【正文】 1 年 10 月至 2021 年 4 月，申請一級開發(fā)驗收，入市交易及后續(xù)事項。 12．項目招標(biāo) 本項目管理體制實行項目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，并對相關(guān)專業(yè)工程等采用相應(yīng)的招標(biāo)方式。由區(qū)分中心確定項目管理單位，負(fù)責(zé)項目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。 。 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補償費，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 1．本項目的實施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》的要求 1993 年以來，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃（ 1991 年－2021年）》在指導(dǎo)首都建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2021 年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實現(xiàn)。 2021年 1月27 日，國務(wù)院關(guān) 于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國函 [2021]2號 )，同意了總體規(guī)劃的實施。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，根據(jù)對城市實際發(fā)展速度的動態(tài)監(jiān)測， 適時調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布局，積極應(yīng)對各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、資源與環(huán)境，實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項目的建設(shè)符合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 （ 2）“東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn) 發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 《 大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的 區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟社會、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對各個區(qū)域的限制條件、開發(fā)強度、開發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實施分區(qū)域的發(fā)展策略。 《大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護好的重要綠色開敞空間。 空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應(yīng)控制建設(shè)規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生態(tài)環(huán)境、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，整合中軸沿線用地?？臻g上鼓勵城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑，將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機會，并最終創(chuàng)造出這里更為“宜居”的自然、社會、人文環(huán)境。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政和審計等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。 本項目的實施是在符合《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦 法》的條件下進行的，符合北京市土地一級開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。通過深化各組團規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進項目建設(shè)，促進組團的形成。按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65平方公里， 60萬人口，未來五年，必須積極促進大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升 輻射與帶動能力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相對獨立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城”。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強自我發(fā)展能力。同時，輻射帶動禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。本項目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。 一、資源開發(fā)方案 本項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大街。本項目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 為推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會，進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，必須大力推進經(jīng)濟建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經(jīng)濟發(fā)展的資源瓶頸制約，有利于循環(huán) 經(jīng)濟的形成，是促進資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。 總體規(guī)劃布局：項目的設(shè)計盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。 計量配置：水、電、采暖、燃?xì)狻⒐岬染O(shè)置符合節(jié)能政策的計量裝置。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項目規(guī)劃用地面積為 （合 ），用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地 ，建設(shè)用地 。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里，東西寬約 20公里，鎮(zhèn)域總面積約 136平方公里。 規(guī)劃條件優(yōu)勢 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。本項目二級開發(fā)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，注意通過合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 （ 2）征地相關(guān)稅費 在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費主要包括防洪費、耕地開墾費、耕地占用稅等。 耕地開墾費：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四章第三十一條規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度。 按照上述征地補償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費為 2297 萬元，本項目土地取得成本見下表： 征地成本構(gòu)成表 序號 費用名稱 數(shù)量 計費標(biāo)準(zhǔn) 補償金額（萬元） 備注 1 土地補償費 6 萬元/畝 1316 含安置補助費及青苗補償 2 復(fù)墾費 萬元/畝 272 3 耕地占用稅 121057平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費 平方米 20 元 /平方米 225 5 合計 2297 征地單位將征地補償費專戶存儲，接受土地行政主管部門的監(jiān)管，依法支付。