【正文】 1 年 10 月至 2021 年 4 月，申請(qǐng)一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。 12．項(xiàng)目招標(biāo) 本項(xiàng)目管理體制實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，并對(duì)相關(guān)專業(yè)工程等采用相應(yīng)的招標(biāo)方式。由區(qū)分中心確定項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。 。 開(kāi)發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 1．本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》的要求 1993 年以來(lái)，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃（ 1991 年－2021年）》在指導(dǎo)首都建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2021 年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)。 2021年 1月27 日，國(guó)務(wù)院關(guān) 于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國(guó)函 [2021]2號(hào) )，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，根據(jù)對(duì)城市實(shí)際發(fā)展速度的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)， 適時(shí)調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布局，積極應(yīng)對(duì)各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、資源與環(huán)境，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項(xiàng)目的建設(shè)符合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 （ 2）“東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開(kāi)城鎮(zhèn) 發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 《 大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的 區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過(guò)對(duì)各個(gè)區(qū)域的限制條件、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實(shí)施分區(qū)域的發(fā)展策略。 《大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開(kāi)敞空間。 空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應(yīng)控制建設(shè)規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生態(tài)環(huán)境、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，整合中軸沿線用地?？臻g上鼓勵(lì)城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場(chǎng)和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑，將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并最終創(chuàng)造出這里更為“宜居”的自然、社會(huì)、人文環(huán)境。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。 本項(xiàng)目的實(shí)施是在符合《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦 法》的條件下進(jìn)行的，符合北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。通過(guò)深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65平方公里， 60萬(wàn)人口，未來(lái)五年，必須積極促進(jìn)大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升 輻射與帶動(dòng)能力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相對(duì)獨(dú)立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城”。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。同時(shí)，輻射帶動(dòng)禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開(kāi)發(fā)及利用。 一、資源開(kāi)發(fā)方案 本項(xiàng)目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大街。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 為推動(dòng)全社會(huì)開(kāi)展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會(huì)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源瓶頸制約，有利于循環(huán) 經(jīng)濟(jì)的形成，是促進(jìn)資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟(jì)安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。 總體規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽(yáng)及自然通風(fēng)。 計(jì)量配置：水、電、采暖、燃?xì)?、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計(jì)量裝置。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 （合 ），用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地 ，建設(shè)用地 。鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)約 11 公里，東西寬約 20公里，鎮(zhèn)域總面積約 136平方公里。 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。本項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，注意通過(guò)合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 （ 2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過(guò)程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅等。 耕地開(kāi)墾費(fèi)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四章第三十一條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。 按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為 2297 萬(wàn)元，本項(xiàng)目土地取得成本見(jiàn)下表： 征地成本構(gòu)成表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 數(shù)量 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 6 萬(wàn)元/畝 1316 含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償 2 復(fù)墾費(fèi) 萬(wàn)元/畝 272 3 耕地占用稅 121057平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費(fèi) 平方米 20 元 /平方米 225 5 合計(jì) 2297 征地單位將征地補(bǔ)償費(fèi)專戶存儲(chǔ)，接受土地行政主管部門(mén)的監(jiān)管，依法支付。采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地居民和單位的補(bǔ)償價(jià)格。 ： 2021年 8月 2021年 9月 前期工作基本就緒后，先啟動(dòng)解危排險(xiǎn)。監(jiān)督被拆遷居民的搬家騰房及整理居民檔案工作。 。 。高度重視拆遷現(xiàn)場(chǎng)的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。 