【正文】 xx 元 /㎡。從政府對(duì)未來(lái)珠海的城市規(guī)劃以及頒布的政策來(lái)看，本項(xiàng)目將會(huì)受到政策極大的促進(jìn)和有利影響。隨著生活理念的轉(zhuǎn)變，小家庭結(jié)構(gòu)會(huì)成為社會(huì)的主流，潛在的消費(fèi)群體不斷增加，剛性需求不斷上升，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不斷出現(xiàn)，將會(huì)給我們的項(xiàng)目帶來(lái)極大的收益。因此清水飾面混凝土無(wú)論從環(huán)保、人文還是節(jié)能等角度都適合中國(guó)目前的國(guó)情 ， 屬于 新型綠色建筑施工技術(shù)； TCC 建筑保溫體系是 將保溫板輔以特制支架形成保溫模板 ， 在需要保溫的一側(cè)代替?zhèn)鹘y(tǒng)模板 ， 并同另一側(cè)的傳模板配合使用 ， 共同組成模板體系。 推動(dòng)以節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為核心的綠色建筑技術(shù)發(fā)展 , 是我國(guó)的一項(xiàng)既有政策。 2 月出即開始銷售。詳細(xì)成本見下表： 表 61 項(xiàng)目成本預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 金額（元） 成本單價(jià) 備注 土地出讓金 1,125,600,000 6,700 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 90,048,000 536 建安費(fèi)用 302,400,000 1,800 開發(fā)成本合計(jì) 1,518,048,000 9,036 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 33,768,000 201 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 33,768,000 201 融資費(fèi)用 4,061,573 裝修費(fèi)用 毛坯房 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 項(xiàng)目總投資 1,589,645,573 二、稅務(wù)分析 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率，為 5%，城建稅與教育費(fèi)附加分別按繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的 7%、 3%計(jì)算繳納。 表 67 銷售回款計(jì)劃 年度 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 20xx 年 3 月 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 銷售面積（㎡） 銷售收入（元） 開發(fā)成本（元） 434,846,520 435,170,253 435,462,657 各期費(fèi)用（元） 26,716,769 26,716,769 26,716,769 各期稅費(fèi)（元） 16,884,000 16,884,000 16,884,000 成本費(fèi)用（元） 151,804,800 151,804,800 151,804,800 總投資（元） 178,521,569 178,521,569 178,521,569 利潤(rùn)總額（元） 178,521,569 178,521,569 。 按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%；按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。詳細(xì)開竣工時(shí)間、開竣工面積見下表（按季列示）： 表 51 項(xiàng)目開竣工時(shí)間及開竣工面積 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 開工面積（㎡） 64,640 66,240 100,800 20,320 竣工面積（㎡） 21,280 66,240 80,880 62,320 上表為每一季度開竣工面積及開工進(jìn)度，按照原定的計(jì)劃，項(xiàng)目可以按時(shí)建造完畢并且進(jìn)行銷售。本公司將貫徹落實(shí)國(guó)家科技創(chuàng) 新的方針， 在綠色建筑技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)一步開拓發(fā)展 , 不斷創(chuàng)新 ， 為我國(guó)的綠色建筑技術(shù)的發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。 ： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)分為 11 期開發(fā)，邊開發(fā)邊銷售，預(yù)測(cè)會(huì)在年底將所有項(xiàng)目將竣工，銷售時(shí)間視現(xiàn)實(shí)情況決定。首先在建筑節(jié)能方面，采用以遮陽(yáng)、隔熱技術(shù)為主，推廣使用太陽(yáng)能技術(shù)，滿足節(jié)能減排的要求；其次，在建設(shè)時(shí)采用化學(xué)建材，以塑料、新型防水材料、建筑涂料為主要的建筑材料，使建筑的外觀、風(fēng)格看起來(lái)與眾不同；第三，在進(jìn)行樓棟的主體結(jié)構(gòu)建筑時(shí)，使用混凝土新技術(shù)，擴(kuò)大預(yù)拌混凝土的使用范圍，提高使用量，增加高強(qiáng)性能混凝土的使用量，同時(shí)推廣應(yīng)用 Ⅲ級(jí)鋼筋和 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 鋼筋焊接網(wǎng)，以這種新的建筑科技為樓棟的主體建筑材料。同時(shí)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)配有充裕的地下停車位，無(wú)論是對(duì)于業(yè)主還是對(duì)于將來(lái)進(jìn)入本項(xiàng)目超市進(jìn)行購(gòu)物的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都十分方便。雖然留下一定的附著物，但造型十分簡(jiǎn)單，容易拆遷，對(duì)開成成本不造成任何的威脅。 四、 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價(jià)導(dǎo)致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點(diǎn)。 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，缺少一定量剛需型戶型，導(dǎo)致均價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不均衡。目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，未來(lái) 23年內(nèi)剛需型產(chǎn)品會(huì)逐漸增加，滿足市場(chǎng)剛性需求，以 80至 120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時(shí) 150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場(chǎng)上占較大的比重。 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型產(chǎn)品存在供應(yīng)不足問題，造成剛需型客戶存在一定外溢情況。 不利因素：若房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，項(xiàng)目的增值率超出預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷售，從而一年后以現(xiàn)在的均價(jià)購(gòu)買，再以高價(jià) 出售，導(dǎo)致本司收益受到影響 。 ? 當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)： 20xx 年 13 月份，珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3 幅， 3 月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。 項(xiàng)目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。 主要股東投資情況 ： 十大流通股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問 (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券 % 新進(jìn) 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 投資基金 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日 十大股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問 (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券投資基金 % 新進(jìn) 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日 ? 建后分房（面積）、建后分銷售收入、 ? 要求世聯(lián)地產(chǎn)一方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點(diǎn)相輔相成，共同提升社會(huì)價(jià)值； ? 政府規(guī)劃： 項(xiàng)目占地面積 84000 ㎡，容積率 ≤，占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活要求。地塊內(nèi)部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進(jìn)行“三通一平”、“五通一平”。 磐城地產(chǎn)公司 亟需開發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大 磐城地產(chǎn)公司 在珠海市場(chǎng)上品牌影響力。根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，高價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)2 層商業(yè)和 16 層住宅，中低價(jià)值區(qū)將建立 14 層住宅。隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)駐以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來(lái)越大。 A017 地塊屬于唐家灣鎮(zhèn)范圍，臨近珠海市高新區(qū)，珠海市政府在《 珠海高新區(qū)建設(shè)濱海智慧新城行動(dòng)計(jì)劃（ 20xx 年 —2017 年 )》中明確指出要 打造珠海形象主門戶、高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)、科技教育主陣地、文化展示主平臺(tái)的總體定位，全面加快高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)扎堆，創(chuàng)新資源集中、創(chuàng)新人才聚集的珠海北部濱海智慧新城建設(shè)步伐，當(dāng)好珠?？茖W(xué)發(fā)展的主力軍。 二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引 磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于 20xx 年開發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目錄 一、前言 .......................................................................................................................... 4 二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引 ................................................................................................. 4 外部環(huán)境 ............................................................................................................. 5 內(nèi)部環(huán)境 ............................................................................................................. 6 第一部分：項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 7 一、宗地位置 ............................................................................................................ 7 二、宗地四至 ............................................................................................................ 7 三、宗地現(xiàn)狀 ............................................................................................................ 8 四、社區(qū)配套 ............................................................................................................ 8 五、市政配套 ............................................................................................................ 9 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) ........................................................................