【正文】 種投資行為，買的是一種生活方式（改變觀念，同時(shí)要有目的性）。咱現(xiàn)在買房子不是買個(gè)水泥框架，看姐的氣質(zhì)就知道，是很注重生活品質(zhì)的。（2）一家三口人來，在夫婦面前一定要贊美小孩，例如可愛、虎頭虎腦，活潑。要發(fā)現(xiàn)客戶獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)。注意點(diǎn)：，語調(diào)要輕松上揚(yáng)。開場(chǎng)白的過程中，只要客戶不提房子，自己千萬不要提房子，使勁的和客戶聊天，引導(dǎo)客戶，激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望，在為客戶創(chuàng)造購(gòu)買動(dòng)機(jī)的過程中，讓客戶多說自己少說。贊美的范圍有：外表、內(nèi)涵、氣質(zhì)、風(fēng)度、職業(yè)、家庭、愛好、思想、言談舉止、衣著、飾物、財(cái)富、專業(yè)、學(xué)校、籍貫、經(jīng)歷等。比如： ，您怎么才來那？，我們客戶太多了，嗓子有點(diǎn)兒不舒服。規(guī)劃：項(xiàng)目還是濟(jì)寧唯一配備三大系統(tǒng)的高端項(xiàng)目。當(dāng)您漫步在空中花園的時(shí)候，在您的視野范圍內(nèi)將沒有一輛機(jī)動(dòng)車停靠，私享清新自然的美景，遠(yuǎn)離城市的喧囂。北側(cè)公交站點(diǎn)更有121033等多路公交車方便出行。注意摸底離不開贊美的語言，同時(shí)要把握客戶的需求面積和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。再往東就是咱們的北向臥室，面積也挺大，可以作為老人房、客房、兒童房，來個(gè)親戚朋友都能住。要深化，包裝樓盤，性價(jià)比分析（環(huán)境、配套、發(fā)展前景、投資角度）談客要求：短、平、快談效率，談投后再逼，把客戶炒熱再逼，善于把握客戶成交信息，把握火候?？蛻艟芙^的情況下，把問題逼出來，提起解決。走，我?guī)マD(zhuǎn)賬；（4）叔叔，您看，這套房子對(duì)您來說，還真合適，面積大小合適，并且沒有什么負(fù)擔(dān)，走，我?guī)⒁幌驴?，直接定下來就行了。在社?huì)閱歷方面，您是我的老師，有機(jī)會(huì)一定向你請(qǐng)教，但是在選房子方面，我學(xué)的是房地產(chǎn)專業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)也做了兩年了，多少有點(diǎn)心得與您交流?，F(xiàn)投資方式主要有：銀行，黃金，股票，民間借貸，房產(chǎn)第一：錢存銀行。盛世買古董亂世買黃金，黃金是一種避險(xiǎn)工具，增值功能弱于保值功能。一般這種方式都是建立在中間人的信用擔(dān)保，中間人選擇對(duì)象的實(shí)力與信用的基礎(chǔ)上。大哥！你也不缺房子住，這次投資肯定也是想為自己辛辛苦苦賺的錢，尋找最穩(wěn)固的投資渠道，對(duì)吧？而購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)卻小的多，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)還有兩個(gè)最為重要的好處：一是因?yàn)榭梢宰宰?，本身可以利用，有使用價(jià)值，你買一套50萬的房子，首付15萬實(shí)際上不僅使得這15萬得以保值，順帶也將自己未來的收入35萬一起保值了。隨著人們對(duì)居住要求的不斷提高，想改變居住環(huán)境，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加速，%的步伐前進(jìn)，今年畢業(yè)500萬大學(xué)生，兩兩相對(duì)就得250萬套房子，以最低一套100平方計(jì)算就需要兩億五千萬平方米，就需要三十七萬五千畝的土地啊！這僅僅是畢業(yè)的大學(xué)生而已！所以大哥，隨著土地的越來越少，房?jī)r(jià)自然越來越高的！你今天看好了，就別猶豫直接刷卡定下來就行?。