風景名勝區(qū)）：岳麓山風景名勝區(qū)。這部分客戶多為子女購房，選擇的標準是配套齊全，能夠提供良好的入學環(huán)境和生活配套，交通便捷，景觀環(huán)境好，同時注重項目品質(zhì)及開發(fā)商實力 167。 工程進度 ：主體封頂 物業(yè)管理 ： 長沙市新途物業(yè)管理有限公司 銷售情況 ：推出 3 幢 470 戶，銷售約 75%，均價 4200 元 /平方米。 技術(shù)指標 ：容積率 ，綠化率 40% 基本情況 ： 澳大利亞柏濤（墨爾本）規(guī)劃設(shè)計，東南亞熱帶風情雨林景觀，點陣式 T 形短板結(jié)構(gòu)，南北通透，全明設(shè)計，帶入戶花園，戶型分區(qū)較明顯。 與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶 5 個近鄰及 其他 同等城市 比較 ，長沙人均可支配收入具有明顯優(yōu)勢，但房價卻比這些城市低 ，成為 中南 、 甚至中西部地區(qū)買房福地 ，發(fā)展前景可觀。 ※ 市場 整體仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。 銀行對房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額總量 繼續(xù) 保持兩位數(shù)增長，占房地產(chǎn)投資總額的比例為 64%；特別是開發(fā)貸款達到 億元，增幅達 %，占房地產(chǎn)總投資的比重達 %。 從價位銷售結(jié)構(gòu)來看， 25003000元 /㎡價位段商品住房銷售量居首，占總量的 %，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長%；其次為 30004000 元 /㎡價位段商品住房，銷售量占總量的%，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長 %。但住宅類產(chǎn)品的銷售價格持續(xù)上漲，表明住宅需求旺盛。 施、竣工面積 2021 年 全年商品房施工面積約 2600 萬㎡，其中新開工面積約 900萬㎡，竣工面積約 500 萬㎡，與去年同期比分別增長 36%、 29%、 24%。 C、經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增 強。近年長沙國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 。不過，物業(yè)稅也并非一朝一夕就能迅速開征的 ，其 除了明確房屋權(quán)屬的復雜調(diào)查之外，還要經(jīng)過設(shè)計方案、政策制定等環(huán)節(jié)，最終 才能出臺。 近日，國家公布了目前最容易滋生腐敗的 10 大行業(yè)，一、二位分別 是土地市場和城市規(guī)劃，都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。 國家對地根環(huán)節(jié)的控制，提高了開發(fā)企業(yè)的準入門檻，加速開發(fā)企業(yè)的重新洗牌，另外對高檔住房嚴格控制，發(fā)展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調(diào)控的一大目標。 然而，進入 2021 年 10 月以來，各地樓市紛紛重現(xiàn)勃勃生機，房價依然居高不下，引起了建設(shè)部等相關(guān)部門的再度重視，“國八條”的后續(xù)政策不斷推出，旨在對樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。 由此可見，本宗地為事業(yè)單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開發(fā)周期和不可預見因素相對較少。地勢整體呈東高西低，落差最高處達 15 米，地質(zhì)狀況良好，適宜修建。 二、宗地現(xiàn)狀 該地塊為長沙理工大學（原長沙市水利水電學校）原址，現(xiàn)因該校區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸 。 近期周邊土地掛牌交易情況 序號 宗地位置 成交日期 用地性質(zhì) 面積 畝 容積率 成交 單價 交地標準 1 芙蓉南路 1 號 商住 商 住 191 水、電、路、通訊， 完成拆遷 2 芙蓉中路 547號：原水泵廠 商住 219 商 住 274 水、電、路、通訊， 完成拆遷 3 勞動東路 439號 住宅 195 水、電、路、通訊， 完成拆遷 備注 ：由于以上幾宗土地成交價都未含交易稅費；成交單價單位：萬元 /畝。 除此外，近期 財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通 知》，對新增建設(shè)用地 土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。 三、建設(shè)環(huán)節(jié) 強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu) 。 五、持有環(huán)節(jié) 擬征收物業(yè)稅。長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素迅速往長沙地區(qū)聚集，成為區(qū)域經(jīng)濟的“發(fā) 展極”。 