【正文】 土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。同時，在此過程中, 保障性住房集中建設(shè)的方式在客觀上加劇了低收入群體的空間聚集。要對全市家庭和個人的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立家庭住房情況登記備案制度，對政府保障住房的分配實行家庭成員全名制。在社區(qū)建設(shè)中, 首先做好空間規(guī)劃, 滿足不同群體間交往與溝通行為的空間要求, 提供公共、半公共、半私密的多層次交往空間。雖然低收入群體在空間資源分配中受益, 但與其他商品用房在用地空間上形成分隔。三、研究結(jié)論保障性住房建設(shè)是解決住房民生問題最切實有效的途徑，是保障廣大中低收入群眾切身利益最直接、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。房價從某種程度已經(jīng)成了過濾器，低收入群體受到了高房價的排斥。3）由于保障性住房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ系闹匾緩剑虼舜龠M(jìn)社會公平和社會穩(wěn)定是其基本價值理念。以天津為例，除了積極探索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還利用住房公積金項目貸款支持租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極與全國社會保障基金理事會溝通，爭取將社會保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)。住房保障項目類型豐富，有住宅工程項目、市政配套工程項目、功能性公建配套項目、社會服務(wù)功能項目等。住房保障機(jī)構(gòu)可以通過招標(biāo)方式，選擇社會專業(yè)化的代建單位負(fù)責(zé)項目的投資管理和建設(shè)組織實施。同時，保障性住房建設(shè)的項目管理又是降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量的重要措施。促進(jìn)保障住房建設(shè)管理體系的系統(tǒng)性保障性住房的建設(shè)離不開政府主導(dǎo)的作用，即通過政策性的管理措施將住房保障目標(biāo)與實現(xiàn)目標(biāo)的載體緊密結(jié)合。3）有利于逐步實現(xiàn)住房保障項目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。重慶土地儲備主要控制在政府而不是開發(fā)商手中。一般在城市的某些地方劃出特定區(qū)域集中建設(shè)。二是個人收入和信用制度不健全，目前還沒有建立全面、有效的個人信用制度，這不僅造成收人核定及準(zhǔn)人確認(rèn)的難度大，而且就業(yè)、收人變化時更難適時、準(zhǔn)確地進(jìn)行復(fù)核和清出，造成住房“準(zhǔn)入”與“退出”的監(jiān)管困難。同時，不同政府部門之間，還存在著協(xié)調(diào)問題。2．轉(zhuǎn)變保障性住房用地的供給方式。通過嚴(yán)格審查申請者資格條件, 并規(guī)定此類財政補貼來自沒有設(shè)置住宅項目所上繳的補償金(最終會被轉(zhuǎn)移到富裕的購房者), 以體現(xiàn)社會公平。要盡快建立起個人收入的監(jiān)測機(jī)制，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng)，一旦保障對象收入增加，就應(yīng)該及時采取措施，令其退出。相對于傳統(tǒng)建筑市場的僧多粥少, 保障性住房的建設(shè)或許能成為建筑企業(yè)新的利潤增長點。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴(kuò)大內(nèi)需、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的有效途徑加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于改善民生、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。這不僅嚴(yán)重影響居民消費預(yù)期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進(jìn)，而且將進(jìn)一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。第三篇：保障性住房建設(shè)的融資模式保障性住房建設(shè)的融資模式:REIT是新融資工具激勵不當(dāng)與地方政府融資不足的問題，正在通過新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托(REIT)融 資、保險資金投資以及使用住房公積金。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產(chǎn)須少于人民幣90000元。廉租房歸政府所有，以較低的租金(有時低至可比較市場租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。棚戶區(qū)安置房棚戶區(qū)居民是中國保障性住房計劃覆蓋的主要群體。根據(jù)國家方針，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)來源于：；(針對職工的免稅強(qiáng)制性住房儲蓄計劃)凈收益；%(扣除開支)；。地方政府面臨的挑戰(zhàn)近年來，地方政府收入中有超過20%～30%來自土地出讓金，這意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予以高端市場為目標(biāo)的民營開發(fā)商的土地 的動力(保障性住房完工率見圖3)。我們認(rèn)為REIT將成為保 障性住房在財務(wù)上可行的潛在資金來源。則 約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。增強(qiáng)商譽建設(shè)保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項社會責(zé)任。住房項目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項目提供不同程度的資金支持。基于這些原因，保障性住房建設(shè)將為建筑公司提供激勵(更高利潤)和優(yōu)勢(因設(shè)計簡單和標(biāo)準(zhǔn) 化，且毋須推廣和銷售，開發(fā)商的附加值被降至最低)，進(jìn)而令其在不久的將來成為主要參與者。香港和新加坡等鄰近商業(yè)中心的購房成本相對于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計劃分別覆蓋各自人口總數(shù) %和80%以上。