ńY(jié)合通貨膨脹，人民幣貶值）從另外一個(gè)角度上講，就是面粉與面包的關(guān)系，你也感受到了大哥，近期通貨膨脹的強(qiáng)度越來越大，都說廚房?jī)?nèi)油鹽醬醋最能體現(xiàn)人民幣的價(jià)值，以前一包醋5毛現(xiàn)在至少要1塊。我認(rèn)為任何東西都可以復(fù)制，但是地段無法復(fù)制，您今天無論是投資還是自住都必須選擇中心區(qū)域、配套齊全、交通方便又發(fā)展?jié)摿Φ牡赜颉＝】凳撬腥硕枷胍?，所以環(huán)境也是您居住必須要考慮的。為什么呢？早在96年，朱容基就提出將房地產(chǎn)，作為龍頭行業(yè)來發(fā)展，帶動(dòng)72個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為國(guó)家在各方面對(duì)房地產(chǎn)加以扶持，尤其是銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款?，F(xiàn)在是中國(guó)樓市的最低點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的跌幅，發(fā)展商均以成本價(jià)或略高于成本價(jià)面向業(yè)主，另外，根據(jù)預(yù)測(cè)分析，國(guó)家銀行存款利率大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)步上漲。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看電視，日子過的悠哉樂哉，憑的就是眼光。，微笑和熱情能感染客戶。拉關(guān)系、贊美：要求三分鐘成老友，認(rèn)可你的人才會(huì)接受你的產(chǎn)品，贊美要發(fā)自內(nèi)心，要貼切、誠(chéng)懇、不要過于夸大，要善于發(fā)現(xiàn)客戶身上的閃光點(diǎn)：（1）夫妻倆一起來，通過贊美妻子：大哥，您真有福氣，娶個(gè)好太太，一看大姐就是個(gè)內(nèi)助，知書達(dá)理，所以大哥事業(yè)才會(huì)這么成功。贊美的范圍有：外表、內(nèi)涵、氣質(zhì)、風(fēng)度、職業(yè)、家庭、愛好、思想、言談舉止、衣著、飾物、財(cái)富、專業(yè)、學(xué)校、籍貫、經(jīng)歷等。比如： ，您怎么才來那？，我們客戶太多了，嗓子有點(diǎn)兒不舒服。大哥，你這邊請(qǐng)，我給你說說咱小區(qū)的具體情況......第二步 沙盤介紹大哥，咱們中央花城不僅位置處于新城中心地段，同時(shí)又擁有合理的內(nèi)部規(guī)劃，咱社區(qū)致力于打造一個(gè)低密度、高綠化、高人文素質(zhì)的社區(qū)。中央花城的中心景觀初步建設(shè)，將與杭州綠城景觀施工方進(jìn)行合作，目的是提升項(xiàng)目的檔次，品質(zhì)，打造高端社區(qū)住宅。因?yàn)榇蠹叶贾涝蹅冑I的是房子住的是物業(yè)，所以咱們開發(fā)商不僅注重建設(shè)好房子，更是十分重視物管，所以咱們社區(qū)是至信自己成立的物業(yè)公司，降低居住密度便于服務(wù)業(yè)主。摸底方法贊美式摸底（氣質(zhì) 在哪工作）敞開式摸底（開車來的 住哪里）封閉式摸底（只為做鋪墊）選擇式摸底（住的挺好，為什么換房）前提：和客戶拉關(guān)系 表現(xiàn)自己的專業(yè)，以專業(yè)征服客戶第四步 戶型介紹①多講生活細(xì)節(jié)，生活享受，感染客戶②突出各戶型的優(yōu)點(diǎn)，放大客戶感興趣的地方 ③戶型圖上標(biāo)好尺寸，方便談客和客戶135平方大哥您看，這是我給您推薦的135平方的三室兩廳一廚兩衛(wèi)經(jīng)典戶型，也是咱們這里賣的最好的戶型。旁邊是主臥，附帶一個(gè)70公分的飄窗，可以放一些植物花卉，凈化空氣，主臥里可以放一個(gè)2米2的床，對(duì)面放一個(gè)壁掛電視，每天看完電視后就可以直接休息了，非常方便。2逼定分假逼、真逼a假逼：看完后就逼，逼出問題，一次次解決，在逼出問題，直到?jīng)]問題b真逼：客戶都認(rèn)可的情況下真逼，不要畏懼，要站在客戶立場(chǎng)上，替客戶考慮c逼客戶時(shí)多用肢體語言，適度拍打客戶，用最有效的工具落實(shí)到行動(dòng)，拿出合同。