統(tǒng)計結(jié)果顯示， 2021 年長沙 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處聯(lián)南接北的咽喉要地，經(jīng)濟和戰(zhàn)略地位進一步提升，成為眾多海內(nèi)外資本競相傾注的熱土，房地產(chǎn)開發(fā) 前景可觀。 2021 年 長沙房地產(chǎn)市場 繼續(xù) 保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢。 對比批準預售和銷售數(shù)據(jù)可 見 ，目前長沙的商品房市場供應量整體增幅較大， 但 銷售量增長 放 緩，導致今年以來商品房累計待售面積達 萬㎡，其中，商品住宅待售面積為 萬㎡； 而 開福區(qū)銷售量同比增幅 高居第 2 位 ， 該區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)供不應求狀況 。 從同期商品住房各戶型供銷對比來看，除 144㎡ 以上戶型供應量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是 90 ㎡ 以下戶型批準預售量超過銷售量 20%以上，反映了“國六條”新政下，我市 90 ㎡ 以下 戶型供應比較充足， 144 ㎡ 以上戶型的供應相對吃緊。 ※ 套型面積呈下調(diào)趨勢，調(diào)控效果初顯。 據(jù)湖南省 規(guī)劃，“十 一五 ” 期間， 長沙人口將達 300 萬， 力爭到 “ 十一五 ” 末 （即 2021 年）經(jīng)濟總量超過武漢，成為中部地區(qū)最具競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域增長極。 說明： 按長沙 2021年人均收入，以 90㎡普通住房為對象， 計算房價收入比。 外來品牌開發(fā)商和投資財團大舉進軍長沙房地產(chǎn)市場，加劇了市場競爭，將促進長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面提速、提質(zhì)，長沙房地產(chǎn)市場 將 從當前的大盤時代向精品時代過渡，房地產(chǎn)開發(fā)商的 “ 企業(yè)公民 ” 意識逐步增強，品質(zhì)不斷提升，成為 拉動 房價不斷上漲的 源泉 。 3）、鴻景雅苑 開發(fā)商 ：長沙市鴻宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長沙市新途房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（長沙） 位置 ： 人民中路 72 號 ，芙蓉路與東西主干道人民路的 交匯點，人民路項目西南側(cè) 體量 ：占地 33000 平方米，建筑面積約 12 萬平方米，由 4 棟 15 層和 3 棟 24 層電梯板式樓組成， 850 戶。 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者 167。 （六）、城市規(guī)劃對項目的影響 長沙市 “ 十一五 ” （ 20212021）住宅發(fā)展規(guī)劃 于近日出臺 ， 以 保證長沙住宅市場持續(xù)健康發(fā)展。 近期（ 20212021 年）住房建設(shè)布局 近期（ 2021－ 2021 年）住房建設(shè)主要集中在十七個控規(guī)片區(qū)， 本項目所處區(qū)域為第 11 片區(qū)（ 南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域 ），即 由南湖路 ―芙蓉路 ― 南二環(huán) ― 湘江中路圍合的區(qū)域。 C、經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增強。 D、房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，開發(fā)投資前景可觀 與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市對比，長沙人均可支配收入優(yōu)勢明顯，但房價相對較低， 商品房均價 僅位居 22 位 ，房地產(chǎn)市場依然理性，發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)投資前景可觀。今后幾年內(nèi)，長沙房地產(chǎn)市場將仍呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，價格平穩(wěn)上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約 5%）。項目北接侯家塘商圈和賀龍體育中心，區(qū)內(nèi)超市、餐飲、娛樂休閑（新興的酒吧區(qū)）、健身等配套齊全。 住宅 項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，是成熟的居住社區(qū)。 開發(fā)進度 遵循 靜若處子、動如脫兔 的原則； 承建商在施工過程中進度應快，體現(xiàn)形象與實力； 在長沙房地產(chǎn)市場中樹立開發(fā)商及項目的良 好形象。 工程項目管理：質(zhì)量、進度、成本控制；合同，安全，信息管理；開發(fā)商，承包商，監(jiān)理方等關(guān)系的協(xié)調(diào)； 項目的竣工驗收 預售方面： 獲取預售的相關(guān)手續(xù)及證件 現(xiàn)場營銷與控制 廣告推廣與銷售促進 依銷售進度調(diào)整已定措施 三、開發(fā)時間安排 序號 類別 時間進度 1 土地權(quán)證方面 土地權(quán)證過戶手續(xù) 2021 年中 2 方案設(shè)計 概念性設(shè)計以突破規(guī)劃指標