第六章 環(huán)境和生態(tài)影 響分析 一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境 1．氣象條件 本項(xiàng)目屬北溫帶大陸性半干旱季風(fēng)氣候區(qū)，冬春多西北風(fēng)、北風(fēng)；夏秋多東南風(fēng)、南風(fēng)。多年平均相對(duì)濕度為 %， 8 月份最高為 70～ 80%。 北京年日照時(shí)間約 2700小時(shí)，年總輻射約 5350兆焦耳 /平方米 /年。 該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～ 4野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地 區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。第三層頂板埋深距地表為 40～ 45m，層性以砂為主，厚度約 5m左右。地勢(shì)自西北向東南緩傾。地表水平均徑流總量 m3，年利用 萬(wàn) m3。目前拆遷尚未開(kāi)始。 為了減少揚(yáng)塵污染，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于控制北京市大氣污染措施的系列通告的要求，建議采取以下措施： ，每天定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)； 、渣土要及時(shí)清運(yùn)，施工土方要覆蓋； ，嚴(yán)防沿途道路遺撒，進(jìn)入施工場(chǎng)地應(yīng)低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量； 、渣土。表層土可以用于綠化用地，底層土用于回填； ：對(duì)鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購(gòu)站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時(shí)清運(yùn)到北京市指定的棄渣堆放場(chǎng)。 根據(jù)項(xiàng)目的相關(guān)報(bào)告和所處區(qū)位分析，本項(xiàng)目所在地非地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地區(qū)，本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，抗震設(shè)防根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。 本項(xiàng)目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；建筑面積 萬(wàn)平方米，其中居住用地建筑面積 萬(wàn)平方米，其中安置用房 A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 平方米。詳細(xì)如下： 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表 用地 規(guī)劃建筑面積 轉(zhuǎn)讓單價(jià)（元 轉(zhuǎn)讓金額 性質(zhì) （萬(wàn)平米） ／平米） （萬(wàn)元） 居住 1800 12809 商 業(yè) 1700 3039 合計(jì) 15848 二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用測(cè)算 1．投資估算編制依據(jù) 中華人民共和國(guó)主席令第 29 號(hào)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 國(guó)務(wù)院第 305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》； 北京市人民政府令第 87 號(hào)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》； 北京市人民政府《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函 [2021]109號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局《關(guān)于修改并重新印發(fā) 北京市城市房屋拆遷管理辦法 實(shí)施意見(jiàn)的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]777號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行） 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]1234號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]1147號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布 北京市房 屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]808號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京房地評(píng)字 [1999]656號(hào)）； 北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法 的通知》（京建拆 [2021]501號(hào)）； 北京市《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定的批復(fù)[京政發(fā)（ 1994）第 26 號(hào) ]； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格 [1999]1283號(hào)）； 北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》京價(jià)（房）字 [1997]第 398號(hào)； 北京市有關(guān)法規(guī)、文件、資料； 建設(shè)委托單位提供的其他資料。 ： 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，拆遷費(fèi)用共 計(jì)為 1348萬(wàn)元，其中直接拆遷費(fèi)用 1315萬(wàn)元、間接拆遷費(fèi)33萬(wàn)元。民宅重置成新價(jià)按 1200 元 /平方米計(jì)算。 民宅直接拆遷費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎(jiǎng) 16戶 2021 元 /戶 3 6 配合工程獎(jiǎng) 16戶 50000 元/戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400 平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計(jì) 1315 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。其中直接拆遷費(fèi)用為 283萬(wàn)元，間接拆遷費(fèi)用為 8萬(wàn)元 非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用 283萬(wàn)。 非住宅房屋重置成新價(jià) =1300元 /平方米 1639平方米 =213萬(wàn)元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500元，按拆遷面積的 80%計(jì)算（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)）。非住宅房屋間接拆遷費(fèi) 8萬(wàn)元。 項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹(shù)木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，該費(fèi)用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。 根據(jù)普通測(cè)繪成果報(bào)告，榆垡居住區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有街頭綠地。 財(cái)務(wù)費(fèi)主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，考慮實(shí)際操作過(guò)程中產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益即可還款，且貸款周期不超過(guò)一年，則貸款利息為 2434萬(wàn)元。 總投資： 19722 萬(wàn)元 三、經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和投資估算，結(jié)合市場(chǎng)行情，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析： ，土地影子價(jià)格等于土地機(jī)會(huì)成本和新增資源消耗之和，本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中無(wú)新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù) 市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算影子價(jià)格，影子價(jià)格暫按市場(chǎng)價(jià)格，不作調(diào)整。 本項(xiàng)目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。 周邊居民：本項(xiàng)目對(duì)周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。 本項(xiàng)