【正文】 書等法律文件正在辦理過程中。 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35公里，距大興新城 23公里。 選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設備、材料、機械和產(chǎn)品。另外，在二級開發(fā)工程實施時注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。在城市化進程中，通過對于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，為全面建設小康社會，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供保障。 《北京市大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點鎮(zhèn)建設，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設為重點，加速城鎮(zhèn)化進程。堅持規(guī)劃先行，高標準編制完成各項規(guī)劃，為高質(zhì)量建設奠定良好基礎。儲備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策，有計劃地向市場供應。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設開始，正是遵循“既發(fā)展經(jīng)濟又守住一塊凈土”的原則，形成了人與自然統(tǒng) 一的區(qū)域特色。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機延續(xù)，必須強調(diào)中部區(qū)域的文化功能，同時大幅提高其發(fā)展進入門檻，在高水平發(fā)展的基礎上保 護好生態(tài)空間和團河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識經(jīng)濟為特征的文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。 （ 4）“城鎮(zhèn)組團”則是分別在南中軸延長線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個城鎮(zhèn)組團，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個重點鎮(zhèn)為節(jié)點，聚合各類要素和資源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射帶動全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 （ 2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。其中戶籍人口 1350萬人左右，居住半年以上外來人口 450萬人左右。 三、報告編制依據(jù) 建設部 2021年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法”； 國家計委、建委 2021年發(fā)布的“建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)”； 投資項目可行性研究指南（ 2021年版）； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4號）； 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務院令第 55號）； 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11號）； 北京市土地交易市場管理暫行辦法（京國土房管出 [2021]716號）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國土市 [2021]302號）； 關(guān)于 印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市〔 2021〕 540號）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法的通知（京國土用〔 2021〕 534號）； 1北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知（京政發(fā) [2021]32號）； 1關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》的通知（京計投資字 [2021]1792號）。 按簽訂的各項協(xié)議，由市、區(qū)二級中心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙方，即第三方支付原則。 10．經(jīng)濟預測 經(jīng)預 測，本項目總投資項目預計投入 19722萬元，預計收入 15848萬元，預計虧損 3874萬元。 8．項目開發(fā)周期：本項目計劃 2021 年 4 月開始實施， 2021 年10月 具備上市條件，至 2021年 4月完成全部土地一級開發(fā)。 通過本項目的實施，完成項目用地的征地拆遷以及市政道路建設和地下管網(wǎng)的敷設，使項目用地達到“七通一平”建設條件，并對一級開發(fā)后具備條件的經(jīng)營性建設用地以公開招標、拍賣或掛牌方式組織上市交易。大興區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相望，北接豐臺、朝陽二區(qū)。 開發(fā)管理方面：負責全市土地一級開發(fā)管理及一級開發(fā)招投標組織工作；編制年度土地一級開發(fā)計劃；參與土地一級開發(fā)管理有關(guān)政策研究；負責儲備開發(fā)土地驗收工作。鎮(zhèn)域南北長約 11公里，東西寬約 20公里，鎮(zhèn)域總面積約 136平方公里。 5．建設用地規(guī)模： 本項目總用地面積 ，建設用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 。 第四階段：從 2021年 10月至 2021年 10月，完成基礎設施建設。 13. 項目運作模式 市、區(qū)兩級中心作為組織主體，負責項目資金的籌措監(jiān)管和項目各項手續(xù)的辦理。 協(xié)助編制土地一級開發(fā)實施方案，協(xié)助辦理立項、規(guī) 劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 完成項目范圍內(nèi)地上物拆遷、安置工作，完成市政基礎設施建設工作； ； ； 完成市、區(qū)中心負責的工作。 為了適應首都現(xiàn)代化建設的需要， 2021 年 5 月北京市第九次黨代會提出了修編北京城市總體規(guī)劃的工作任務，根據(jù) 2021 年國務院對《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》的批示精神，以及 2021年 1月建設部《請盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函》，特編制《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》。其中中心城城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約 778平方公里，人均建設用地控制在 92平方米；新城城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約 640平方公里，人 均建設用地控制在 112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約 212平方公里，人均建設用地控制在 120平方米以內(nèi)。 《 大興新城規(guī)劃（ 20212020）》對大興的 城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎，把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)整體發(fā)展原則，實施帶狀布局，片狀發(fā)展，綠化隔離滲透，宜居宜業(yè) 結(jié)合的模式，突出發(fā)展特色和風格，構(gòu)筑“中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （ 1）“中部一體”位于北京南中軸延長線，是奧運文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結(jié)成為一個有機文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚區(qū)域。 （ 3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京 津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長子營鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。在促進永定河生態(tài)環(huán)境改善、風沙治理、建設沿河綠化防護林帶的前提下，積極引導生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚。 北京市國土 資源局負責北京市土地儲備開發(fā)管理工作，并委托土地儲備機構(gòu)組織實施。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮發(fā)展條件和因素，以大興新城和亦莊 新城為核心，以重點鎮(zhèn)為基點，加快發(fā)展六個城鎮(zhèn)組團，即：大興新城組團，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部；榆垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和長子營鎮(zhèn)。充分利用資源和政策優(yōu)勢，加快龐各莊、榆垡、榆垡和安 定四個重點鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設水平。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類賴以生存的基礎，是經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì) 保證。 二、資源利用方案 按照項目規(guī)劃 方案，本項目總用地面積 ，建設用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 頃；新建面積 ，其中居住用地建筑面積 平方米，安置用房 A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 ，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度24米。 綠化環(huán)境：綠化設計改善項目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 一、項目選址及用地方案 1．建設地點 本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路 ，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。 交通情況 有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過，規(guī)劃南部貨運通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達的高速路網(wǎng)絡豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費 ” （ 1）征地補償標準 根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價格，結(jié)合興創(chuàng)公司開發(fā)經(jīng)驗，對涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補償價格暫定為 6 萬元 /畝（含土地補償、安置補助，含地上物及青苗補償費用）。 本項目范圍內(nèi)總用地面積 （合 ），全部為集體土地。 ．拆遷實施計劃 ： 2021年 6月 2021年 7月 主要做好項目啟動前的各項準備工作，包括：確定拆遷公司和評估公司，現(xiàn)場辦公室的布置，各種資料的印刷和準備，各環(huán)節(jié)工作人員到位并落實工作流程和崗位職責，向居民宣傳工作流程和拆遷政策，動員居民做好搬家和簽協(xié)議的準備，為正式啟動拆遷工作打下基礎。 ．拆遷方案和進度計劃保證措施 實施拆遷任務的過程中，嚴格按照拆遷政策法規(guī)實施拆遷工作，深入細致地開展群眾工作，拆遷動員形式多樣，思想政治工作有 針對性，不激化矛盾。 。 7月最熱，月平均最高氣溫為 ℃； 1月最冷，月平均最低氣溫為 10℃。該區(qū)表層土巖性為砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度為 10m左右，地表滲透性不大，滲入率 l0%左右，深層地下水較淺層地下水防護條件好。 3．工程地質(zhì)及地震地質(zhì)環(huán)境 大興區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖系古代寒武系石灰?guī)r，基底地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，基巖面起伏平穩(wěn)，無斷裂帶，按國家規(guī)定建筑物 8度設防，工程地質(zhì)可滿足一般工、民用建設工程需要 4．水資源條件 大興區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，北依京城、面向渤海，處于國家規(guī)劃的京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中的重要地區(qū)。 二、環(huán)境保護 本項目的建設內(nèi)容為組織實施征地、拆遷、辦理相關(guān)手續(xù)等土地一級開發(fā)工作，對環(huán)境的污染較小。 為了減少施工期固體廢物對環(huán)境的影響，建設單位應對建筑垃圾采取不同的處理處置措施： ：棄土應當設立堆土場，進行集中處置。 一、經(jīng)濟效益測算 本項目實施后產(chǎn)生的經(jīng)濟效益主要是生地變熟地后的土地的增值收益。 項 目 前 期 費 表 序 號 項 目 金額（萬元） 說 明 1 編制項目建議書 (代可研報告 ) 4 計 價 格[1999]1283號 2 編制市政規(guī)劃方案費 10 3 用地普測及撥地定樁費 3 /平方米 5 編制交通影響評估費 7 /平方米 6 編制土地上市地價評估費 10 京價房字[1997]398號 7 編制地質(zhì)災害評估費 10 8 委托入市交易費 10 計 價 格[2021]1980號 9 其它費用 102 10 合 計 156 征地補償費為 2297萬元 拆遷費用： 房屋拆遷費用包括：民宅拆遷補償、非住宅類房屋拆遷費、間接拆遷費。 6） 停產(chǎn) 停業(yè)費 按照 124號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：停產(chǎn)停業(yè)費按 500元 /平方米（建筑面積的 10%）計算，共計 20萬元。 為了確定 本項目所適用的非住宅房屋重置成新價格，對項目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進行了現(xiàn)場踏勘，結(jié)合上述的九項主要指標對現(xiàn)有 企業(yè)用房進行打分，再利用公式進行綜合計算，初步得出本項目所適用的非住宅房屋重置成新價為 1300元 /建筑平方米。對于經(jīng)過土地一級開發(fā)后可以替代的，原則上不再進行任何形式的補償。如下： 公益設施建設費用明細表 地塊編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米） 取費標準 費用 建筑密度（ %） 綠地率 (%) A038 [A] G1 3 60 元/㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 4 60 元/㎡ 3 0 100 總計 1159.07 60 元/㎡ 7 該項目財務費用為 2434萬元?！侗本┬乱?guī)劃》明確了北京 “國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市 ”的四個發(fā)展目標，提出了 “兩軸、兩帶、多中心 ”的城市空間布局結(jié)構(gòu)， 本項目的開發(fā)，將 改善周邊居民的生活質(zhì)量，美化區(qū)域的建設環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟配置、改善居民生活、工作條件的同時，提高了土地的價值。 地方政府：將從項目建設中取得土地出讓金等土地收入；大興區(qū)的建設與完善將有利于政府的招商引資工作，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；本項目的建設是適應北京市總體規(guī)劃的需要，有助于推進城市化進程、促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目 標，大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度。 第八章 社會影響分析 一、社會影響效果分析 本項目的實施對大興區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設均會產(chǎn)生一定影響。 不可預見費按