采用先進行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算制定拆遷補償政策，確定對各原用地居民和單位的補償價格。 ： 2021年 8月 2021年 9月 前期工作基本就緒后，先啟動解危排險。監(jiān)督被拆遷居民的搬家騰房及整理居民檔案工作。 。 。高度重視拆遷現(xiàn)場的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。 第六章 環(huán)境和生態(tài)影 響分析 一、項目建設(shè)環(huán)境 1．氣象條件 本項目屬北溫帶大陸性半干旱季風(fēng)氣候區(qū)，冬春多西北風(fēng)、北風(fēng)；夏秋多東南風(fēng)、南風(fēng)。多年平均相對濕度為 %， 8 月份最高為 70～ 80%。 北京年日照時間約 2700小時，年總輻射約 5350兆焦耳 /平方米 /年。 該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～ 4野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地 區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。第三層頂板埋深距地表為 40～ 45m，層性以砂為主，厚度約 5m左右。地勢自西北向東南緩傾。地表水平均徑流總量 m3，年利用 萬 m3。目前拆遷尚未開始。 為了減少揚塵污染，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于控制北京市大氣污染措施的系列通告的要求，建議采取以下措施： ，每天定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)； 、渣土要及時清運，施工土方要覆蓋； ，嚴(yán)防沿途道路遺撒，進入施工場地應(yīng)低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量； 、渣土。表層土可以用于綠化用地，底層土用于回填； ：對鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時清運到北京市指定的棄渣堆放場。 根據(jù)項目的相關(guān)報告和所處區(qū)位分析，本項目所在地非地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地區(qū)，本項目的建設(shè)不會誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，抗震設(shè)防根據(jù)項目性質(zhì)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。 本項目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；建筑面積 萬平方米，其中居住用地建筑面積 萬平方米，其中安置用房 A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 平方米。詳細(xì)如下： 項目收入預(yù)測表 用地 規(guī)劃建筑面積 轉(zhuǎn)讓單價（元 轉(zhuǎn)讓金額 性質(zhì) （萬平米） ／平米） （萬元） 居住 1800 12809 商 業(yè) 1700 3039 合計 15848 二、經(jīng)濟費用測算 1．投資估算編制依據(jù) 中華人民共和國主席令第 29 號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 國務(wù)院第 305號《城市房屋拆遷管理條例》； 北京市人民政府令第 87 號《北京市城市房屋拆遷管理辦法》； 北京市人民政府《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函 [2021]109號）； 北京市國土房管局《關(guān)于修改并重新印發(fā) 北京市城市房屋拆遷管理辦法 實施意見的通知》（京國土房管拆 [2021]777號）； 北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） 的通知》（京國土房管拆 [2021]1234號）； 北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定 的通知》（京國土房管拆 [2021]1147號）； 北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布 北京市房 屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國土房管拆 [2021]808號）； 北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京房地評字 [1999]656號）； 北京市建設(shè)委員會《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評估技術(shù)鑒定辦法 的通知》（京建拆 [2021]501號）； 北京市《城市房屋拆遷管理條例》細(xì)則的補充規(guī)定的批復(fù)[京政發(fā)（ 1994）第 26 號 ]； 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價格 [1999]1283號）； 北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》京價（房）字 [1997]第 398號； 北京市有關(guān)法規(guī)、文件、資料； 建設(shè)委托單位提供的其他資料。 ： 本項目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，拆遷費用共 計為 1348萬元，其中直接拆遷費用 1315萬元、間接拆遷費33萬元。民宅重置成新價按 1200 元 /平方米計算。 民宅直接拆遷費用表 序號 項目 數(shù)量 單價 費用（萬元） 1 民宅拆遷補償費 區(qū)位補償費 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費 16戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補助費 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎 16戶 2021 元 /戶 3 6 配合工程獎 16戶 50000 元/戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費 400 平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費 16戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計 1315 間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務(wù)費、拆遷服務(wù)費。其中直接拆遷費用為 283萬元，間接拆遷費用為 8萬元 非住宅類房屋直接拆遷費用 283萬。 非住宅房屋重置成新價 =1300元 /平方米 1639平方米 =213萬元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費每平方米 500元，按拆遷面積的 80%計算（生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算，截止日期到拆遷公布時間為準(zhǔn)）。非住宅房屋間接拆遷費 8萬元。 項目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳?zāi)埂Ⅺ湹氐葘⒁罁?jù)評估機構(gòu)的評估結(jié)果進行作價補償，該費用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計算。 根據(jù)普通測繪成果報告，榆垡居住區(qū)項目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地。 財務(wù)費主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃，考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸款利息為 2434萬元。 總投資： 19722 萬元 三、經(jīng)濟分析 根據(jù)本項目的經(jīng)濟測算和投資估算，結(jié)合市場行情，對本項目的實施做以下經(jīng)濟分析： ，土地影子價格等于土地機會成本和新增資源消耗之和，本項目在實施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù) 市場交易價格測算影子價格，影子價格暫按市場價格，不作調(diào)整。 本項目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。 周邊居民：本項目對周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。 本項