面帶微笑，處處替客戶考慮，讓客戶急而不急3狠客戶不交錢的理由只能說明工作沒到位，客戶對(duì)房子還有異議，要有強(qiáng)烈的成交意識(shí)，運(yùn)用引導(dǎo)性語言。好的小區(qū)就該有與之相配的物業(yè)4追求全新的生活方式，比其他一切都重要，中央花城將是您全新生活的起點(diǎn)5價(jià)格重要，但質(zhì)量更重要；現(xiàn)在花錢買，就是撿以后的便宜6有一種人有實(shí)力沒眼光，一種人有眼光沒實(shí)力，而您是既有實(shí)力又有眼光7什么都好，什么問題都沒有，喜歡為什么不定 人的健康是由環(huán)境及決定的，不僅是自然環(huán)境，還有人文環(huán)境9我不敢說你今天不買就沒有了，但我敢說，你下次過來未必還有你滿意的房子10買房子需要眼光和勇氣，要敢于提前消費(fèi)，用將來不值錢的錢買不斷升值的房地產(chǎn)。既然是投資，那么一定要考慮投資回報(bào)。雖然收益不高，覺得踏實(shí)。所以，普通人現(xiàn)在買黃金風(fēng)險(xiǎn)太高。一旦某一個(gè)中間環(huán)節(jié)出問題，就會(huì)傾家蕩產(chǎn)！這可是一場(chǎng)賭局，是萬萬不能做得。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)專家均表示：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是土地市場(chǎng)。我們都知道買房可以升值保值，但不是所有的房子都具有同等的升值速度和升值空間，那什么樣的房子升值空間和速度更大呢？只有“好房子”才具有大的升值速度和空間。隨著一個(gè)城市的發(fā)展，市中區(qū)往往都是逐漸衰敗，而新城區(qū)都是政府重點(diǎn)發(fā)展并為之付出實(shí)際行動(dòng)的區(qū)域，將來要形成未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心，發(fā)展?jié)摿薮?，咱都知道政府現(xiàn)在大力發(fā)展新城。所以說好的人文環(huán)境造就的人也是不一樣的，住在這里，讓您的孩子從小就享受成功者的熏陶，對(duì)孩子今后的成長(zhǎng)起到不可忽視的作用！好物業(yè)高素質(zhì)的品牌物業(yè)不僅是銷售的亮點(diǎn)，更是升值的重要保障。新城是未來的發(fā)展方向，是一種發(fā)展趨勢(shì)，各機(jī)關(guān)事業(yè)單位陸續(xù)已經(jīng)搬來。大小城市最明顯的區(qū)別就是人口數(shù)量的多少，現(xiàn)在經(jīng)過前幾年的積累，鳳凰山西區(qū)和東區(qū)，金地，安橋，世紀(jì)鳳凰城，等近十個(gè)社區(qū)，近一兩年即將聚集大量人氣的社區(qū)凱潤(rùn)，四季菁華和中央花城，所以說近2年形成10多萬人口指日可待，新城區(qū)每年進(jìn)行人口普查，人數(shù)越來越多。所以買房沒有絕對(duì)低價(jià)，只有相對(duì)低價(jià)，而現(xiàn)在買永遠(yuǎn)是最佳時(shí)機(jī)。（3營(yíng)運(yùn)成本：人員工資不斷的上揚(yáng)，20年前工人的工資每月100元就已經(jīng)很高了，現(xiàn)在工人，一個(gè)大老師，一天就就得300元，而且工資不能拖欠，再加上辦公宣傳等其他費(fèi)用都在上揚(yáng)。大哥，你應(yīng)該也聽說了，也看到了，光明大道是政府辦公的主陣地，也是整個(gè)棗莊未來的政治，文化，經(jīng)濟(jì)交流中心，并且咱們小區(qū)緊鄰北邊的額黃河路，黃河路是咱們市政府未來發(fā)展商業(yè)的的一條重要商業(yè)主干道，未來的新城可以說是“人聚物，物聚財(cái)”絕對(duì)讓你享受到一站式的購(gòu)物，一站式的便利。還有小區(qū)的中央景觀占地近30畝，之前有開發(fā)商來這邊考察參觀，說正常情況下，在中央水系的東南，西南方向還可以建兩棟小高層，但是咱們開發(fā)商從起初策劃到后期的備案就早已把這兩棟樓給直接砍掉了。今天你看的是120平方米的房子，按配套費(fèi)15000算的話，這樣一合計(jì)每平方125元，這個(gè)您也省了。