【正文】 ........ 32 四、人力資源缺口及解決 ........................................................................................ 32 第八部分：綜合分析與建議 ............................................................................................ 33 一、優(yōu)勢 ................................................................................................................. 33 二、劣勢 ................................................................................................................. 33 三、機(jī)會 ................................................................................................................. 33 四、結(jié)論和建議 ...................................................................................................... 33 第九部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 ....................................................................... 34 一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 .................................................. 34 二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） ............... 35 附件： ........................................................................................................................... 35 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 一、 前言 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目 建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升磐城地產(chǎn)集團(tuán)競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 外部環(huán)境 （ 1）項(xiàng)目現(xiàn)狀 20xx 年 9 月 9 日 ，“爛尾” 10 年之久的留詩山剩余段市政道路正式動工，這是今年納入市政府計(jì)劃的在金鼎地區(qū)打通的第一條“爛尾”兼“斷頭路”，建成后將完善周邊路網(wǎng)，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境?！睋?jù)該負(fù)責(zé)人介紹說，該道路 改造的同時(shí)，將從路面設(shè)計(jì)、管網(wǎng)、綠化等多方面進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。珠海市政府將圍繞珠海市新一輪的空間布局，統(tǒng)籌社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境，重視經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的可協(xié)調(diào)發(fā)展。 （ 2）交通環(huán)境 本項(xiàng)目地塊位于唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。轄區(qū)內(nèi)的淇澳島是著名的生態(tài)島和旅游度假勝地，濕地生態(tài)良好， 8000 畝的淇澳紅樹林是珠江三角洲地區(qū)紅樹林?jǐn)U種面積最大的區(qū)域，也是目前國內(nèi)人工種植連片面積最大的紅樹林。 內(nèi) 部環(huán)境 為了響應(yīng)珠海市打造“一心一島兩軸三片”，打造科技創(chuàng)意海岸、生態(tài)濱海新城的戰(zhàn)略，磐城地產(chǎn)公司于 20xx 年 1 月成立開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目優(yōu)勢明顯， 有助于磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展，同時(shí)能夠打造品牌知名度。該項(xiàng)目總投資額 億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入為 億元，利潤總額為 億元，投資利潤率為 %。 ? 距離城規(guī)珠海北站僅 公里； ? 距離城規(guī)唐家灣站僅 公里； ? 距離國際賽車場 公里； ? 距離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站 公里。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 三、宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。 教育情況：項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、珠海市工貿(mào)技工學(xué)校等高等院校，有較高的教學(xué)質(zhì)量，這三所學(xué)校都在距項(xiàng)目 5km范圍內(nèi)，中山大學(xué)珠海校區(qū)距離本項(xiàng)目也僅 8 公里之遙。 生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通，居民通過駕車可以在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)香洲市區(qū)；同時(shí)也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達(dá)拱北，公交線路則有 10A、 6K3 等 線路經(jīng)過，可以直達(dá)市區(qū)。 ? 排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制； ? 供氣：珠海市燃?xì)夤局惫?磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 且地塊臨近官塘灣和淇澳島，生態(tài)景觀良好，自然資源豐富，隨著對宗地周邊水質(zhì)的凈化改造以及綠化環(huán)境改造，在未來將給項(xiàng)目提供更加優(yōu)美的景觀。本公司取得了商務(wù)部頒發(fā)的 (商外資資審 A 字[20xx]0187 號 ),并于 20xx 年 8 月 31 日在深圳市工商行政管理局登記注冊 ,注冊號為 [440301501120xx5]。 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 ? 項(xiàng)目背景資料： 賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。同時(shí)，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)λ|(zhì)進(jìn)行整治，當(dāng)河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，成為整個(gè)項(xiàng)目亮麗的景觀特色。 ? 土地使用年限： 商 業(yè) 40 年；住宅 70 年。合作方世聯(lián)地產(chǎn)品牌信譽(yù)也十分良好，在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的影響力。