【正文】 障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。截至2011年7月底，開(kāi)工率72%。其中中央財(cái)政安排補(bǔ)貼1030億。另外還有2500億，需要各地自己想辦法籌集。這樣住房保障的資金就面臨很大的困境。土地供給不足回顧 2007 年2010 年保障房土地供給完成情況，基本上每年完成率都在80%以下,2010 年甚至只完成 %！保障房土地出讓始終低于計(jì)劃，其原因，我們認(rèn)為，一方面是來(lái)自商品房市場(chǎng)的擠壓，部分本來(lái)安排建保障房的地塊被高價(jià)出讓，另一方面可能是收儲(chǔ)進(jìn)度低于預(yù)期，部分地塊拆遷、平整和補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)度未按計(jì)劃完成。目前已經(jīng)有較為明確來(lái)源的資金有4634 億：中央財(cái)政補(bǔ)助1030億、公積金貸款500 億，國(guó)開(kāi)行貸款1000 億，地方土地出讓金陸續(xù)提取約1200 億，公積金增值收益預(yù)計(jì)400 億，中央代發(fā)國(guó)債504 億等。首先，200萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房可全部由社會(huì)資金參與。再次，如果公租房政府能通過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì)資金參與建設(shè)，并長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，則政府僅需負(fù)擔(dān)160萬(wàn)套廉租房籌建，所需資金約1800億，其他均可以通過(guò)貼息等方式吸引到社會(huì)資金參與。第三、在法律法規(guī)方面也應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)。如果在法律制度中予以明確，保障性住房的土地供應(yīng)就有了明確的保障機(jī)制。它就有較強(qiáng)的公共性，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。在保障性住房體系共建中有若干理論問(wèn)題急需解決，本文下面將對(duì)一些問(wèn)題進(jìn)行討論。由于住房也是人生存的基本條件之一，從社會(huì)倫理和人權(quán)的角度看，人人都有居住權(quán)，當(dāng)按市場(chǎng)原則個(gè)人無(wú)法取得基本的住房權(quán)時(shí)，政府有義務(wù)提供最基本的居住場(chǎng)所。第二章 保障性住房的供求現(xiàn)狀及其原因分析（一）保障性住房供求現(xiàn)狀保障性住房供求失衡，最主要的原因是因?yàn)楸Ｕ闲宰》抗┙o嚴(yán)重不足。我國(guó)在探索中低收入家庭住房問(wèn)題過(guò)程中，逐步形成了具有中國(guó)特色的住房保障體系。（二）保障性住房供求失衡的原因保障性住房體系建設(shè)作為惠及民生的工程，少不了公共財(cái)政的支持，公共財(cái)政的絕對(duì)支持是住房保障體系實(shí)施的堅(jiān)實(shí)后盾。為減少損失，地方政府會(huì)出現(xiàn)供地不積極的情況。特別是一些大城市，由于人口基數(shù)大，外來(lái)務(wù)工人員多，所以需要大量保障性住房來(lái)安置低收入居民。經(jīng)濟(jì)適用房制度在具體運(yùn)行之中由于政府對(duì)中低收入水平線界定模糊、對(duì)資格材料審查把關(guān)不嚴(yán)、對(duì)購(gòu)房者準(zhǔn)入監(jiān)管不嚴(yán)，使得大量不符合條件的購(gòu)房者有機(jī)可乘，利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資得利，大量中低收入者仍然買(mǎi)不起房，這就相當(dāng)于變相增加了保障性住房的需求量。應(yīng)將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉租房建設(shè)資金 ,在此基礎(chǔ)上 ,進(jìn)一步加大對(duì)廉租房建設(shè)的支持資金。（二）做好住房保障對(duì)象界定，明確需求保障性住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，其中一個(gè)原因是有以投資為目的的購(gòu)房者將自己混入住房保障對(duì)象之中，導(dǎo)致了保障性住房需求量的增加。在保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍確定后，保障對(duì)象實(shí)際上就是家庭收入劃分的問(wèn)題。二是根據(jù)當(dāng)年的商品房房?jī)r(jià)水平,分城市每年計(jì)算并公布可享受不同層次保障性住房 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的家庭收入線。由于經(jīng)濟(jì)適用房是以低于市場(chǎng)價(jià)值購(gòu)買(mǎi)取得的，政府以各種方式進(jìn)行了補(bǔ)貼，政府提供經(jīng)濟(jì)適用房的目的本不是幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，而是保障其居住。已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用房由政府按照規(guī)定及合同約定回購(gòu)，政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房仍應(yīng)用于保障性住房建設(shè)。所以，要解決經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完善的問(wèn)題，關(guān)鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購(gòu)房者的利益。我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房的基本含義是，以土地出讓方式建設(shè)的具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的保障性住房。共有產(chǎn)權(quán)制度下經(jīng)濟(jì)適用房的政府和購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例明確，政府可以發(fā)揮主動(dòng)作用。很多人奮斗多年，就是為了能有個(gè)安身之所。參考文獻(xiàn)：[1][N].人民日?qǐng)?bào)海外版,20071106.[2][N].中國(guó)建設(shè)報(bào),20081123.[3][J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2007513.[4][J]現(xiàn)代城市研究,2009(12).[5][J].江南論壇,2008(1).。因此，為了保障居民生活和維持社會(huì)穩(wěn)定，保障性住房建設(shè)無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。第四章 結(jié)語(yǔ)黨的政策黨的十七大報(bào)告中指出：“要全面觀測(cè)落實(shí)以人文本的科學(xué)發(fā)展觀，解決民生問(wèn)題，加快保障性住房建設(shè)，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展”。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。確定共有產(chǎn)權(quán)的基本思路是，堅(jiān)持公共財(cái)政原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立政府與受助購(gòu)房者按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房制度。