還有一點(diǎn)來咱這里看房子的沒有相不中戶型設(shè)計(jì)的，因?yàn)榇蟾缒憧隙ㄖ溃F(xiàn)在周邊140~150平方的房子做成三室，但是今天在咱中央花城100平方左右就能做成三室，并且周邊樓盤就咱們這一家是這樣的，也只有這一家是有小戶型的，另外你說的凱潤(rùn)花園最小的戶型也在140平方以上，而且公攤非常大，因?yàn)樗屈c(diǎn)式樓，對(duì)吧，還有就是很多客戶相中這邊的另外原因是咱們是新城區(qū)唯一一家純板式低公攤的板樓，戶型南北通透，今天在周邊樓盤買140多平方的房子，在咱這里買不到120平方就可以了，直接省掉了多花費(fèi)20多平方的錢，就拿現(xiàn)在一平方的房子是4000元，那也直接是省掉了8萬多塊錢啊，8萬塊錢可以在目前的棗莊市買一部中檔以上的汽車了，可以買一個(gè)車位了，在咱這買房的客戶這些都省下了，對(duì)吧，其實(shí)這還是因?yàn)樵蹅兊姆孔釉O(shè)計(jì)成純板式低公攤的板樓，而且你轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去也就這一家。現(xiàn)在還有一年半的工期，六九號(hào)樓今年年底封頂，八號(hào)樓比這兩個(gè)晚小半年，到14年交房完全沒有問題啊。而且六九號(hào)樓很多客戶是在樓花的時(shí)候就定的房子，到現(xiàn)在的準(zhǔn)現(xiàn)房每平方米升值了四五百呢。這是什么概念？一般三室的房子都要40萬以上，60%就是24萬。再有，咱現(xiàn)在的建筑結(jié)構(gòu)也不一樣了。但是，相對(duì)于社區(qū)的沿街商鋪的少量行人，咱們N12路沿街的商鋪是擁有的是三重人氣帶動(dòng)。人流聚物流，物流聚財(cái)流，咱步行街的鋪?zhàn)咏^對(duì)讓您即買即賺啊?？墒窃郜F(xiàn)在畢竟是買鋪?zhàn)樱皇琴I住宅，考慮的肯定也不一樣。大哥，咱們?cè)谛鲁琴I鋪?zhàn)?，我相信都是看好新城的一個(gè)未來發(fā)展，新城市政府大力發(fā)展中的地區(qū)，各項(xiàng)大配套都在建設(shè)中，成熟的社區(qū)不是很多，但是接下來的一年中，我們社區(qū)，周邊多個(gè)社區(qū)步入完善，政府八大局和各大單位的遷進(jìn)。而且我們當(dāng)初在面積上送陽臺(tái)，送飄窗，是為了什么？因?yàn)槲覀円蚕胱屆娣e小點(diǎn)啊，這樣在稅上開發(fā)商可以少交?；旧闲鲁巧啼伒氖找鏁r(shí)間很統(tǒng)一，所以在新城，期鋪是最佳選擇。大哥，您看這是我們這賣得最好的商鋪，看好定下來就行。您想想是普通社區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹳F還是貴誠(chéng)旁邊的步行街的租金貴？貴誠(chéng)還只是區(qū)級(jí)配套，咱們的步行街是市級(jí)規(guī)劃。再有就是步行街的帶動(dòng)，政府規(guī)劃新城唯一一條步行街，西起中央花城，連接雙子座，東直通棗莊三中。多層都是磚混結(jié)構(gòu)，防震抗壓效果都不好，咱們多層都是剪力墻結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土一體澆灌而成，外層更是雙層隔熱保溫防水，做到的是七級(jí)抗震，八級(jí)抗壓。咱們現(xiàn)在看到135平方，三室兩廳，南北通透，是非常難得的方正通透的戶型。您今天看這個(gè)戶型看的這么好，沒問題的，直接定下來就是了。買現(xiàn)房吧確實(shí)能直接看戶型，但看的也都是表面的，真正的內(nèi)部安裝，你是看不到的。真的是買的是房子，住的是物業(yè)。