從周邊競爭樓盤的拿地價(jià)格看， 20xx 年格力海岸地價(jià)為 7400 元 /㎡， 20xx 年保利海上五月花的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 20xx 年仁恒濱海中心的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 20xx 年唐家灣新地王樓面地價(jià)高達(dá) 11500 元 /㎡，可見土地成本居高不下。同時(shí)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，競爭力強(qiáng)。 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （近 35 年） ? 平均售價(jià) 近年來，珠海政府對唐家片區(qū)的關(guān)注度不斷提高，高新 區(qū)的發(fā)展，珠海大學(xué)高校的建成，區(qū)域內(nèi)環(huán)境因素不斷完善，吸引眾多開發(fā)商的開發(fā)熱潮，建設(shè)宜居度假的商品房，平均售價(jià)從 120xx 元 /㎡迅速上升到 15000 元 /㎡以上的水平。特別地，遠(yuǎn)大美域樓盤 占地 23 萬平方米，總建面約 40 萬平方米。 項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 在未來 23年內(nèi)珠海土地 市場逐漸細(xì)化的競爭格局下，土地市場冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，區(qū)域內(nèi)的可供應(yīng)土地逐漸減少，優(yōu)勢突出的地塊將會受到熱捧，區(qū)域內(nèi)的關(guān)注度不高，只有少量房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注。 ? 威脅點(diǎn) （ 1）項(xiàng)目地塊附近有不少樓盤存在，有一定的競爭壓力，客戶市場競爭激烈?？們r(jià)控制在 60萬至 80萬之間。 （ 2）在開發(fā)中要通過各種渠道對本案項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行推廣，引起購房者的注意和關(guān)注。 （ 1）在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群 （ 2） 外來置業(yè)者 （ 3） 部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? （ 4） 港澳臺及內(nèi)地有資金投資人士 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求，力將在唐家區(qū)域打造優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌。 100平方米兩梯四戶型的高層有16層，共 768戶，占 63％，共 88320平方米。 ，在政府的征地措施下，該工場在政府的合理補(bǔ)貼下成功搬遷。項(xiàng)目周邊存在一沙場，周邊空曠，在日常工作時(shí)容易帶來沙塵。 ，尤其是公共交通設(shè)施，本項(xiàng)目距 離城規(guī)珠海北站僅 公里，距離城規(guī)唐家灣站僅 公里，距離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站 公里。要解決這個(gè)問題，需要政府進(jìn)行規(guī)劃，合理利用該區(qū)域的土地，另一方面，本項(xiàng)目需要對配套設(shè)施進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)，提高項(xiàng)目內(nèi)居民的居住水平，帶動提高區(qū)域的生活水平。 ： 為了貼合本項(xiàng)目具有科技元素的特點(diǎn)，在建 設(shè)時(shí)會采用建筑的新技術(shù)。 在施工工藝方面，本項(xiàng)目也會采用綠色施工工藝，通過清水飾面混凝土施工、 TCC 建筑保溫模板體系、建筑 加固施工工藝技術(shù)來節(jié)約資源，達(dá)到綠色的施工效果。混凝土澆筑并達(dá)到強(qiáng)度后 ， 拆除保溫模板支架和傳統(tǒng)模板 ， 結(jié)構(gòu)層和 保溫層就已定型。 雖然本項(xiàng)目是針對首次置 業(yè)的人群，但是在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)仍需要考慮差異性的影響。 因此在本項(xiàng)目中， 要做好綠色建筑的發(fā)展工作 , 要善于運(yùn)用現(xiàn)有的技術(shù)，支持綠色建筑的發(fā)展。 目前已聯(lián)系珠海市市院、珠海市省院、北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院三家單位，就新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行初步溝通，通過詢標(biāo)形式于 1 月 8 日之前確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 二、工程計(jì)劃 本項(xiàng)目定于 20xx 年 1 月份開工，分為 11 期開發(fā)，于 20xx 年 10 月底建造完畢；本項(xiàng)目定于 20xx 年 2 月份進(jìn)行銷售，包括住宅、商業(yè)項(xiàng)目、停車位，每一期銷售面積均為上一期所開發(fā)面積，預(yù)計(jì)于 20xx 年 12 月份銷售完畢。詳細(xì)的銷售計(jì)劃見下表（按季列示）： 表 52 項(xiàng)目銷售計(jì)劃、價(jià)格 住宅 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計(jì) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 銷售面積（㎡） 26,176 39,264 39,264 26,176 130,880 銷售收入（元） 314,112,000 471,168,000 471,168,000 314,112,000 1,570,560,000 商業(yè) 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計(jì) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 銷售面積（㎡） 3,360 5,040 5,040 3,360 16,800 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 銷售收入（元） 67,200,000 100,800,000 100,800,000 67,200,000 336,000,000 停車位 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計(jì) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷售面積（㎡） 6,300 9,450 9,450 6,300 31,500 銷售收入（元） 25,200,000 37,800,000 37,800,000 25,200,000 126,000,000 根據(jù)珠海市房地產(chǎn)市場情況的分析，以及本公司能力的信任，上文所列出的工程計(jì)劃以及銷售計(jì)劃都能夠如期實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目的工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃都具備可行性。 本項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)內(nèi)，屬于政府扶持的的企業(yè)，享受 減按 15%征收企業(yè)所得稅 。 表 64 成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資（元） 1,606,694,117 1,785,215,686 1,963,737,254 2,142,258,823 稅前利潤（元） 279,309,883 310,344,314 341,378,746 372,413,177 稅后凈利（元） 209,482,412 232,758,236 256,034,059 279,309,883 保本售價(jià)（元 /㎡） 10,800 12,000 13,200 14,400 銷售凈利率 % % % % （ 2）售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比