－共有產(chǎn)權(quán)制度住房的退出，一方面是實(shí)際使用的退出，另一方面是資源的獲利退出。目前，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法如下：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)買(mǎi)人因特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。（三）完善保障房退出機(jī)制，保障供給相對(duì)而言，廉租房推出較為簡(jiǎn)便，只要租房者收入超過(guò)了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或自購(gòu)了住房，則自動(dòng)推出廉租房系統(tǒng)。同時(shí)還應(yīng)明確對(duì)象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)在東部沿海地區(qū)、中不欠發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的西部地區(qū)是不一樣的。住房保障對(duì)象的界定實(shí)際上包括兩方面的內(nèi)容，一是保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍，另一方面是保障對(duì)象界定。其次 ,考慮到住房公積金的有效使用 ,也可適當(dāng)將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金用于保障房建設(shè)專項(xiàng)資金。只有保證建設(shè)開(kāi)發(fā)在財(cái)政支付能力的承受范圍能力之內(nèi)，才能保證保障房體質(zhì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。過(guò)去北京投資1035億元建保障房，實(shí)際解決35萬(wàn)戶住房問(wèn)題，今后五年北京要解決100萬(wàn)戶的住房問(wèn)題，據(jù)此反推可知，人口基數(shù)大是保障性住房需求量大的一個(gè)重要原因。沒(méi)有了土地，保障房的建設(shè)則是無(wú)從談起。雖然資金渠道比較多，但是資金數(shù)量不多，導(dǎo)致保障房建設(shè)達(dá)不到規(guī)定目標(biāo)的要求，使保障房供給不足。我國(guó)住房市場(chǎng)的剛性需求很強(qiáng)，但隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，不少老百姓卻沒(méi)有在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房的能力。一些地方政府片面追求 GDP 的政績(jī)觀沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，保障性住房供給數(shù)量不足成為落實(shí)城市廉租住房制度的“攔路虎”。保障性住房提供的唯一的功能是保障基本居住權(quán)實(shí)現(xiàn)。住房從經(jīng)濟(jì)的意義上講是可以實(shí)現(xiàn)安排他的，具有競(jìng)爭(zhēng)性，因此，符合古典經(jīng)濟(jì)學(xué)私人消費(fèi)品的定義。保障性住房具體包括社會(huì)保障型商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房﹑限價(jià)房）﹑社會(huì)保障性租賃房（廉租房﹑普通租賃房﹑租賃公寓）﹑安置房（含拆遷安置房﹑解危安置房、落實(shí)喬房政策安置房）等。但保障性住房政策對(duì)解決中低收入家庭住房問(wèn)題是十分重要的，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們?cè)诮ㄔO(shè)過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況制定出正確的解決問(wèn)題的方案，確保保障性住房建設(shè)健康、高效、快速向前發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)居者有其房的目標(biāo)。同時(shí)也需要完善相關(guān)的配套制度，包括金融、稅收、土地的等等支持政策。第二、據(jù)測(cè)算，2011年開(kāi)工的1000萬(wàn)套保障性安居工程，%，其中經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房需要土地9333公頃，廉租房和公租房需要土地13333公頃，棚戶區(qū)改造住房需要土地18667公頃。其次，對(duì)于棚改房，可以分別出售、租賃給原住戶，甚至有部分將向社會(huì)出售。雖然我國(guó)政府掌握了大量的公共資源，擁有高儲(chǔ)蓄率，財(cái)力相比其他一些國(guó)家政府來(lái)說(shuō)，還是比較充足的。四、對(duì)策第一、對(duì)2011年保障房建設(shè)。不過(guò)2012年如果不補(bǔ)充新的資金來(lái)源，資金缺口可能達(dá)到3000億，如考慮2011年2012年每年約有10001200億土地出讓凈收益可以用于保障房，2012年資金缺口也在1000億左右。比如2008 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，很多政府土地流拍，廈門(mén)市依然按照2007 年的發(fā)展趨勢(shì)制訂發(fā)展規(guī)劃。但廉租住房和公共租賃住房的融資，存在一定困難。保障性安居工程（含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房等保障性住房和棚戶區(qū)改造住房），%，%；商品住房（中小套型商品住房和大戶型高檔商品住房，中小套型商品住房中剔除了限價(jià)房和公租房），%。計(jì)劃至2015 年末，保障房能覆蓋到總?cè)丝诘?0%左右。2007年以來(lái)，中央財(cái)政不斷加大對(duì)保障性安居工程的補(bǔ)助力度，20072009年中央財(cái)政保障性安居工程支出分別為51億元、增速明顯。2005 年更達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，僅為3%（2005 年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為519 億，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15909億元），一些城市甚至停止經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。1998年7月3日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來(lái)。一、我國(guó)保障性住房建設(shè)的發(fā)展歷程保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房、以及棚改房構(gòu)成，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，具有社會(huì)保障性質(zhì)。因此，保障性住房建設(shè)活動(dòng)的勢(shì)頭顯然會(huì)繼續(xù)加大，而部分開(kāi)發(fā)商將會(huì)把在該行業(yè)尚處 于初步發(fā)展階段時(shí)進(jìn)入作為當(dāng)務(wù)之急。2010年 前7個(gè)月，由于商品房投資大幅回升，%。中國(guó)一線城市的購(gòu)房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。另外，將 興建280萬(wàn)套臨時(shí)安置房。上文所述的建設(shè)移交協(xié)議將為建筑公司帶來(lái)更高的利潤(rùn)率。稅務(wù)激勵(lì)除政府提供的各種激勵(lì)之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。在商品 房市場(chǎng)繁榮時(shí)期對(duì)開(kāi)發(fā)商而言的雞肋