由此,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公積金政策等一系列保障性住房政策的出臺,是我國應(yīng)對這一問題,解決中低收入家庭住房困難的重大決策,然而在這一過程中存在諸多問題,諸如政府思路不清晰,制度不健全,監(jiān)管不嚴(yán)格等,由此導(dǎo)致保障性住房政策成果不顯著,百姓無法切實得到實惠。從2002年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。保障房建設(shè)的目標(biāo)在于，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。其中中央財政安排補貼1030億。這樣住房保障的資金就面臨很大的困境。目前已經(jīng)有較為明確來源的資金有4634 億：中央財政補助1030億、公積金貸款500 億，國開行貸款1000 億，地方土地出讓金陸續(xù)提取約1200 億，公積金增值收益預(yù)計400 億，中央代發(fā)國債504 億等。再次，如果公租房政府能通過稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會資金參與建設(shè)，并長期持有經(jīng)營，則政府僅需負(fù)擔(dān)160萬套廉租房籌建，所需資金約1800億，其他均可以通過貼息等方式吸引到社會資金參與。如果在法律制度中予以明確，保障性住房的土地供應(yīng)就有了明確的保障機(jī)制。在保障性住房體系共建中有若干理論問題急需解決，本文下面將對一些問題進(jìn)行討論。第二章 保障性住房的供求現(xiàn)狀及其原因分析（一）保障性住房供求現(xiàn)狀保障性住房供求失衡，最主要的原因是因為保障性住房供給嚴(yán)重不足。（二）保障性住房供求失衡的原因保障性住房體系建設(shè)作為惠及民生的工程，少不了公共財政的支持，公共財政的絕對支持是住房保障體系實施的堅實后盾。特別是一些大城市，由于人口基數(shù)大，外來務(wù)工人員多，所以需要大量保障性住房來安置低收入居民。應(yīng)將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉租房建設(shè)資金 ,在此基礎(chǔ)上 ,進(jìn)一步加大對廉租房建設(shè)的支持資金。在保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍確定后，保障對象實際上就是家庭收入劃分的問題。由于經(jīng)濟(jì)適用房是以低于市場價值購買取得的，政府以各種方式進(jìn)行了補貼，政府提供經(jīng)濟(jì)適用房的目的本不是幫助購房者實現(xiàn)資產(chǎn)增值，而是保障其居住。所以，要解決經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完善的問題，關(guān)鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購房者的利益。共有產(chǎn)權(quán)制度下經(jīng)濟(jì)適用房的政府和購房者的產(chǎn)權(quán)比例明確，政府可以發(fā)揮主動作用。參考文獻(xiàn)：[1][N].人民日報海外版,20071106.[2][N].中國建設(shè)報,20081123.[3][J].時代經(jīng)貿(mào),2007513.[4][J]現(xiàn)代城市研究,2009(12).[5][J].江南論壇,2008(1).。第四章 結(jié)語黨的政策黨的十七大報告中指出：“要全面觀測落實以人文本的科學(xué)發(fā)展觀，解決民生問題，加快保障性住房建設(shè)，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會和諧發(fā)展”。確定共有產(chǎn)權(quán)的基本思路是，堅持公共財政原則，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立政府與受助購房者按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房制度。目前，對經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法如下：購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購買人因特殊原因確實需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按原價并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。同時還應(yīng)明確對象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)在東部沿海地區(qū)、中不欠發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的西部地區(qū)是不一樣的。其次 ,考慮到住房公積金的有效使用 ,也可適當(dāng)將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金用于保障房建設(shè)專項資金。過去北京投資1035億元建保障房，實際解決35萬戶住房問題，今后五年北京要解決100萬戶的住房問題，據(jù)此反推可知，人口基數(shù)大是保障性住房需求量大的一個重要原因。雖然資金渠道比較多，但是資金數(shù)量不多，導(dǎo)致保障房建設(shè)達(dá)不到規(guī)定目標(biāo)的要求，使保障房供給不足。一些地方政府片面追求 GDP 的政績觀沒有根本轉(zhuǎn)變，保障性住房供給數(shù)量不足成為落實城市廉租住房制度的“攔路虎”。住房從經(jīng)濟(jì)的意義上講是可以實現(xiàn)安排他的，具有競爭性，因此，符合古典經(jīng)濟(jì)學(xué)私人消費品的定義。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題是十分重要的，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合我國的實際情況制定出正確的解決問題的方案，確保保障性住房建設(shè)健康、高效、快速向前發(fā)展，最終實現(xiàn)居者有其房的目標(biāo)。第二、據(jù)測算，2011年開工的1000萬套保障性安居工程，%，其中經(jīng)濟(jì)適用房和限價房需要土地9333公頃，廉租房和公租房需要土地13333公頃，棚戶區(qū)改造住房需要土地18667公頃。雖然我國政府掌握了大量的公共資源，擁有高儲蓄率，財力相比其他一些國家政府來說，還是比較充足的。不過2012年如果不補充新的資金來源，資金缺口可能達(dá)到3000億，如考慮2011年2012年每年約有10001200億土地出讓凈收益可以用于保障房，2012年資金缺口也在1000億左右。但廉租住房和公共租賃住房的融資，存在一定困難。計