二、樓盤對(duì)比總體來說，大哥，現(xiàn)在買房子重點(diǎn)考慮房子的性價(jià)比，現(xiàn)在，你在新城看房子，和咱們中央花城是同個(gè)地段，同個(gè)檔次的就有一家凱潤(rùn)花園，看上去它的外墻做的挺上檔次的，咱們社區(qū)的外墻也在做成咖啡色的彈性漆，前面我也給你說了兩梯四戶的公攤至少是25%，公攤比咱們多了10%，多花12平方的錢，在咱們這里買120平方就可以啦，現(xiàn)在凱潤(rùn)花園小區(qū)的停車位，轉(zhuǎn)讓費(fèi)到了一個(gè)17萬，如果不買的話，相信后期停車都是個(gè)問題，樓間距你也看啦，咱們小區(qū)樓間距40~41米之間，而凱潤(rùn)花園的是15~20米之間，現(xiàn)在買房子樓間距也是重點(diǎn)考慮的，樓間距大了，肯定采光，通風(fēng)好，住起來更加亮堂，更加舒適，還有你看的凱潤(rùn)花園的戶型是一個(gè)“工”字型設(shè)計(jì)，戶型朝向有東南，西南，東北，西北四個(gè)方向，這樣居住的話戶型南北不通透，而且大哥，你應(yīng)該也看到了南向的客廳和東向的臥室是直接能夠窺視的，私密性不是很好，所以說，大哥，對(duì)于雖然是同個(gè)地段，同個(gè)檔次的小區(qū)，我覺得凱潤(rùn)花園和咱們中央花城是沒有可比性的，真的是大哥你在中央花城買的房子絕對(duì)讓你買的物有所值，今天看好直接定下來，你看你是刷卡還是現(xiàn)金。再有，大哥，咱們的戶型設(shè)計(jì)也受到很多好評(píng)，為什么呢？因?yàn)槲覀兊脑O(shè)計(jì)的戶型南北通透，間間采光，戶戶通風(fēng)，通透性非常好。咱們現(xiàn)在可以看看，濟(jì)南奧體中心旁邊的房?jī)r(jià)是最高的，淄博新市政府旁的房?jī)r(jià)是最高的，所有一線，二線城市高鐵旁邊的房?jī)r(jià)也都是最高的。第八步 價(jià)格合理大哥任何商品的價(jià)格都是跟它的成本相結(jié)合的，而我們消費(fèi)者都會(huì)考慮一個(gè)因素：性價(jià)比。相信我，不會(huì)錯(cuò)的，直接定就可以啊！4從成本分析來看，影響成本的因素：土地成本，建安成本，營(yíng)運(yùn)成本，這三種成本不斷上揚(yáng)，所以現(xiàn)在買是最低的時(shí)候。（2政府提出口號(hào)農(nóng)村進(jìn)城化和城市現(xiàn)代化，所以每天會(huì)有部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的農(nóng)村人進(jìn)入城市，同樣的毋庸置疑，高科技人才和陸續(xù)搬來的機(jī)關(guān)事業(yè)人勢(shì)必買房?，F(xiàn)在新城剛剛進(jìn)入軌道，周邊配套在已經(jīng)建好鳳鳴湖，南方植物園，和高鐵的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在龍?zhí)豆珗@，市民中心，雙子座，中醫(yī)院，三中實(shí)驗(yàn)高中等等馬不停蹄，不斷完善新城城市功能，所以現(xiàn)在買是價(jià)格最低的時(shí)候，等以后全部建設(shè)好，再來新城買房子，不會(huì)再是這個(gè)價(jià)格了，看好今天就可以選一套。我們社區(qū)配套也很齊全，有健身廣場(chǎng)、親水平臺(tái)、小孩游泳池等，讓你的生活多姿多彩，舒適而享受。您可以看一下新城的規(guī)劃圖好環(huán)境包括外部環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境）內(nèi)部環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境）現(xiàn)在都說：沒有健康一切為零。投資房產(chǎn)首先要選擇絕版核心地段；其次是好環(huán)境好配套，再就是好物業(yè)的房子。另外房子不單單可以消費(fèi)，滿足人們的居住需求，還可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、變現(xiàn)等，滿足人們的投資功能。房產(chǎn)具有不可轉(zhuǎn)移、不可磨滅、安全的特性，可住、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，易于快速變現(xiàn)，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)開始回暖，馬上就會(huì)出現(xiàn)大幅度漲價(jià)，是最安全收益最高的投資方式。大哥！你炒股嗎？（有點(diǎn)?。┠阗I股票??！大哥的投資意識(shí)非常強(qiáng)，炒股也不是一般百姓做的啊